北京市石景山區(qū)人民法院
民事判決書
(2017)京0107民初4879號
原告（反訴被告）北京某某餐飲有限責任公司，住所地北京市某某區(qū)文體路甲3號院4號樓一層。
法定代表人何某某，總經理。
委托代理人張敬輝，北京雋永律師事務所律師。
被告（反訴原告）北京某某商業(yè)有限公司，住所地北京市某某區(qū)八大處高科技園區(qū)西井路3號3-569室。
法定代表人裴某某，董事長。
委托代理人闞某某，北京某某律師事務所律師。
委托代理人張某某，北京某某律師事務所律師。
原告（反訴被告）北京某某餐飲有限責任公司訴被告（反訴原告）北京某某商業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）北京某某餐飲有限責任公司之法定代表人何某某及其委托代理人張敬輝，被告（反訴原告）北京某某商業(yè)有限公司之委托代理人闞某某到庭應訴，本案現(xiàn)已審理終結。
原告（反訴被告）北京某某餐飲有限責任公司訴稱：原、被告雙方于2014年3月簽訂了一份房屋租賃合同，租賃合同中約定：被告為出租人，原告為承租人，被告將位于北京市某某區(qū)八角南里菜市場內部分商業(yè)用房，建筑面積約800平方米的房屋出租給原告，用途為餐飲經營，租賃期限自2014年2月24日至2018年7月31日。原告與被告簽訂租賃合同后，便開始著手相關經營手續(xù)，在辦理餐飲執(zhí)照過程中，原告多次向被告催要住所證明但是被告卻遲遲不給，造成原告至今都無法辦理營業(yè)執(zhí)照，無法實際經營。原告在此期間花了巨額的裝修費，卻一直閑置，為此給原告帶來巨大的損失。為維護原告合法權益，故訴至法院。訴訟請求：1、請求法院判令原告與被告簽訂的房屋租賃合同無效；2、請求法院判令被告賠償原告裝修損失2269121.21元；3、請求判令被告返還原告房租173357元、保證金58000元;4、訴訟費及鑒定費由被告承擔。
被告（反訴原告）北京某某商業(yè)有限公司辯稱，我們不同意第一項訴訟請求，本案的房屋是國有產權的房屋我們在之前的證據(jù)交換過程中向法庭提交了本案房屋具有合法產權的證明以及京客隆具有出租房屋的合法權利的相關證據(jù)，所以不存在原告認為合同無效的事實依據(jù)。第二項，我們認為本案合同的最終的終止是因為北京某某餐飲有限責任公司拒付租金導致的終止，我們沒有違約行為，我們不同意其主張的賠償請求。相關的事實和理由見答辯狀。答辯狀：一、同意解除合同，但解除原因是某某拒付租金嚴重違約，京客隆無違約。1、某某拒付租金嚴重違約。本案租賃合同自2014年2月24日起租至今，某某僅支付了首期三個月租金（2014年6月1日至9月3日），此后京客隆雖反復催討，某某再未支付過租金。故京客隆提起反訴，因某某長期拒付租金嚴重違約，京客隆反訴解除租賃合同，某某賠償京客隆相關違約金及損失（詳見反訴狀）。2、某某稱：因京客隆不提供租賃房屋產權證明，致其無法辦理營業(yè)執(zhí)照——該說法與事實不符。京客隆自2014年9月起，應某某要求至少向其提供過4次產權證明，且每次某某對產權證明的行文、份數(shù)均有不同要求，京客隆均予以配合。某某拿到上述產權證明后，也已辦理了營業(yè)執(zhí)照、餐飲服務許可、排污許可及環(huán)評許可等。租賃合同第一條第二段約定：某某自行辦理營業(yè)執(zhí)照及經營相關資質、批準（包括但不限于消防、餐飲、娛樂等場所經營許可）；第五-18條約定：某某自行負責消防及環(huán)評驗收，因此產生的問題及費用某某全部承擔。故某某按約定應自行承擔辦理證照的義務及后果，京客隆僅有協(xié)助提供產權證明的義務。京客隆已多次協(xié)助提供產權證明，無違約行為。