隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國己快速進入家庭汽車時代。隨之而來的城市住宅小區(qū)停車位問題也浮出水面，相關糾紛不斷增多。停車位的歸屬糾紛之所以不斷出現(xiàn)，究其原因在于人們對其法律性質(zhì)認識不清。小區(qū)停車位在法律上究竟屬于業(yè)主共有，還是開發(fā)商所有，或者其他法律主體所有，這就需要從分析住宅小區(qū)停車位的法律屬性入手。本文從從建筑物區(qū)分所有權理論角度以及土地使用權與房屋所有權關系角度淺析其法律性質(zhì)。
（一）從建筑物區(qū)分所有權理論角度分析
我國城市的住宅小區(qū)樓房從性質(zhì)上而言，屬于一種較為典型的區(qū)分有建筑物。住宅小區(qū)內(nèi)停車位的性質(zhì)可以從現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權理論角度來分析。所謂建筑物區(qū)分所有權是指，“多個區(qū)分所有權人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有所有權，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權，以及因區(qū)分所有權人之間的共同關系所生的成員權制總稱?！?/p>
住宅小區(qū)停車位法律屬性的主要爭議在于其是否為建筑物區(qū)分所有權中的共用部分，業(yè)主是否對小區(qū)停車位享有共有所有權。解決這一問題首先要明確共有所有權的客體范圍。對此各國的立法和學說上各有不同，但大都以排除法、列舉法及推定方式對其內(nèi)涵予以確定。例如，日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權法關于共用部分的范圍，就是采用排除法予以確定。日本《關于建筑物區(qū)分所有等的法律》第2條及第4條規(guī)定：共用部分是指專有部分外的建筑物的部分;不屬于專有部分的建筑物的附屬物，通往數(shù)個專有部分的走廊或樓梯及其它在結構上可供區(qū)分所有人或一部分共用的建筑物的部分。
我國在法律層面上沒有對共有權客體的范圍予以確定。依據(jù)現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權理論，共有權的客體范圍主要包括四個方面：即“（1）建筑物的基本構造部分，例如支柱、屋頂、外墻或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附屬物，例如樓梯、消防設備、走廊、水塔，自來水管道等，以及僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分，例如各層樓之間的樓板，僅屬于相鄰部分的所有人所共有。（3）建筑物所占有的地基的使用權，在法律上歸屬于全體建筑物區(qū)分所有人所有。（4）住宅小區(qū)的綠地、道路、鞏固設施、公益性活動場所、圍墻、小區(qū)大門建筑、藝術裝飾物等地上或地下共有物和水電、照明、消防、安保等公用配套設施，以及小區(qū)的物業(yè)管理用房，除依法應當歸屬于國家或有關法人所有以外的，原則上應當歸屬于全體住宅小區(qū)的業(yè)主所共有?！笨梢?，小區(qū)停車位在法律性質(zhì)上應該屬于以上共有權客體范圍的第四類。根據(jù)現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權理論，共有部分與專有部分不可分離，業(yè)主擁有了小區(qū)專有部分的所有權，也就必然擁有了共有部分的所有權?！斑@是現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有理論的應有之意，也是滿足房屋買受人通過買受房屋享有房屋利益最大化的有效途徑”。所以將小區(qū)停車位定性為共用部分能有效地維護小區(qū)業(yè)主的權益。
（二）從土地使用權與房屋所有權關系角度分析
在我國，土地使用權“主要是指城市的國有土地使用權，是指公民、法人依法對國有土地享有的占有、使用、收益并排斥他人干涉的權利”。在土地和建筑物權利的相互關系上，我國現(xiàn)行立法主要采用土地和建筑物互不分離的原則。土地使用權轉(zhuǎn)讓原則之一就是產(chǎn)權一致原則，如我國的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條、第24條的規(guī)定，土地使用權轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉(zhuǎn)讓。另外，我國的《城市房地產(chǎn)管理法》第31條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”通過以上法律規(guī)定可以看出，我國實際上實行的是“房隨地走”或“地隨房走”的房地產(chǎn)法律原則。
可見，根據(jù)我國現(xiàn)行法律，小區(qū)建筑物與小區(qū)的土地使用權之間有著不可分割的聯(lián)系。小區(qū)建筑物必須依附小區(qū)土地而存在；同時，房屋所有權的取得必須伴隨著土地使用權的轉(zhuǎn)移。當開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)的全部建筑物出售給全體業(yè)主的時候，小區(qū)內(nèi)的土地使用權也就相應的轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主共有。作為小區(qū)配套設施的停車位依附于小區(qū)土地和小區(qū)建筑物，其權屬當然伴隨著房屋所有權和土地使用權的讓渡而歸屬于全體業(yè)主所有。否則，小區(qū)房屋所有權和土地使用權都轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，而小區(qū)停車位卻歸屬于開發(fā)商，這不符合我國的房地產(chǎn)立法精神，也勢必造成小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾。因此，從土地使用權和房屋所有權關系角度分析，住宅小區(qū)停車位應該歸屬于全體小區(qū)業(yè)主所有。
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