案件回放
2010年4月陳某在某中介公司居間介紹下和聶某簽訂了購房合同。次日，陳某向中介公司支付了39000元居間報酬。十天后，聶某正式通知陳某，以現有賣房款無法支付其購買另一套住房為由要求解除雙方簽訂的購房合同。陳某認為，因為聶某違約導致其最終沒法購買該房屋，中介公司也沒有履行居間服務。故起訴至法院要求聶某和房地產中介公司退還全部中介費。
法院判決
法院經審理認為，被告某中介公司收取的居間報酬超出了北京市關于房地產中介服務收費的相關規(guī)定，故應退還多收取原告的中介費計14000余元。且中介公司實際上也并未提供協助過戶和貸款的服務，故該兩項費用亦應退還，數額酌定為應收中介費的1、2。聶某由于自身的違約行為導致合同不能履行，故剩余1、2中介費應由聶某賠償原告。最終原告退還中介費的訴請全部得到法院的支持。
律師評析
本案是一起房屋買賣合同糾紛案件，本案的爭議焦點是：非中介公司原因導致合同不能履行，中介費應否退還及違約方是否應承擔守約方的中介費損失。
本案中存在著兩種合同關系，一是陳某和中介公司的居間合同關系，一是陳某和聶某的房屋買賣合同關系。
根據我國《合同法》第424條的規(guī)定“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！钡?26條的規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬?！?。”第427條的規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用?！庇纱丝梢?，本案中中介公司作為居間人按照要求向委托人陳某提供了訂立合同的機會并最終促成了合同的成立，陳某也支付了相應的報酬。至此，陳某和中介公司之間的居間合同關系終止，雙方的權利義務全部履行完畢。之后陳某所簽購房合同不能履行乃是賣房人的單方違約所致，責任不在中介公司也非中介公司的先前行為導致，所以中介公司所收中介費無需退還。雖然法院判決中介公司退還了陳某一部分費用，但是所退費用是中介公司違反相關收費標準多收取的居間報酬以及沒有實際為陳某提供相應服務的預收費用。而對于中介公司應當收取的合法的居間報酬，法院并未判決退還，這一點印證了律師的觀點，同時也符合法律的規(guī)定。
至于聶某的違約行為，根據我國《合同法》第107條的規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”其應當承擔相應的違約責任，賠償陳某因此遭受的損失。本案中由于聶某的違約導致陳某的購房目的落空，陳某為購房所支付的中介費自然就成為了其在合同履行過程中的損失。故法院判決由聶某賠償陳某中介費完全符合法律規(guī)定。
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