3、某某辦理證照拖沓受阻的真實原因（1）某某一開始想打擦邊球，企圖在僅注冊餐飲管理公司，而不經過餐飲、排污、環(huán)評等許可審批的情況下營業(yè)，結果行不通。（2）后期因某某未處理好相鄰關系，周圍居民以污染環(huán)境為由集體強烈抵制某某餐廳營業(yè)，并多次反映至環(huán)保局，給環(huán)保局造成極大壓力，環(huán)保局不允許某某營業(yè)。租賃合同第五-14條約定：某某負責處理好相鄰關系，保證不侵犯相鄰方的合法權益，保證不造成環(huán)境污染。故某某營業(yè)遭到周圍居民集體抵制，是因某某自己未處理好相鄰關系，京客隆無違約。二、不同意賠償裝修損失，合同解除是某某違約及自身問題造成。關于裝修損失，租賃合同約定：1、第五-15-（2）條：租賃合同終止或按約定提前解除的，京客隆不承擔對某某進行經濟補償?shù)呢熑危?、第五-17條：某某對房屋進行的裝修、裝飾、改造擴大，不得作為某某的任何債務補償，也不得因此要求京客隆承擔任何補償；3、第七-（三）條第2行：租賃期滿或按合同約定導致租賃合同解除、終止的，某某進行裝飾裝修或改造及增加設備，其不可移動部分無償歸京客隆所有，并保證不可移動部分使用狀況完好。故因某某長期拒付租金嚴重違約至租賃合同解除，依據(jù)租賃合同約定，某某無權要求京客隆賠償任何裝修損失。綜上，請貴院查明事實，公正裁判，駁回某某的全部訴訟請求。
被告（反訴原告）北京某某商業(yè)有限公司反訴稱：2014年2月24日京客隆與某某簽訂《房屋租賃合同》（下稱“租賃合同”），約定：某某承租京客隆具有出租權的“某某區(qū)八角南里菜市場內部分商業(yè)用房總建筑面積800平方米”（下稱“租賃房屋”）用于經營餐飲；租期自2014年2月24日至2018年7月31日，免租期自2014年2月24日至2014年5月31日，租金671600元/年；首期租金自2014年6月1日起至2014年9月3日共計173357元，應于合同簽訂當日支付；此后租金先付后租每季度支付一次。租賃合同簽訂后，京客隆依約交付了租賃房屋，并多次應某某要求提供租賃房屋產權證明，以配合其辦理餐飲經營相關證照審批。但某某在交了首期租金后，一直以其尚未辦理完畢相關經營證照、餐廳尚未營業(yè)為由拒絕支付后續(xù)租金。后京客隆雖多次催討、甚至起訴追索，某某仍拒絕支付。某某的行為已構成嚴重違約，依據(jù)租賃合同約定，京客隆特提出本反訴。反訴請求：1、判令京客隆與某某簽訂的某某區(qū)八角南里菜市場內部分商業(yè)用房（下稱“租賃房屋”）的租賃合同于2017年4月14日解除；2、判令某某立即支付京客隆自2014年9月4日至2017年4月14日的租金1756280元（計算方法：671600元/4個季度×10個季度+671600/365天×42天）；3、判令某某立即支付京客隆供暖費68800元，水電費10000元；4、判令某某已支付的保證金58000元不予返還；5、判令某某支付京客隆自2017年4月15日起至實際搬出并返還租賃房屋日止的房屋占用費，按日租金標準的2倍（即，3680元/天）計算，計算至2017年8月9日；6、判令某某支付京客隆自2017年4月15日起至實際搬出并返還租賃房屋日止的滯期費，按10000元/天計算；7、判令某某支付京客隆拖欠租金違約金1756280元（計算方法：自2014年9月3日起至某某實際付清第3項訴訟請求的租金之日止，按每季度拖欠租金總額的5%/天的標準計算，暫計算至2017年4月14日的金額為45839113元，因該金額過高，故京客隆自行調整為不超過拖欠租金本金金額，計算方式見附件）;8、判令某某支付京客隆因其違約行為致合同解除的違約金335800元（即，當年租金總額的50%）；9、判令某某賠償京客隆因本案發(fā)生的律師費100000元；10、本案訴訟費、鑒定費等由某某承擔。
