原告徐某
被告陳某
被告我愛我家公司
一、案情
2007年5月8日，徐某、陳某及我愛我家公司簽訂《居間服務(wù)合同》，我愛我家公司為徐某、陳某就房屋買賣事宜提供居間服務(wù)。同日，徐某與陳某簽訂《北京市房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：徐某購(gòu)買陳某所有的涉案房屋，房屋價(jià)款（陳某凈得款）為625000元；徐某支付購(gòu)房定金20000元；徐某為商業(yè)銀行貸款客戶，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告出具后三個(gè)工作日內(nèi)，支付除徐某貸款申請(qǐng)額之外的剩余房款，徐某首付款應(yīng)為除其貸款額度之外的其他購(gòu)房款項(xiàng)總和，銀行貸款部分的房款按銀行規(guī)定支付；雙方交易資金劃轉(zhuǎn)結(jié)算方式以雙方簽署的《居間服務(wù)合同》或補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)；雙方應(yīng)在貸款機(jī)構(gòu)簽發(fā)的徐某貸款審批通過之日起五個(gè)工作日內(nèi)共同配合辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；陳某反悔應(yīng)當(dāng)雙倍返還徐某定金，徐某悔約定金不予返還，同時(shí)，雙方如未按照約定履行義務(wù)的，導(dǎo)致合同履行遲延或者無(wú)法履行，違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償給他方造成的損失。當(dāng)天，徐某通過我愛我家公司向陳某支付購(gòu)房定金20000元。2007年5月21日，徐某委托房地產(chǎn)評(píng)估公司就房屋出具《房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告》。2007年5月30日，我愛我家公司向中國(guó)銀行股份有限公司北京阜成門支行發(fā)出《交易結(jié)算資金子賬戶開戶通知》，載明徐某、陳某及我愛我家公司三方共同委托該行在我愛我家公司結(jié)算資金專用存款賬戶下為徐某開立子賬戶。2007年6月1日，徐某將115000元房款存入上述子賬戶。此后，我愛我家公司出具“存量房交易結(jié)算資金托管憑證”，載明涉案房屋總價(jià)款625000元，其中115000元已存入專用賬戶，定金20000元已直接支付給陳某，其余490000元，中國(guó)銀行已出具批貸證明。2007年7月3日，中國(guó)銀行股份有限公司北京阜成門支行出具《貸款通知單》載明，經(jīng)該行調(diào)查與評(píng)估，決定受理徐某的借款申請(qǐng)，給予其所購(gòu)二手房產(chǎn)總價(jià)78.4％的貸款額，共計(jì)490000元，貸款年限為20年，該行將在徐某辦理完畢相關(guān)手續(xù)后履行放款義務(wù)。2007年7月25日，陳某與案外人就房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，并辦理完畢房屋過戶手續(xù)。
案件審理過程，徐某申請(qǐng)對(duì)房屋于2007年7月3日與現(xiàn)時(shí)價(jià)值的差價(jià)進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)評(píng)估，評(píng)估公司確定房屋于2009年8月15日（評(píng)估時(shí)）的市場(chǎng)價(jià)值為1048000元，由于2007年7月3日至今已有兩年的時(shí)間，兩年期間的房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大，2007年成交案例難以查詢，因此難以對(duì)房屋2007年7月3日的價(jià)值進(jìn)行司法鑒定工作。
徐某向一審法院起訴稱：陳某將房屋出賣給案外人，嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。故訴至本院，要求陳某賠償房屋差價(jià)損失415100元（根據(jù)房屋現(xiàn)值與2007年5月18日評(píng)估報(bào)告書中房屋價(jià)值的差價(jià)計(jì)算所得）；雙倍返還徐某定金40000元。陳某辯稱：徐某違反合同約定，沒有在評(píng)估報(bào)告出具后三個(gè)工作日及時(shí)交納房款并向銀行提交相關(guān)文件，導(dǎo)致銀行貸款拖延近二個(gè)月，因此徐某違約在先。現(xiàn)我已將房屋過戶給案外人，不同意徐某全部訴訟請(qǐng)求。對(duì)于陳某陳述的意見，徐某則稱陳某委托我愛我家公司提供居間服務(wù)，我愛我家公司于2007年5月30日向中國(guó)銀行股份有限公司北京阜成門支行出具《交易結(jié)算資金子賬戶開戶通知書》后，于2007年5月31日通知其交納115000元首付款，在未得到我愛我家公司通知前，其無(wú)法知曉首付款數(shù)額及應(yīng)支付至哪個(gè)賬戶。經(jīng)查明，我愛我家公司系陳某委托出售房屋的受托人。
二、審理結(jié)果
