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一合同的“違約責(zé)任”條款，讓我這三十年的律師“暈”倒三次！
實(shí)例：請(qǐng)看該合同《房屋租賃合同》中的違約責(zé)任：
第十一條 違約責(zé)任。
1、甲方（出租方）未按合同約定向乙方（承租方）交付房屋，每逾期一日，甲方按未交付房屋年租金總額1%向乙方支付違約金。甲方逾期一個(gè)月交付，乙方有權(quán)收回未交付房屋預(yù)付的租賃保證金和租金。
2、乙方逾期交付租金，每逾期一日甲方有權(quán)按日向乙方加收年租金總額1%的違約金。
3、合同期滿或終止后，除本合同有約定外，乙方應(yīng)在7日內(nèi)滕退房屋。乙方逾期不滕退房屋，每逾期一日，甲方有權(quán)按日向乙方加收年租金總額2%的違約金。
上述條款是一大公司花高額律師費(fèi)起草一份房屋租賃合同標(biāo)準(zhǔn)文本。我們來分析一下：
關(guān)于第“1”項(xiàng)，該項(xiàng)是規(guī)定了兩個(gè)內(nèi)容：一是逾期交房的后果，這個(gè)后果看上去非常嚴(yán)厲，但實(shí)際上這種情況能發(fā)生嗎？除非出租方是腦殘，對(duì)吧？二是逾期超過一個(gè)月的，只是收回保證金與租金，可問題是合同前面沒有保證金的約定，那只是預(yù)交了的租金而已。這里有個(gè)問題，這個(gè)時(shí)候還適用“每逾期一日，甲方按未交付房屋年租金總額1%向乙方支付違約金”這個(gè)規(guī)定嗎？?jī)蓚€(gè)內(nèi)容中間是一個(gè)句號(hào)，從字面意義理解是不適用的，因此，逾期不會(huì)發(fā)生，逾期過了一個(gè)月也只是退租金而已！這起草合同之人可謂用心良苦?。「?！實(shí)在是高！
關(guān)于第“2”項(xiàng)，租金的逾期交付，要處以“極刑”！假如月租金7200元，日租金是240元，因?yàn)?40元晚交了一天，違約金要864元（86400*1%）！高！實(shí)在是高！
我們看看法律是如何規(guī)定的：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九第二款“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”據(jù)此，實(shí)際損失是多少呢？應(yīng)當(dāng)是240元的利息部分，那么240元的利息應(yīng)當(dāng)是多少呢？最高按貸款利率計(jì)，大約在日萬分三，240元的萬分之三是多少0.072元！也就是7分2厘！864元是7分2厘的多少倍？12000倍！暈！
關(guān)于第“3”項(xiàng)，逾期不退房更是處以極刑：每天罰1728元！我們來看看實(shí)際損失是多少？240元或是沒有損失，因?yàn)闆]有滕退房屋不是白用吧？不也要按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)了吧？所以甲方?jīng)]有損失，所以這是憑空出了個(gè)1728元！如果非要說有損失，還是利息7分2厘，這回是24000倍！又暈了！
更讓我暈的是，出現(xiàn)糾紛后，原告的律師還真的這么請(qǐng)求了?。ㄔ斠娖鹪V狀）。
此，可寫進(jìn)吉尼斯大全??！
世上竟有這等高人，我輩還如何茍活于世?。?/p>
劉祚丹律師辦案心得：劉祚丹律師，人稱“京成大狀劉”，當(dāng)代法律應(yīng)用大師。劉律師創(chuàng)立了法律人的正確信仰、正確價(jià)值觀的；創(chuàng)立了《法律善合盈》平臺(tái)；創(chuàng)立“成功三要素”方法論；有三十多年企業(yè)法律等服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，辦理過七千多個(gè)案件，服務(wù)過萬達(dá)集團(tuán)等上市公司；原創(chuàng)培訓(xùn)課程《投資風(fēng)險(xiǎn)的法律防控》、《中國民營(yíng)企業(yè)體檢工程》、《證券法-資本的高鐵系統(tǒng)》。
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