伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的日趨活躍，越來(lái)越多的普通市民參與到商鋪?zhàn)赓U和商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中來(lái)。在此過(guò)程中，難免會(huì)因?yàn)閷I(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)不熟而發(fā)生一些糾紛。筆者結(jié)合自己多年的律師從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了商鋪?zhàn)赓U中需要注意的幾大問題，供大家參考。
1、權(quán)屬調(diào)查問題
在承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)?shù)皆撋啼佀诘膮^(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重要信息：一是房屋用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)，方可承租作為商鋪使用，否則將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。二是房屋權(quán)利人，確保與房屋權(quán)利人或者其他權(quán)利人簽署租賃合同。三是房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已存有租賃登記信息的，會(huì)導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而使得新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三者，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
2、租賃期限與免租裝修期問題
根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。
在商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)。這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規(guī)定的概念，因此在簽訂租賃合同時(shí)，一定要明確約定其起止時(shí)間和免除支付的具體費(fèi)用。一般情況下，只免除租金，實(shí)際使用房屋所產(chǎn)生的水費(fèi)和電費(fèi)等還需要按合同約定承擔(dān)。
3、租賃保證金問題
俗稱“押金”，主要用于抵沖承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佅鄬?duì)應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等比較高，因此押金比例也要適當(dāng)高一些。另外需要注意的是，如果承租人在承租過(guò)程中不斷地拖欠相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠怎么辦？這可以在合同中約定補(bǔ)足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付押金；如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)未補(bǔ)足的話，出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。
3、稅費(fèi)承擔(dān)問題
按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件的規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)。
出租人：營(yíng)業(yè)稅及附加，租金×5.55%。房產(chǎn)稅，租金×12%。個(gè)人所得稅，所得部分×20%（所得部分為租金扣除維修費(fèi)用）。印花稅，租金×0.1%（在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算）。土地使用稅，按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。
轉(zhuǎn)租人：營(yíng)業(yè)稅及附加，轉(zhuǎn)租收入×5.55%。印花稅，轉(zhuǎn)租租金×0.1%。
在具體實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)的繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)。不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)的工作人員。雖然上述稅費(fèi)的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人。此時(shí)，無(wú)論出租人或承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。
4、營(yíng)業(yè)執(zhí)照 問題
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而其首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。因此在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：一是原有租賃登記信息沒有注銷的，將會(huì)導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；二是商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移的，將會(huì)導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；三是房屋類型不是商業(yè)用房的，無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；四是涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)（如娛樂、餐飲等）的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生和環(huán)保等部門的檢查合格，取得治安許可證和衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照；五是因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。
對(duì)于上述第1、2、3和5條的情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形，以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，可以無(wú)責(zé)任解除合同。
5、裝修添附 問題
在商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修。為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修的利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題：一是明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人的同意等。若有特別的改建和搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告和店招的位置也可約定清楚。二是解除合同的違約責(zé)任，違約金通常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，一般還不及承租人的裝修損失。因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。三是明確租賃期滿時(shí)，裝修和添附設(shè)施的處置方式。
6、水、電、電話線等問題
因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電和電話線等均可能有特殊的需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素的影響。建議在承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及涉及的相關(guān)費(fèi)用，并在合同中明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿足正常需求的情形下，承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
7、租賃登記 問題
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：一是登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效；二是經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，如出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒有辦理，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。
8、轉(zhuǎn)租問題 問題
在商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見許多二房東或三房東，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”，其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式，即轉(zhuǎn)租和承租權(quán)轉(zhuǎn)讓。按照法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系；而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指新承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。
在這兩種形式下，需要注意以下幾個(gè)問題：一是轉(zhuǎn)租必須取得出租人的書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重簽新的租賃合同，也需要征得出租人的同意。二是原承租人往往會(huì)向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等。這筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，但法律上也沒有明確禁止。因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，就會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付這筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批分次并與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的各個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，還可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功與否作為該筆費(fèi)用退還或解除的條件。
9、買賣與租賃 問題
許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦？其實(shí)，承租人完全無(wú)需擔(dān)心這種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：一是出租人在出售商鋪時(shí)，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即若承租人在等同于其他購(gòu)買人的條件下主張購(gòu)買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障承租人的使用利益。二是即使承租人不想購(gòu)買該承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，否則，新業(yè)主將承擔(dān)租賃合同中的違約責(zé)任。
10、其他注意事項(xiàng)
在承租商鋪前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等。如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力和財(cái)力的損失。在無(wú)法確定的情況下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。
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