什么情況下委托人可向中介公司追責(zé)？如何避免、防范風(fēng)險？
單方出售房屋配偶不同意合同履行不能解除，出賣人被判賠償加損失153萬元，居間方有過錯為何索賠敗訴？！(下)
---陸某與某房產(chǎn)中介公司居間合同糾紛案（二審）法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣 居間合同 隱瞞共有權(quán)人 已婚 違約責(zé)任 賠償款 單方出售房屋
【要點提示】
合同當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)本著誠實信用原則，按照約定全面適當(dāng)?shù)芈男凶约旱牧x務(wù)。本文案例中，出賣人向買受人及居間方隱瞞房屋共有人，并在合同中多次簽字確認該房屋無共有權(quán)人，后因其配偶不同意出售涉案房屋，致使該合同履行不能，出賣人被判違約并承擔(dān)賠償責(zé)任，且出賣人并無證據(jù)證明其違約行為與居間方有關(guān)，故向居間方索賠被判駁回。
【當(dāng)事人信息】
原告：陸某（出賣人、上訴人）
被告： 某房產(chǎn)中介公司（簡稱中介公司、居間方、被上訴人）
第三人：李某 （買受人）
【案情簡介】
涉案房屋登記在陸某名下，系陸某與其丈夫楊某共有的房產(chǎn)。2011年12月18日，陸某、李某與某房產(chǎn)中介公司簽訂《居間服務(wù)合同》，約定陸某與李某共同委托中介公司居間服務(wù)下就涉案房屋于同日簽訂《存量房屋買賣合同》。居間服務(wù)包括：1、提供房屋買賣市場行情咨詢；2、尋找、提供并發(fā)布房源、客源信息；3、協(xié)助查看買受人身份證明，引領(lǐng)買受人看房；4、協(xié)助查看出賣人身份情況和房屋權(quán)屬證書，實地查看房屋；5、協(xié)助房屋出賣人、買受人協(xié)商、洽談，確定成交意向；6、協(xié)助房屋出賣人、買受人協(xié)商房屋買賣合同的相關(guān)條款內(nèi)容。李某支付居間代理費10萬元。中介公司不得在交易中提供虛假信息或隱瞞真實情況，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同日，陸某、李某與中介公司還簽訂了《溫馨告知》和《房屋狀況說明書》，對提交產(chǎn)權(quán)人身份證明資料和家庭房產(chǎn)狀況均作出約定，但涉案房屋共有人情況處填寫為無?！洞媪糠课葙I賣合同》簽訂后，因陸某之夫楊某不同意陸某出售涉訴房屋，為此產(chǎn)生多起訴訟。因《存量房屋買賣合同》最終履行不能，李某于2013年9月2日起訴陸某及中介公司等，要求：解除《存量房屋買賣合同》，陸某返還定金5萬元，陸某支付賠償金98萬元，承擔(dān)李某支付的居間費9萬元，支付李某墊付的物業(yè)、能源費1093.68元，陸某賠償房屋差價損失3721300元，陸某賠償房租損失8200元等。訴訟中，陸某提起反訴，要求：解除《北京市存量房屋買賣合同》，李某等返還涉案房屋，李某支付陸某每月房屋使用費1.2萬元，自2012年3月16日起至實際騰房之日止。法院經(jīng)審理后認為：陸某違反涉訴房屋無共有人的承諾，致使合同不能繼續(xù)履行，陸某構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)此，法院判決：解除陸某與李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，陸某退還李某定金5萬元，陸某向李某支付賠償金98萬元，陸某向李某支付墊付的物業(yè)、能源費1093.68元，陸某向李某賠償房屋升值造成的差價損失29.4萬元，李某等將涉案房屋騰退給李某，駁回李某的其他訴訟請求，駁回陸某的其他反訴請求。陸某及李某均不服判決，提起上訴。二審法院經(jīng)審理后裁定駁回上訴，維持原判。上述判決生效后，陸某與李某均履行了判決義務(wù)?，F(xiàn)陸某以自己承擔(dān)的判決義務(wù)及未獲支持的房屋使用費為損失，向法院起訴向某中介公司主張權(quán)利，請求：中介公司賠償陸某153萬元。
【法院判決】
一審：駁回陸某的訴訟請求。
二審：駁回上訴、維持原判。
【案件解析】
一、單方出售房屋配偶不同意合同履行不能而解除，出賣人賠償加損失153萬元，居間方有過錯向其索賠為何卻敗訴？
【詳見前文解析...】
二、通常哪些情況下導(dǎo)致委托人損失可以找中介追責(zé)的呢？
居間人是否應(yīng)對居間事務(wù)導(dǎo)致委托人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，主要應(yīng)從居間人是否履行了其法定義務(wù)進行分析判斷。具體來講，居間人在居間合同中負有兩項重要義務(wù)：一是對受托事項負審查之義務(wù)，二是負有如實報告之義務(wù)。因此，委托人可以找中介追責(zé)的情況通常為以下幾個方面：
