（一）合同主體資質(zhì)不夠?qū)е录m紛的處理
從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)，如果超越資質(zhì)等級(jí)訂立的合同，或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義訂立的合同，由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)當(dāng)無(wú)效。對(duì)此，最高人民法院《施工合同司法解釋》第1條作出了明確規(guī)定。如果施工合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)讓當(dāng)事人盡量恢復(fù)到合同訂立之前的狀態(tài)，即返還財(cái)產(chǎn)。如果當(dāng)事人有損失的，則應(yīng)當(dāng)按照雙方的過(guò)錯(cuò)大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果此類(lèi)合同是當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人。但是，承包人超越資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，則合同有效。
此外，承包商超越資質(zhì)等級(jí)承包工程還會(huì)承擔(dān)行政法律責(zé)任，《建筑法》第65條規(guī)定：“發(fā)包單位將工程發(fā)包給不具有相應(yīng)資質(zhì)條件的承包單位的，責(zé)令改正，處以罰款。超越本單位資質(zhì)等級(jí)承攬工程的，責(zé)令停止違法行為，處以罰款，可以責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；有違法所得的，予以沒(méi)收。未取得資質(zhì)證書(shū)承攬工程的，予以取締，并處罰款；有違法所得的，予以沒(méi)收。以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”
需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即發(fā)包人沒(méi)有資質(zhì)或超越資質(zhì)與承包商簽訂的施工合同并不必然無(wú)效。這是因?yàn)?，雖然《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)資質(zhì)或超越資質(zhì)承包，但《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》并未對(duì)此做出強(qiáng)制性規(guī)定。而《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》在效力層級(jí)上屬于部門(mén)規(guī)章（后面二者屬于法律和行政法規(guī)），如前所述，只有違反法律、行政法規(guī)的合同才會(huì)導(dǎo)致無(wú)效，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)資質(zhì)或超越資質(zhì)承包的行為不應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但合同有效并不意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不受行政處罰，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，這種情況下，應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。越級(jí)經(jīng)營(yíng)的，一并吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
（二）無(wú)權(quán)代理與袁見(jiàn)代理導(dǎo)致糾紛的處理
所謂無(wú)權(quán)代理是指無(wú)權(quán)代理人代訂的合同，是行為人沒(méi)有代理權(quán)而以本人
名義訂立的合同。無(wú)權(quán)代理對(duì)被代理人不能發(fā)生有權(quán)代理法律后果，無(wú)權(quán)代理
人代訂的合同對(duì)被代理人也就不能發(fā)生法律效力。表見(jiàn)代理合同是指表見(jiàn)代理
人訂立的合同，即行為人雖沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，但客觀上有足以使相對(duì)人相信其有代理權(quán)的事實(shí)，相對(duì)人因相信其有代理權(quán)而與之訂立的合同?！督ㄔO(shè)工程施工合同管理辦法》第3條規(guī)定：“承辦人員簽訂施工合同，應(yīng)取得法定代表人的授權(quán)委托書(shū)?！比绻麤](méi)有委托書(shū)簽訂的合同，除表見(jiàn)代理的情形外無(wú)授權(quán)的人員簽訂的建設(shè)施工合同是無(wú)效的，因?yàn)榉梢?guī)定訂立合同應(yīng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，上述的自然人的無(wú)權(quán)代理屬于無(wú)相應(yīng)的權(quán)利能力。問(wèn)題在于，在工程實(shí)踐中應(yīng)如何區(qū)分某代理人行為是屬于表見(jiàn)代理還是屬于無(wú)權(quán)代理呢？一般來(lái)講，合同雙方都會(huì)出具一份授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)業(yè)主代表或項(xiàng)目經(jīng)理代表己方處理工程中遇到的問(wèn)題。在授權(quán)委托書(shū)中，會(huì)明確約定授權(quán)范圍，如果代理人在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行民事活動(dòng)，則構(gòu)成有權(quán)代理，由此產(chǎn)生的民事責(zé)任由被代理人承擔(dān)；如果被代理人改變授權(quán)范圍，例如減少代理人的代理權(quán)限，而未通知對(duì)方當(dāng)事人，使得對(duì)方當(dāng)事人有足夠的理由相信業(yè)主代表或項(xiàng)目經(jīng)理仍然具有代理權(quán)，而與之發(fā)生民事法律行為，則構(gòu)成表見(jiàn)代理，由此產(chǎn)生的民事責(zé)任仍由被代理人承擔(dān)，只是此時(shí)被代理人有追究代理人責(zé)任的權(quán)利；如果被代理人改變授權(quán)范圍后已經(jīng)明確通知對(duì)方當(dāng)事人，或者在對(duì)方當(dāng)事人知情的情況下代理人超出授權(quán)委托書(shū)代理權(quán)限而與之發(fā)生民事法律行為，此時(shí)構(gòu)成無(wú)權(quán)代理，被代理人不承擔(dān)責(zé)任，對(duì)方當(dāng)事人只能向代理人追究責(zé)任。