原告（反訴被告）北京某某餐飲有限責任公司辯稱：本案的起因是由于本案被告方不給本案的原告提供產權證明，導致原告方無法辦理最終的營業(yè)執(zhí)照進而導致無法開業(yè)，按照本案的被告方的直接的上級部門，給本案的原告的函中可以明確的看出，我們什么時候開業(yè)什么時候計算租金，至今本案的原告花了幾百萬裝修都沒有開業(yè)，被告說我們拖欠租金是沒有事實和合同相關的依據(jù)的。在庭后我們了解目前為止沒有看到被告關于產權方面的任何證明，除了他們向法庭提供的證據(jù)是工商的備案說明，但是僅僅是一個說明，不能代替其在建設房屋的過程中的相關證照和批準文件，如果未取得建設工程許可證的租賃合同應該無效，我們了解被告的房屋是沒有任何證件的。所以我們認為如果本案被告方的房屋未取得建設工程許可證，應該認定本合同無效，綜上所述我方認為本案的起因是由于本案的被告導致的，由于本案的被告方不按照約定，既然把房子出租給原告，理應提供相關的產權，有相關的配合義務，本案的起因是因為被告沒有履行這些義務造成的，我方提供的證據(jù)，沒有達成再次交租金的條件，請法庭支持我方訴訟請求，駁回被告反訴請求。
經審理查明，2014年，北京某某商業(yè)有限公司（甲方）與北京某某餐飲有限責任公司（乙方）簽訂了房屋租賃合同，雙方約定：經雙方在平等互利的基礎上友好協(xié)商，乙方承租甲方所屬的位于【北京市某某區(qū)八角南里菜市場內部分商業(yè)用房總建筑面積800平方米】房屋有關事宜達成如下協(xié)議：第一條：甲方將所屬的位于北京市某某區(qū)八角南里菜市場內部分商業(yè)用房總建筑面積800平方米，按現(xiàn)狀租給乙方，租賃房屋用途為【餐飲等】（經營項目不可與超市經營及產權方經營項目相沖突，且需經甲方及產權方同意后方可經營)，乙方應在本合同生效后盡快辦理相應營業(yè)資質，并應將資質復印件加蓋公章后交給甲方備案。乙方自行經營，自行辦理營業(yè)執(zhí)照及經營相關全部資質、批準（包括但不限于相關消防許可、餐飲、娛樂等場所經營許可等)，合法經營，自負盈虧，獨立承擔租賃期間發(fā)生的債權債務關系……第二條：租賃期限自2014年2月24日至2018年7月31日止；本合同有效期屆滿，乙方需要續(xù)租出租房產的，應于有效期屆滿之日前六個月向甲方提出續(xù)租要求，甲方需將房產繼續(xù)出租的，在同等條件下乙方對房產有優(yōu)先承租權。第三條：1、租金：2014年2月24日至2014年5月31日為免租期，用于乙方裝修改造，甲方免收租金，乙方應當承擔該期間的水電能源費、物業(yè)費等與房屋有關的其他費用；2014年6月1日至2018年7月31日期間，每自然年度（即十二個自然月）租金標準為671600元整（大寫人民幣陸拾柒萬壹仟陸佰元整），2014年6月1日至2014年9月3日期間租金173357元整為首付租金，乙方于簽訂合同之日即向甲方支付。2、租金支付方式為先付租金后用房。乙方簽訂本合同時即向甲方支付首期租金，以后租賃期內的租金乙方每季度（即三個自然月）向甲方支付一次，金額為該季度全部租金（即當年租賃年度年租金金額的25%),租金支付采取銀行劃撥形式（詳見《關于租金扣劃的補充協(xié)議》）。最后一年度租金支付方式：2018年1月1日至2018年7月31日期間，乙方應于2018年1月1日前的5個工作日內向甲方一次性支付上述租賃期間的全部租金。3、保證金為人民幣58000元整（大寫人民幣伍萬捌仟元整)。乙方于本合同簽訂之日一次性支付給甲方。如乙方未按照本合同約定支付租金或其他費用或違反本合同任何條款，甲方可以使用或扣留全部或部分租賃保證金，其數(shù)額視乙方違約情況而定。甲方按本合同規(guī)定使用或扣留租賃保證金后，乙方應在接到甲方的通知后立即將租賃保證金補足。如乙方單方面違約或由于乙方原因造成本合同無法繼續(xù)履行，乙方無權請求返還租賃保證金。