本文主要針對開發(fā)商和建筑單位達成的房屋抵債協(xié)議進行研究。結(jié)論如下：
1.未辦理房屋過戶手續(xù)的，如開發(fā)商反悔不履行抵債協(xié)議，施工單位僅有權(quán)要求支付工程款，而無權(quán)要求辦理房屋過戶手續(xù)、無權(quán)要求確認房屋歸其所有。
2.未辦理房屋過戶手續(xù)的，如施工單位反悔不履行抵債協(xié)議的，施工單位有權(quán)要求開發(fā)商支付工程價款；開發(fā)商以簽署房屋抵債協(xié)議為由拒絕付工程款的，人民法院不予支持。
3.已辦理房屋過戶手續(xù)的，各方均無權(quán)反悔。
一、現(xiàn)實：工程欠款惡性升級，施工單位成房東
無論房市上揚還是下行，工程欠款始終是施工單位難以回避的痛。房市火爆時，發(fā)展掩蓋了危機，而當(dāng)房市浪潮退去，工程欠款惡果才浮出水面并日益升級：大量房屋折抵了施工單位的工程款，施工單位一夜成了房東。面對本不熟悉且日益萎縮的房市，施工單位只能憑運氣、靠關(guān)系來消化這些房產(chǎn)，結(jié)果可想而知。
施工單位身處低利行業(yè)，卻要承擔(dān)房市風(fēng)險，結(jié)果是，利潤瞬間被吞噬殆盡。另一方面，施工單位也不甘被欺，而是將燙手房屋向下游抵債，于是分包商、材料商、油漆工等紛紛被卷入這場漩渦。
二、困局：施工單位無力回天
顯然，當(dāng)前情勢之下接受“以房抵款”是施工單位的無奈之舉，一旦簽署抵債協(xié)議便是有苦難言。尤其是房市日益萎縮的今天，施工單位往往后悔不迭，但又無計可施。即將粉墨登場的房產(chǎn)稅，極有可能成為壓垮施工單位的最后一根稻草。
三、解困：江蘇省高院劍指“以房抵款”
2014年3月31日，江蘇省高級人民法院出臺《江蘇省高級人民法院關(guān)于以物抵債若干法律適用問題的審理紀(jì)要》（“《紀(jì)要》”），就以物抵債提出了司法指導(dǎo)。我們結(jié)合實際情況對該紀(jì)要的出臺背景、法律原理以及法官觀點等進行了研究和解讀。我們認為，會議紀(jì)要的規(guī)定可適用于以房抵款的領(lǐng)域。
針對工程款付款期限屆滿之后的抵債協(xié)議，依據(jù)《紀(jì)要》可得出這樣的結(jié)論：未辦理房屋過戶手續(xù)的，如開發(fā)商反悔不履行抵債協(xié)議，施工單位僅有權(quán)要求支付工程款，而無權(quán)要求辦理房屋過戶手續(xù)、無權(quán)要求確認房屋歸其所有；已辦理房屋過戶手續(xù)的，各方均無權(quán)反悔。
根據(jù)《紀(jì)要》的規(guī)定，很顯然的結(jié)論是：房屋過戶前，開發(fā)商可以反悔——只付工程款，不給房子。然而，施工單位可反悔嗎——不要房子，只要工程款？《紀(jì)要》沒有明確規(guī)定。但按其法律意旨，房屋抵債協(xié)議在房屋過戶后才成立生效，那么在房屋過戶前，施工單位當(dāng)然可以反悔——不要房子，只要工程款。另外，從公平角度，既然賦予了開發(fā)商反悔的權(quán)利，也應(yīng)對等地賦予施工單位反悔的權(quán)利，且施工單位反悔并未增加開發(fā)商的負債，未引起不公平的結(jié)果。
綜上，我們的結(jié)論是：即便開發(fā)商和施工單位簽署了房屋抵債協(xié)議，只要房屋未過戶，則施工單位有權(quán)要求開發(fā)商支付工程價款；開發(fā)商以簽署房屋抵債協(xié)議為由拒絕付款的，人民法院不予支持。
本文完成前，我們的法律專家以專函向江蘇省高級人民法院就該問題進行了請示，民一庭夏法官電話回復(fù)，明確支持我們的上述結(jié)論。如上述結(jié)論被司法進一步認可，大量施工企業(yè)將有權(quán)推翻抵債協(xié)議，向開發(fā)商主張工程款。因此，這一《紀(jì)要》和前述結(jié)論對施工單位影響巨大，應(yīng)引起足夠重視。
四、風(fēng)險
施工單位在參考上述結(jié)論的同時，還應(yīng)注意法律風(fēng)險。首先，《紀(jì)要》僅適用于江蘇范圍內(nèi)，是否適用于全國尚待商榷；其次，《紀(jì)要》并非法律或司法解釋，其效力層級較低；再次，《紀(jì)要》出臺的主要目的是解決虛假訴訟的問題，而我們直接移植于工程領(lǐng)域，是否會引起“排斥反應(yīng)”還無定論。第四，具體案件中有不同的事實，有可能一個小細節(jié)導(dǎo)致觀點全盤覆滅。
五、結(jié)語：執(zhí)行解困道術(shù)
施工單位深陷“以房抵款”之困，應(yīng)多思解決之道術(shù)。法律是其中最重要的一環(huán)。建議施工單位認真閱讀并領(lǐng)會《紀(jì)要》，與專業(yè)團隊進行法律和事實的研討。只有這樣勇于嘗試，才能避免承接房企債務(wù)風(fēng)險、防止資金鏈斷裂。
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