（三）聯(lián)合承包導(dǎo)致糾紛的處理
關(guān)于聯(lián)合體承包的性質(zhì)，我們認(rèn)為，參加聯(lián)合體的主體應(yīng)當(dāng)包括兩個(gè)以上的法人或者其他組織，聯(lián)合體的成員單位是通過(guò)投標(biāo)協(xié)議來(lái)約束彼此的行為的，因此，其性質(zhì)應(yīng)屬于一種契約式聯(lián)合。有的學(xué)者認(rèn)為聯(lián)合體可以包括法人型聯(lián)合體，或者稱(chēng)為合資公司承包。這一觀點(diǎn)是不符合法理的。因?yàn)橐坏﹥蓚€(gè)法人或者其他組織組成一個(gè)法人（包括合資公司）后，在法律上看，只是一個(gè)單純的法人了。不能認(rèn)為法人后面有兩個(gè)股東，就認(rèn)為是聯(lián)合體，事實(shí)上大部分公司都有兩個(gè)以上的股東。雙方應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確約定各方擬承擔(dān)的工作和責(zé)任。根據(jù)《建筑法》及《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，聯(lián)合體以一個(gè)投標(biāo)人的身份參加投標(biāo)，中標(biāo)后，各方共同與發(fā)包人簽訂合同，就中標(biāo)項(xiàng)目向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。共同承包的各方對(duì)承包合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任。這種連帶責(zé)任包括以下幾種情況：(1)聯(lián)合體在接到中標(biāo)通知書(shū)后未與招標(biāo)人簽訂書(shū)面合同，除不可抗力外，聯(lián)合體放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，其已經(jīng)提交的投標(biāo)保證金不予退還，給招標(biāo)人造成的損失超過(guò)投標(biāo)保證金數(shù)額的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分予以賠償；未提交投標(biāo)保證金的，聯(lián)合體各方對(duì)招標(biāo)人的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。(2)中標(biāo)的聯(lián)合體除不可抗力外，不履行與招標(biāo)人簽訂的合同的，履約保證金不予退還，給招標(biāo)人造成的損失超過(guò)履約保證金數(shù)額的，還應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分予以賠償；沒(méi)有提交履約保證金的，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)人的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。(3)施工合同履行過(guò)程中，因聯(lián)合體的違約行為造成發(fā)包人損失的，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)對(duì)發(fā)包人的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
關(guān)于聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)具備的條件，是一個(gè)非常值得討論的問(wèn)題。我國(guó)目前《建筑法》的規(guī)定是：兩個(gè)以上不同資質(zhì)等級(jí)的單位實(shí)行聯(lián)合共同承包的，應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級(jí)低的單位的業(yè)務(wù)許可范圍承攬工程?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定是：聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的相應(yīng)能力；國(guó)家有關(guān)規(guī)定或者招標(biāo)文件對(duì)投標(biāo)人資格條件有關(guān)規(guī)定，聯(lián)合體各方均應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的相應(yīng)資格條件。由同一專(zhuān)業(yè)的單位組成的聯(lián)合體，按照資質(zhì)等級(jí)較低的單位確定資質(zhì)等級(jí)。