本合同約定的租期結束，乙方繳清租金、其他費用，全部履行了合同義務且無違約行為，也不存在未清算的消費卡或其他未結債務糾紛等情況的，并騰空交還房屋經甲方驗收合格后，甲方將租賃保證金無息退還給乙方。4、租賃期內（含免租期）乙方使用的水、電、供暖、空調、衛(wèi)生費及與房屋有關的其他費用按照國家有關規(guī)定由乙方自行承擔。乙方負責自行購買插卡式水表并安裝，以計量表的數(shù)值按國家及有關單位的收費標準交費。由甲方墊付的水、電、燃氣、暖氣費及與房屋有關的其他費用，乙方應在接到甲方墊付的通知（或書面通知）后7日內一次性付給甲方。供暖費費用按合同面積支付……甲方的簽字人為馬繼武，乙方的簽字人為何某某。
合同簽訂后，北京某某餐飲有限責任公司向北京某某商業(yè)有限公司支付了保證金58000元及首付租金173357元（2014年6月1日至2014年9月3日期間的租金）。
現(xiàn)北京某某餐飲有限責任公司主張“北京某某商業(yè)有限公司未能及時提供產權證明，嚴重影響其正常營業(yè)，后租金支付方式改為‘開業(yè)計租’”等事實，其提供了2015年9月30日北京京客隆商業(yè)集團股份有限公司物業(yè)管理部出具的函件、2014年8月12日何某某等與京客隆馬經理（馬繼武）的談話錄音、(2016)京0107民初290號案的開庭筆錄及談話筆錄、何某某與白岸卿的微信記錄、何某某與張燕濱的短信記錄、電子郵件、何某某與徐栓成的微信記錄、2016年11月17日何某某與張燕濱的錄音等證據(jù)佐證其主張。
在2015年9月30日北京京客隆商業(yè)集團股份有限公司物業(yè)管理部出具的函件中，有以下內容：貴司承租我司位于北京市某某區(qū)八角南里集貿市場9號-20號房屋，建筑面積800平米，用于餐飲經營。我司已于2014年提供貴司相關手續(xù)用于貴司辦理營業(yè)執(zhí)照等相關證明，但貴司就環(huán)評手續(xù)及居民舉報等問題至今仍未順利解決，從而至今仍未開業(yè)，給我司造成了巨大損失。現(xiàn)請貴司務必答復我司辦理環(huán)評手續(xù)的時間及開業(yè)時間（開業(yè)即計租）。貴司授權代表人對下列內容作出承諾：1.貴司于2015年10月15日前給我司回復正式函件，就是否繼續(xù)經營作出明確答復。2.請貴司于2015年10月15日前就環(huán)評手續(xù)時間給予回復。3.對于今后是否能夠繼續(xù)經營，繼續(xù)履行合同，請貴司于2015年10月15日之前將訴求給予詳細說明，給予我司明確答復。
就上述函件，北京京客隆商業(yè)集團股份有限公司的質證意見為：“函是由京客隆集團出具的，不是本案的被告，是由本案被告以外的出具的，北京某某商業(yè)有限公司是獨立經營的法人，在沒有明確授權的情況下，京客隆集團無權對本案合同的權利義務進行變更。章是京客隆集團物業(yè)管理部的章，是京客隆集團的下屬部門，物業(yè)管理部的章僅涉及物業(yè)管理部門的往來函件以及聯(lián)絡使用，不具有對本案合同權利義務進行確認及變更的法律效力。我們認為函的內容是附條件的，所附條件是要求某某對函中的1、2、3點作出明確的承諾和回復的情況下，在滿足1、2、3點這個函才成立，但是某某并沒有履行”。