一審法院認(rèn)為，徐某、陳某及我愛我家公司簽訂的《居間服務(wù)合同》、徐某與陳某簽訂的《北京市房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。雖然徐某確實(shí)存在遲延支付首付款的行為，但其陳述的未在三日內(nèi)支付首付款的理由符合常理。徐某于2007年6月1日將首付款存入專用賬戶，于2007年7月3日獲得銀行貸款，該遲延履行行為并未嚴(yán)重到致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也不屬于雙方約定的解除合同情形。因此陳某在未與徐某解除合同的情況下直接將房屋另行出售并辦理完畢房屋過戶手續(xù)的行為構(gòu)成嚴(yán)重違約，陳某應(yīng)當(dāng)就此對(duì)給徐某造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于徐某主張的房屋差價(jià)損失，根據(jù)徐某與陳某訂立的《北京市房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議中約定的房屋價(jià)款、房屋2007年5月21日的《房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告》及2009年9月15日的《報(bào)告書》，可以確定房屋確實(shí)存在差價(jià)損失。由于該損失系由于陳某違背誠(chéng)實(shí)信用原則，將涉案房屋“一房?jī)少u”所致，因此陳某應(yīng)就該差價(jià)損失給予合理賠償。就具體賠償數(shù)額，考慮到徐某在履行合同中確實(shí)有遲延履行情況及合同其他具體履行情況、參考上述評(píng)估報(bào)告，酌情予以判處。關(guān)于雙倍返還定金，根據(jù)徐某與陳某簽訂的《北京市房屋買賣合同》的約定，該定金性質(zhì)為履約定金。在已經(jīng)判令陳某賠償損失的情況下，不再判令其承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，僅判令其承擔(dān)返還責(zé)任。據(jù)此，一審法院判決：一、被告陳某于本判決生效后七日內(nèi)返還原告徐某定金二萬(wàn)元。二、被告陳某于本判決生效后七日內(nèi)賠償原告徐某損失十二萬(wàn)元。三、駁回原告徐某的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后，徐某、陳某不服一審判決，向二審法院提起上訴。二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
三、意見
根據(jù)查明情況，陳某構(gòu)成嚴(yán)重違約的事實(shí)能夠成立。本案的焦點(diǎn)問題是房屋差價(jià)損失是否應(yīng)當(dāng)在賠償范圍之內(nèi)。對(duì)此問題，主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣合同解除后，應(yīng)恢復(fù)原狀，房屋差價(jià)不應(yīng)得到賠償；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然房屋買賣合同的解除不影響買受人主張損害賠償，但房屋差價(jià)并不屬于損害賠償?shù)姆秶?。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋買賣合同的解除不影響損害賠償，因此，房屋差價(jià)應(yīng)得到賠償。筆者同意第三種觀點(diǎn)，認(rèn)為房屋差價(jià)應(yīng)屬于賠償范圍?，F(xiàn)從以下三方面進(jìn)行分析：
（一）房屋買賣合同解除與損害賠償請(qǐng)求并不沖突
我國(guó)立法及學(xué)理歷來認(rèn)可合同解除可與損害賠償并行不悖。我國(guó)《合同法》第97條規(guī)定，解除合同后，當(dāng)事人可以要求賠償損失。但在解除合同與損害賠償并存的理論依據(jù)上，觀點(diǎn)不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除后，合同已經(jīng)溯及消滅，但是客觀上確實(shí)存在損害賠償問題。因此，在損害賠償范圍內(nèi)對(duì)溯及效力加以限制，擬制合同尚未消滅；有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除后，合同溯及消滅，進(jìn)行的是信賴?yán)娴膿p害賠償，與合同解除并存的亦為信賴?yán)娴馁r償；有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除后，合同并不溯及消滅，由于債務(wù)不履行產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任在合同解除后并不消失，可與合同解除并存；還有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同權(quán)利可劃分為基礎(chǔ)性權(quán)利義務(wù)和救濟(jì)性權(quán)利義務(wù)，合同解除只是解除了合同中的基礎(chǔ)性權(quán)利義務(wù)，并不影響救濟(jì)性權(quán)利義務(wù)的繼續(xù)有效，因此，合同解除后，當(dāng)事人仍然可以依據(jù)合同中救濟(jì)性權(quán)利義務(wù)的約定或者依據(jù)法律關(guān)于救濟(jì)權(quán)利的規(guī)定請(qǐng)求損害賠償。
由此可見，在房屋買賣合同解除的情況下，合同當(dāng)事人可以提出損害賠償請(qǐng)求；但是由于房屋差價(jià)損失屬于履行利益，而不屬于信賴?yán)妫涫欠駥儆诤贤獬蟮膿p害賠償范圍尚存在爭(zhēng)議。
（二）房屋買賣合同解除后房屋差價(jià)損失屬于損害賠償?shù)姆秶?/p>
對(duì)于合同解除后損害賠償?shù)姆秶烤故欠癜男欣妫覈?guó)合同法未作明確規(guī)定，理論及實(shí)務(wù)界對(duì)此意見并不一致。通行觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除的效力是使合同恢復(fù)到締約前的狀態(tài)，而履行利益是在合同得到履行后才可能產(chǎn)生。因此在當(dāng)事人選擇了合同解除的情況下，非違約方不應(yīng)得到履行利益的賠償。合同解除的賠償范圍僅包括以下幾種：合同解除后，因恢復(fù)原狀而發(fā)生的損害賠償；管理維修標(biāo)的物所生費(fèi)用；非違約方因返還本身而支出的費(fèi)用。但是亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除時(shí)的損害賠償應(yīng)是債務(wù)不履行的損害賠償，履行利益包括在合同解除后的損害賠償范圍之內(nèi)。其認(rèn)為，在合同解除前，合同已經(jīng)依法成立，當(dāng)事人一方違反合同的，就應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任。這種責(zé)任客觀存在。無(wú)論當(dāng)事人是否解除合同均無(wú)影響。合同解除情況下的“恢復(fù)原狀”，是在原給付方面的歸還，并沒有涵蓋履行利益，因而出于對(duì)解除權(quán)人的周全保護(hù)，還應(yīng)當(dāng)認(rèn)為存在履行利益的賠償（并不限于信賴?yán)娴馁r償）。合同解除場(chǎng)合的損害賠償，依然是因違約而發(fā)生的損害賠償。