但是，這一規(guī)定與國(guó)際上的通行做法是大相徑庭的。我們認(rèn)為這是我國(guó)《建筑法》與《招標(biāo)投標(biāo)法》的重大缺陷。不能否認(rèn)的是，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》將聯(lián)合體共同投標(biāo)列入是受了國(guó)際上通行做法的影響，我國(guó)是沒(méi)有聯(lián)合體投標(biāo)的傳統(tǒng)的。但是，在國(guó)際上允許聯(lián)合體（在《招標(biāo)投標(biāo)法》頒布前我國(guó)大多翻譯為“聯(lián)營(yíng)體”）共同投標(biāo)是通行的做法。主要的原因在于：大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家沒(méi)有像我國(guó)這樣的建設(shè)領(lǐng)域資質(zhì)等級(jí)的制度，而對(duì)于建設(shè)工程而言，如果承包商沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主是不可能把工程交給他的，因此，對(duì)于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的承包商（包括新進(jìn)入工程承包領(lǐng)域的承包商和沒(méi)有類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)的承包商），只能與其他有經(jīng)驗(yàn)的承包商組成聯(lián)合體。當(dāng)然，其他有經(jīng)驗(yàn)的承包商愿意與沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的承包商組成聯(lián)合體，是因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)的承包商應(yīng)當(dāng)有其他優(yōu)勢(shì)，比如資金或者設(shè)備方面的優(yōu)勢(shì)。因此，可以說(shuō)聯(lián)合體共同投標(biāo)是承包商成長(zhǎng)的必經(jīng)之路。從上面的分析我們不難得出這樣的結(jié)論：聯(lián)合體各方在資格預(yù)審中，應(yīng)當(dāng)是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的。而我國(guó)《建筑法》與《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)聯(lián)合體的規(guī)定，會(huì)導(dǎo)致聯(lián)合體各方的劣勢(shì)互補(bǔ)，這樣從根本上消滅了聯(lián)合體存在的意義和價(jià)值。筆者認(rèn)為，我國(guó)《建筑法》與《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)聯(lián)合體的規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改，特別隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)的減弱，這種修改會(huì)變得迫切起來(lái)。
（四）“掛靠”導(dǎo)致糾紛的處理
《建筑法》第26條第2款規(guī)定：“禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程?！备鶕?jù)上文分析，由于通過(guò)“掛靠”方式簽訂的合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此這種合同也是一種無(wú)效合同。但是，由于分包商與被“掛靠”企業(yè)對(duì)于“掛靠”行為存在共同故意或過(guò)失，因此，雙方應(yīng)對(duì)掛靠行為對(duì)總包單位造成的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，并與總包單位一起對(duì)發(fā)包人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。發(fā)生前文中所述的分包商“逃跑”的現(xiàn)象，總包單位仍可追究被“掛靠”單位的責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)民事訴訟法>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第52條規(guī)定，“借用業(yè)務(wù)介紹信、合同專(zhuān)用章、蓋章的空白合同書(shū)或者銀行賬戶(hù)的，出借單位和借用人為共同訴訟人?！痹诎l(fā)生分包商違約的情況下，總包單位應(yīng)以分包商與被“掛靠”單位為共同被告，請(qǐng)求人民法院追究其違約責(zé)任。
應(yīng)該注意的是，“掛靠”現(xiàn)象在法律上既不屬于表見(jiàn)代理，也不屬于無(wú)權(quán)代理。根據(jù)上文中關(guān)于兩者的論述我們可以知道，無(wú)權(quán)代理合同與表見(jiàn)代理合同不同之處在于：無(wú)權(quán)代理合同屬于效力未定合同，而表見(jiàn)代理合同屬于有效合同。因“掛靠”而簽訂的分包合同與無(wú)權(quán)代理合同和表見(jiàn)代理合同的根本區(qū)別在于，后面兩者的行為人均沒(méi)有代理權(quán)，而在“掛靠”現(xiàn)象中分包商實(shí)際上是取得了被“掛靠”單位的授權(quán)的，這具體表現(xiàn)在分包商持有被“掛靠”單位合同專(zhuān)用章的空白合同書(shū)或授權(quán)委托書(shū)，因此，從民法角度講分包商的行為應(yīng)該屬于有權(quán)代理，但為什么經(jīng)有權(quán)代理簽訂的合同反而會(huì)無(wú)效呢？這是因?yàn)楹贤`反了法律的禁止性規(guī)定，而非行為人是否具有代理權(quán)。
在現(xiàn)實(shí)中還有一種情況應(yīng)加以注意，在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，為了增加中標(biāo)的可能性，很多建筑集團(tuán)的子公司紛紛以母公司的名義參加投標(biāo)（因?yàn)槟腹揪哂懈叩馁Y質(zhì)和更好的資信），待中標(biāo)之后，．由子公司實(shí)施工程建設(shè)。按照《公司法》的規(guī)定：總公司和子公司分別為相對(duì)獨(dú)立的法人，他們之間僅是以資本為紐帶的控股或是參股關(guān)系，經(jīng)營(yíng)上可能會(huì)有聯(lián)系，但其承包工程的資質(zhì)卻是互相獨(dú)立的。這種行為實(shí)際上造成了行為主體的轉(zhuǎn)換，是一種轉(zhuǎn)包或“掛靠”行為，是法律所不允許的。
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