在2014年8月12日何某某等與京客隆馬經理（馬繼武）的談話錄音中，有以下內容：“何：那沒有期限這哪行啊，咱們得等到什么時候，這已經等了好幾個月了。馬：我也的聽信啊，你問我我也得聽信……是，你問我，我現(xiàn)在也沒有，沒人通知我解決方法……現(xiàn)在沒人通知我，所以我也沒法通知你們，你問我也沒用，我也沒有辦法……你就直接找我們領導去，上三樓隨便哪個屋，隨便你愿意找誰就找誰我也不管，我真沒招了，因為現(xiàn)在沒有任何人通知我，你們也不相信我，那我也只能這樣了……何：說不清楚，還有一個問題，現(xiàn)在說讓我們等，就除了房租，馬上我們又快給你們交房租了。馬：你先別交啊，不交啊，憑什么交啊，你沒開門你就不交，不就完了嗎，我們也沒朝你要啊。何：是，就說房租沒交還有就是除了房租這一部分損失，工人工資我又該怎么辦呢？馬：我不知道，你該怎么辦你就怎么辦，你愿意提就提，你說讓京客隆賠你1000萬你就提啊，打報告啊，你就提不就完了嗎？隨你啊，你想怎么提都可以，你有什么訴求你就說唄，就這么簡單，又不是我拿，你想怎么著就怎么著吧。你愿意把京客隆封了就封了，你想怎么辦都行，隨你……你和我要主意，我沒主意了，就是一句話等……我也不知道，那沒準，也沒準明天，也沒準兩年，三年，我也不知道，你問我我現(xiàn)在真不知道，沒任何人通知我，問誰誰也不知道，只說讓等……我今天告訴你，就這么一個等，別的什么也沒有，你有什么訴求隨便提，如果你覺得我說的沒有道理，你可以隨便找誰，我也不管，我不攔你，你愿意找誰你就找誰去，好吧，你也別每天給我打八個電話十個電話……你提啊我也沒有不讓你提，提吧，你寫文字性東西，你和我說了我也聽不見，我不能把你這話原封轉給領導去。何：讓我寫個書面東西。馬：對，你怎么寫怎么弄，那是你的權利，對不對，我不那天就告訴你，有什么權利自己愛怎么弄怎么弄，我現(xiàn)在反正就這么多權利，沒有別的招，我問了好幾個領導都告訴等，那我就等唄，你問我，我不跟你說了多少遍都告訴你等，這不是我干的事，那是別的部門的事，那沒辦法，讓我等我就等……
就上述錄音證據(jù)，北京某某商業(yè)有限公司的質證意見為：“關于錄音，我們聽了，不是特別清楚，說的不是特別明確，錄音中的馬繼武只是我們的辦事員，不具有本案租賃合同的負責人的權限，在錄音內容中，馬繼武也沒有權利代表京客隆對這份租賃合同進行變更，合同是簽字蓋章的，不能因為辦事員的幾句話變更。我們認為對方主張的開業(yè)即租，他認為錄音中的體現(xiàn)我們認為也是不明確的。對開業(yè)即租不能等同于不開業(yè)不繳租金，也不能等同于不開業(yè)就免除租金。對錄音不清楚，我們與馬繼武核實了，他也無法確定是否是他說的，但是我們不申請鑒定。當時錄音的時候京客隆與馬繼武不知道這個情況，這個是在私人談話的場合錄音，我們認為是非法的。就關聯(lián)性，我們認為這份錄音的談話內容無法證明京客隆免除了涉案租賃合同的原告方的租金”。
在(2016)京0107民初290號案的談話筆錄中，有以下記載：北京某某商業(yè)有限公司陳述“萬商不讓裝修是在2014年9月之前，后來又允許被告裝修了我們才把房產證明給他的。有房產證明就可以辦照……工商局開始用的是舊表，萬商在9月給被告提供了產權證明也蓋章了。但是被告相關手續(xù)過期了。為什么被告拿新表讓我們蓋章不給他蓋，是因為被告一直沒有交我們租金”。
在何某某與張燕濱的短信中有以下內容：……就標注時間為2016年7月1日何某某的短信“張經理，八角進展怎樣了？”，回復內容為“正在聯(lián)系大甲方”；就標注時間為2016年7月6日何某某的短信“張經理：貴公司和大甲方溝通得怎么樣了？這個又半個月過去了，我希望能盡快解決好此事了卻一樁心事，這事就拜托您盡快了”，回復內容為“正在聯(lián)系”；就標注時間為2016年10月26日何某某的短信“張總，什么情況了？”，回復內容為“快了”……
北京某某商業(yè)有限公司主張“北京某某餐飲有限責任公司未按約支付租金，其明顯違反合同約定，應當依據(jù)合同承擔違約責任”，為此，北京某某商業(yè)有限公司提供了“房屋產權證明、租賃合同（復印件）、公函、告知函、復函、北京萬商投資發(fā)展有限公司與北京
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