商鋪歷來有“一鋪養(yǎng)三代”之說。也是時下許多新開盤的商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語。商鋪買得好，固然有優(yōu)厚的租金收益，買得不好卻會陷入無盡的煩惱之中。對此，投資商鋪應(yīng)該如何看待？投資是要理性，不能聽風(fēng)是雨，要有理性的分析，商鋪投資更是如此。由于商鋪的特殊性，在購買時除要注意買住宅房的一般法律問題外，還要注意買商鋪的特殊法律風(fēng)險。
一、對投資回報的估算不具法律效力
開發(fā)商在期房預(yù)售時，為吸引別人購買，常常會在宣傳資料里計算投資回報率，然后得出諸如“八年全部收回投資”“年投資回報率10%”的結(jié)論。購買人一定要明白開發(fā)商對投資回報的計算并不構(gòu)成預(yù)售合同的內(nèi)容，如果達(dá)不到，開發(fā)商在法律上也不承擔(dān)任何責(zé)任。更何況，投資回報是隨市場環(huán)境的變化而變化的，不能由開發(fā)商單方?jīng)Q定，商業(yè)物業(yè)投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業(yè)投資一樣，商業(yè)物業(yè)投資的動態(tài)性更強。商業(yè)物業(yè)的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點、招商限制，還有整個商業(yè)零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風(fēng)險的。因此購買人應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資習(xí)慣做出自己的判斷，千萬別被開發(fā)商的“投資回報率”忽悠了。
二、對商鋪經(jīng)營范圍和市場定位的宣傳難以受到約束
開發(fā)商為突出所售商鋪的優(yōu)勢，往往會對外宣傳說將建成某某商圈、某某商城，對此，一定要冷靜判斷。筆者不只一次見過這樣的事：一個購房人看到開發(fā)商宣傳要建成“上海最大的電子商場”，結(jié)果交房二年多，招商一直招不進(jìn)來，商鋪也租不出去。還有一個購房人購買了某“服飾商廈”，結(jié)果遇到樓盤爛尾。
開發(fā)商預(yù)售商鋪時對商鋪的宣傳，只不過是一個構(gòu)想，是否能如愿以償仍然要看市場反應(yīng)。商鋪不象住宅，建好就可以入住，商鋪建好了，還要對外招商，如果得不到市場的認(rèn)可，開發(fā)商的定位只不過是一廂情愿。
三、售后包租涉嫌違法
開發(fā)商對售后包租的承諾也要冷靜判斷。售后包租是指購房人在與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同時，另簽一份《委托出租合同》?！段谐鲎夂贤返膬?nèi)容一般約定交房后每年給購房人固定回報，在委托期間，開發(fā)商有權(quán)對外招商、轉(zhuǎn)租，委托期三年或五年不等。《委托出租合同》有時是與開發(fā)商簽訂，有時是與其他公司簽訂（這些公司一般都是與開發(fā)商有合作關(guān)系，將來對商場直接進(jìn)行經(jīng)營管理的公司）。
其實，這種包租行為是違法的。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”2006年5月22日，建設(shè)部還專門發(fā)出風(fēng)險提示：以售后包租的形式購房有風(fēng)險，投資須慎重。建設(shè)部新聞發(fā)言人說，售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定。
由于《商品房銷售管理辦法》只是一個行政規(guī)章，還不是行政法規(guī)，開發(fā)商頂多承擔(dān)的只是行政責(zé)任，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，雖然不會導(dǎo)致《委托出租合同》無效，但是，一旦發(fā)生逾期交房，開發(fā)商就有可能拒付租金，因此，應(yīng)當(dāng)要求在預(yù)售合同里寫明如果逾期交房開發(fā)商不僅要承擔(dān)逾期交房的違約金，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購房人租金的損失。
四、要約定套內(nèi)面積誤差的處理方式
商鋪不象住宅，住宅的公用分?jǐn)偯娣e比較少，得房率高，而商鋪的分?jǐn)偯娣e比較多，得房率低。正常情況下，住宅的得房率一般是70-90%，而商鋪的得房率一般也就50-60%。因此，在總價不變的情況下，分?jǐn)偯娣e越多，實用（套內(nèi)）面積的單價也就越高，分?jǐn)偯娣e越小，實用（套內(nèi)）面積的單價也就越低。因此，購房人不僅要根據(jù)總價和建筑面積算單價，還要根據(jù)總價和實用（套內(nèi)）面積算單價。
