案情簡介：張某2007年1月2日與A房產(chǎn)公司簽訂了“商品房認購協(xié)議”一份，約定由張某購買A房產(chǎn)公司開發(fā)的L樓盤住宅一套，房屋總價為60萬；認購協(xié)議前置部分約定“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款”。認購協(xié)議第二條約定，“乙方同意簽訂本協(xié)議時支付定金人民幣五萬元整，簽訂買賣合同后，此定金轉(zhuǎn)為買賣合同的定金”；第三條第一款約定，“乙方應于2007年1月9日前持本協(xié)議、本人身份證、定金付款收據(jù)原件與甲方在售樓處簽訂買賣合同”。“商品房認購協(xié)議”簽訂后，王某當場交付了10萬元定金，A公司出具了收條。2007年1月9日，乙方按照約定在甲方售樓處準備簽訂正式的《商品房買賣合同》時，認為A房地產(chǎn)公司提供的L樓盤《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》與其商業(yè)宣傳廣告內(nèi)容的說明及承諾有很大出入，且大量條款屬于“霸王條款”，因此拒絕簽訂相應合同，并要求A房地產(chǎn)公司退還10萬元定金及利息，遭A公司拒絕后委托律師提起訴訟。
法院審理：一審法院審理認定：張某與A房產(chǎn)公司簽訂的“商品房認購協(xié)議”為獨立的合同，已經(jīng)合法成立并生效，對雙方都具有約束力。張某在簽訂認購協(xié)議后所繳納的十萬元款項屬于法律意義上的定金。協(xié)議中明確約定了定金罰則條款，一方違反協(xié)議約定的，則違約方應該按照定金罰則承擔違約責任。同時，雙方簽訂的商品房認購協(xié)議明確約定，“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款?！彼?，原告在簽訂認購協(xié)議時即已經(jīng)對商品房買賣合同及其補充協(xié)議的各項條款進行了審慎閱讀和理解，故原告在簽訂認購協(xié)議、交納定金后再對《L樓盤商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》的條款提出異議、要求返還五萬元定金沒有法律依據(jù)。據(jù)此，一審法院駁回了原告張某的訴訟請求。原告不服，提起上訴。二審法院審理認定：上訴人（張某）與被上訴人（A房產(chǎn)公司）簽訂的“商品房認購協(xié)議”為一獨立合同，已經(jīng)成立并生效。張某2007年1月2日所繳納的十萬元款項的性質(zhì)為定金。但二審法院同時認為：“商品房認購協(xié)議”為商品房買賣雙務預約合同，協(xié)議雙方均可以依據(jù)預約合同的約定請求對方訂立作為本約的商品房買賣合同。預約合同約定，“乙方（張某）在簽訂本協(xié)議前，已詳細閱讀了本協(xié)議和公示的《L樓盤商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，理解其法律含義，并自愿接受上述全部條款”，實際上是不恰當?shù)貙⒈炯s合同的全部內(nèi)容捆綁于預約合同之中，有悖預約合同的基本特征，賦予了預約合同超越其法律價值的額外意圖，且本約當中有很多空白處以及需要雙方協(xié)商選擇的內(nèi)容尚未能確定，因此無法依“自愿接受上述全部條款”之表述認定張某應受該不恰當捆綁方式的約束；而且《補充協(xié)議》約定，“《補充協(xié)議》和《L樓盤商品房買賣合同》不一致的，以《補充協(xié)議》為準”，而《L樓盤商品房買賣合同》約定，“A房產(chǎn)公司同意將房地產(chǎn)廣告和宣傳資料所明示的并對本合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的事項作為合同條款予以履行”，但《補充協(xié)議》卻約定，“關(guān)于房地產(chǎn)廣告和宣傳資料僅視為要約邀請，不作為合同的組成部分和交付標準”，如此一來，銷售廣告中的明確許諾均被指為要約邀請。因此，對銷售廣告中開發(fā)商明確許諾的內(nèi)容究竟如何理解，究竟能否兌現(xiàn)，都無法確定，該部分條款內(nèi)容應認定為預約合同中的未決條款。上訴人對于被上訴人因為對預約合同中的諸多未決條款產(chǎn)生不同認識，致使本約合同未能簽訂，該情形構(gòu)成不可歸責于當事人雙方的事由，故上訴人不應受到法律上的非難。故二審法院據(jù)此判定撤銷了一審判決，改判支持了上訴人要求被上訴人返還定金的訴求。
律師評析:本案是一起較為典型的商品房認購合同糾紛案件。雙方當事人簽訂商品房認購協(xié)議后，未能訂立正式的商品房預售合同。爭議的主要問題為訂約不成的原因何在，哪一方構(gòu)成對定購協(xié)議的違約而應承擔定金責任。商品房認購協(xié)議是廣泛存在于商品房銷售中的一種法律文書。由于其獨特的法律地位和對雙方權(quán)利義務不甚清晰的界定，目前，對商品房認購協(xié)議的性質(zhì)、效力等問題存在較大爭議，在實踐中也存在諸多問題，由商品房認購協(xié)議所引起的糾紛正日漸增多，在商品房交易糾紛中占有相當比重。
根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！痹摋l規(guī)定承認了商品房認購書的效力，并著重規(guī)定了定金條款的適用。從其內(nèi)容分析，該解釋認可了商品房認購書作為預約合同的性質(zhì)。
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