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一合同的“違約責任”條款，讓我這三十年的律師“暈”倒三次！
實例：請看該合同《房屋租賃合同》中的違約責任：
第十一條 違約責任。
1、甲方（出租方）未按合同約定向乙方（承租方）交付房屋，每逾期一日，甲方按未交付房屋年租金總額1%向乙方支付違約金。甲方逾期一個月交付，乙方有權收回未交付房屋預付的租賃保證金和租金。
2、乙方逾期交付租金，每逾期一日甲方有權按日向乙方加收年租金總額1%的違約金。
3、合同期滿或終止后，除本合同有約定外，乙方應在7日內滕退房屋。乙方逾期不滕退房屋，每逾期一日，甲方有權按日向乙方加收年租金總額2%的違約金。
上述條款是一大公司花高額律師費起草一份房屋租賃合同標準文本。我們來分析一下：
關于第“1”項，該項是規(guī)定了兩個內容：一是逾期交房的后果，這個后果看上去非常嚴厲，但實際上這種情況能發(fā)生嗎？除非出租方是腦殘，對吧？二是逾期超過一個月的，只是收回保證金與租金，可問題是合同前面沒有保證金的約定，那只是預交了的租金而已。這里有個問題，這個時候還適用“每逾期一日，甲方按未交付房屋年租金總額1%向乙方支付違約金”這個規(guī)定嗎？兩個內容中間是一個句號，從字面意義理解是不適用的，因此，逾期不會發(fā)生，逾期過了一個月也只是退租金而已！這起草合同之人可謂用心良苦啊！高！實在是高！
關于第“2”項，租金的逾期交付，要處以“極刑”！假如月租金7200元，日租金是240元，因為240元晚交了一天，違約金要864元（86400*1%）！高！實在是高！
我們看看法律是如何規(guī)定的：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九第二款“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”據(jù)此，實際損失是多少呢？應當是240元的利息部分，那么240元的利息應當是多少呢？最高按貸款利率計，大約在日萬分三，240元的萬分之三是多少0.072元！也就是7分2厘！864元是7分2厘的多少倍？12000倍！暈！
關于第“3”項，逾期不退房更是處以極刑：每天罰1728元！我們來看看實際損失是多少？240元或是沒有損失，因為沒有滕退房屋不是白用吧？不也要按相關標準支付房屋使用費了吧？所以甲方沒有損失，所以這是憑空出了個1728元！如果非要說有損失，還是利息7分2厘，這回是24000倍！又暈了！
更讓我暈的是，出現(xiàn)糾紛后，原告的律師還真的這么請求了?。ㄔ斠娖鹪V狀）。
此，可寫進吉尼斯大全??！
世上竟有這等高人，我輩還如何茍活于世?。?/p>
劉祚丹律師辦案心得：劉祚丹律師，人稱“京成大狀劉”，當代法律應用大師。劉律師創(chuàng)立了法律人的正確信仰、正確價值觀的；創(chuàng)立了《法律善合盈》平臺；創(chuàng)立“成功三要素”方法論；有三十多年企業(yè)法律等服務經驗，辦理過七千多個案件，服務過萬達集團等上市公司；原創(chuàng)培訓課程《投資風險的法律防控》、《中國民營企業(yè)體檢工程》、《證券法-資本的高鐵系統(tǒng)》。
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