應(yīng)當(dāng)看到，在房屋買賣合同案件中，在出賣人違約導(dǎo)致實(shí)際履行在法律上或事實(shí)上已成為不可能，或履行費(fèi)用過高，實(shí)際履行已不必要時(shí)，對(duì)履行利益不進(jìn)行保護(hù)對(duì)于買受人來說明顯有失公平。此時(shí)，買受人選擇解除合同并非出于自愿，而是由于出賣人的過錯(cuò)不得不解除合同，解除合同完全可能不是因?yàn)槔^續(xù)履行對(duì)買受人不利。比如，在“一房?jī)少u”的情況下，因房?jī)r(jià)大幅上漲，出賣人已將房屋另售他人并已合法過戶，而未取得房屋的購(gòu)房人已付房款數(shù)額不大，則即便根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條的規(guī)定，判令出賣人加倍賠償亦不足以防止出賣人因違約而獲得巨大利益。
在審判實(shí)踐中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房?jī)r(jià)上漲原因，對(duì)原來的出賣價(jià)格不滿意而拒絕履行合同，并采取多種方式獲得額外利潤(rùn)，出賣人往往首先要求買受人加價(jià)，加價(jià)不成，則可能采取串通第三人訴至法院要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，比如由夫或妻一方主張買賣合同未經(jīng)共有人同意，比如由第三人以承租人身份主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，甚至直接以高價(jià)將房屋賣與第三人并辦理過戶手續(xù)。在此情況下，如果將損害賠償范圍限定在信賴?yán)?，則在違約方違約本身即是為獲得比履行所能獲得的更多利益的情況下，此種賠償對(duì)違約方十分有利。因此，對(duì)買受人進(jìn)行履行利益的賠償，才能取得遏制及懲罰違約行為的效果。
（三）房屋差價(jià)損失的確定及裁量因素
在因出賣人過錯(cuò)導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法履行的情況下，買受人提出要求出賣人賠償房屋差價(jià)損失的請(qǐng)求，如雙方就此有約定或通過協(xié)商達(dá)成一致，應(yīng)根據(jù)約定內(nèi)容或協(xié)商結(jié)果予以判處。如雙方無(wú)約定或不能協(xié)商達(dá)成一致，對(duì)于買受人的賠償請(qǐng)求，人民法院應(yīng)予以支持，但應(yīng)當(dāng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失、雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大、守約方是否存在損益相抵等因素予以酌情調(diào)整。
對(duì)于房屋差價(jià)損失的確定，原則上可比照最相類似房屋（同幢相同樓層及房型；相鄰幢同樓層及房型；相同區(qū)域內(nèi)房屋）的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)的差額予以確定，也可通過委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估或向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行詢價(jià)予以確定。對(duì)于認(rèn)定差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn)，則應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、合同解除之日、評(píng)估之日以及審理中房屋的漲跌情況等情況，予以合理確定。
本案中，考慮到陳某違背誠(chéng)實(shí)信用原則，將涉案房屋“一房?jī)少u”，已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，而房屋差價(jià)損失客觀存在，因此，陳某應(yīng)當(dāng)就該差價(jià)損失給予合理賠償。就具體賠償數(shù)額問題，則具體參考評(píng)估報(bào)告、合同履行中雙方情況、陳某一房?jī)少u可能獲利情況，徐某在履約時(shí)也存在瑕疵等情況，綜合予以確定。
綜上，一、二審法院的判決是正確的。
執(zhí)業(yè)理念：言之有物，行之有格。
關(guān)注微信“趙國(guó)宏律師”(微信號(hào)WGFLGW)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“趙國(guó)宏律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市物格律師事務(wù)所
咨詢電話： 15811286610
主做業(yè)務(wù)：法律顧問、私人律師。致力于合法規(guī)避、穩(wěn)妥可操控的法律解決方案！
執(zhí)業(yè)律所：北京市物格律師事務(wù)所
咨詢電話：15811286610
主做業(yè)務(wù)：法律顧問、私人律師。致力于合法規(guī)避、穩(wěn)妥可操控的法律解決方案！
使用微信掃描二維碼
關(guān)注趙國(guó)宏律師