另外，要爭取在預(yù)售合同中約定套內(nèi)建筑面積出現(xiàn)誤差的處理方式。假設(shè)一個建筑面積40平方米的商鋪，價格是100萬元，那單價是25000元。如果得房率60%，那套內(nèi)面積就是24平方米，分?jǐn)偯娣e就是16平方米。如果預(yù)售合同中僅有總的建筑面積誤差的處理方式而沒有套內(nèi)建筑面積的誤差處理方式，那么，在總的建筑面積不變的情況下，得房率每降低一個百分點，套內(nèi)面積就少了0.4平方米，購房人的損失就是10000元。雖然這個問題在購買住宅中也存在，但是住宅的面積大，單價較低，得房率高，所以問題沒有商鋪這么嚴(yán)重。如果對此不進(jìn)行特別的約定，購房人的損害可能會比較大。
五、一層變兩層有風(fēng)險
有的商鋪個別層高超過標(biāo)準(zhǔn)層高，達(dá)到五六米，開發(fā)商宣傳時說買的是一層，可以搭建成二層，實際使用面積就增加了一倍，這對購房人還是很有誘惑力的。不過，如果規(guī)劃時就是一層，購房人以后再搭建一層的話，很有可能因為消防等原因被認(rèn)定為違法而被強制拆除。筆者曾接待過一個購房人，也是聽信了開發(fā)商一層變二層的許諾，結(jié)果交房時才發(fā)現(xiàn)二層全是管道，根本不可能使用。
六、承租人的權(quán)利不容忽視
如果購買的是二手商鋪，還要注意承租人的優(yōu)先購買權(quán)。必須取得承租人《放棄優(yōu)先購買權(quán)》的聲明，才能簽訂購房合同，否則，一旦承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，那購房合同可能被法院確認(rèn)為無效合同。
另外，如果賣方與承租人的租賃合同還未到期，那承租人有權(quán)繼續(xù)承租到合同期結(jié)束。因為，法律上有“買賣不破租賃”的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化不能影響租賃合同的履行。因此，還應(yīng)當(dāng)要求賣方提供租賃合同，并到承租人處進(jìn)行核實，弄清楚租賃合同中的承租人和實際使用人是什么關(guān)系，防止其中有層層轉(zhuǎn)租的情況。
七、鋪位不能買
“鋪位”一般不能獨立成套，甚至只是地面上幾個鋼釘來標(biāo)注位置。購買這樣的鋪位存在很大的法律風(fēng)險，購買人購買類似物業(yè)必須注意以下幾點：一、商場、辦公樓轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬單元為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。權(quán)屬單元是指經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)建造，符合房屋權(quán)屬登記條件，具有封閉、永久、固定維護結(jié)構(gòu)為四至界限的幢、層、套（間）等基本單位。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)權(quán)利人不得擅自將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓。
《城市房地產(chǎn)管理法》也規(guī)定：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。由于鋪位是開放的，沒有四至界限，不能彼此分開，因此不是《城市房地產(chǎn)管理法》所定義的房屋，開發(fā)商擅自分割轉(zhuǎn)讓的，也不能取得房產(chǎn)證。
八、物業(yè)管理要重視
物業(yè)管理公司的管理水平、資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)也要詳細(xì)了解，此外，由于涉及到公用部位的水電費用分?jǐn)?，要弄明白是按建筑面積還是按實際用量來分?jǐn)偟摹?/p>
總之商場經(jīng)營的好壞和物業(yè)公司的管理水平也有很大關(guān)系，因此這個問題不能忽視。
九、有特殊要求的商鋪
如果購買的商鋪是用來做餐飲的，要特別注意煙道、排污、消防、環(huán)保、廣告、空調(diào)、電容、煤氣等問題，必要時要在合同中作出明確約定。如果購買的商鋪是社區(qū)商鋪，那就要特別注意與周圍建筑的相鄰關(guān)系，如車位、采光、通風(fēng)等?？傊?，因這些商鋪有特定的用途，因此要根據(jù)用途作出綜合的評估
十、要注意貸款風(fēng)險
個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力或者購買合同能否履行的法律風(fēng)險。
商鋪因價值較高，其中涉及到房屋買賣、租賃、物業(yè)管理、投資融資等多種法律關(guān)系，較之購買住宅購，買商鋪需要購買人注意的事項較多，因為篇幅所限筆者無法將所有法律風(fēng)險一一列舉，總之，商鋪購買風(fēng)險較大，一旦出現(xiàn)糾紛會給當(dāng)事人帶來巨大的經(jīng)濟損失，在此，敬告有意投資商鋪的讀者一定謹(jǐn)慎行事。如有相應(yīng)的法律問題可向?qū)I(yè)律師咨詢。
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