1．隱瞞房屋弊端
帶領(lǐng)買房人實地看房是房屋中介機構(gòu)的一項重要義務(wù)，但在諸如聯(lián)系不上出賣人，承租人不配合看房等特殊情況下，中介機構(gòu)常會帶領(lǐng)買受人查看其他類似房屋作為替代，買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問題產(chǎn)生爭議，影響合同順利履行。
2.審查不到位
房產(chǎn)中介機構(gòu)在一定程度上負有審查房屋真實權(quán)利人的義務(wù)，包括核實登記所有權(quán)人與出賣人是否一致，詢問所有權(quán)人的婚姻狀況，要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機構(gòu)未盡到對房屋權(quán)屬的審查義務(wù)，導(dǎo)致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或者無法履行。
3.虛構(gòu)社保、規(guī)避限購令
在交易的時候，存在少數(shù)中介機構(gòu)為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定，也由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上，買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。
4.慫恿簽訂陰陽合同
在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，制造出總價款較低的網(wǎng)簽合同，用于申報稅款，而包含雙方真實意思的合同用于實際履行，且未進行備案。這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失，同時也給一些當(dāng)事人惡意不履行合同提供借口。
5.未履行提醒、告知義務(wù)
二手房買賣合同通常是用中介機構(gòu)提供的格式文本，只有合同的核心內(nèi)容，如價款金額、付款時間及方式、違約責(zé)任等事項，還有很多事情需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。
審判實踐中，部分中介機構(gòu)或經(jīng)紀人經(jīng)驗不足，對相關(guān)事項未盡提示義務(wù)，導(dǎo)致雙方未進行充分協(xié)商，或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。
6.未提示特殊二手房的交易風(fēng)險
二手房的性質(zhì)復(fù)雜多樣，除普通商品房外，法律對于經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，引發(fā)大量糾紛。
三、房地產(chǎn)交易的居間合同中，作為居間人和房屋買賣的交易雙方，可以從哪些方面來注意，以避免糾紛的發(fā)生呢？
1.將口頭承諾載入合同。
實踐中，居間人在與客戶的接觸過程中為了討好客戶，可能會隨意做出一些承諾，如辦理過戶手續(xù)。造成部分委托人誤認為房產(chǎn)中介可以為應(yīng)當(dāng)為其辦理過戶手續(xù)，或認為交易房屋無法辦理過戶手續(xù)，因此中介方?jīng)]有完成促成房產(chǎn)交易的義務(wù)，而因此不支付中介服務(wù)費。而通常情況下，這些承諾都只是中介的口頭承諾，而沒有在合同中進行約定，這種情況下，只有在房屋無法辦理過戶是由于中介方的過錯造成時，才可以據(jù)此不支付中介服務(wù)費。因此，委托人應(yīng)當(dāng)認真對居間合同的性質(zhì)內(nèi)容有清晰的了解，避免造成不必要的糾紛。
2.明確自身的注意義務(wù)
委托人作為房屋買賣合同的當(dāng)事人，委托人對自己需要購買的房屋并非不負任何了解、審查和基本的謹慎注意義務(wù)，包括對房屋性質(zhì)、房屋權(quán)屬、購房資格等問題進行基本的審查。若委托人在此方面存在重大過失，或者存在有阻礙居間合同履行甚至故意規(guī)避支付居間報酬的嫌疑，則應(yīng)根據(jù)具體案情斟酌評價及平衡雙方之間的權(quán)利義務(wù)。
3.可約定中介的審查范圍
委托人基于對居間人信息占有的信任與其簽訂居間合同，且事實上居間人具有較強的專業(yè)知識及風(fēng)險意識，能夠?qū)Ω嗟挠喖s相關(guān)事項進行核查。委托人基于這一考慮，可以在合同中約定居間人的審查義務(wù)范圍，以保障交易能夠順利實現(xiàn)。此時，居間人理應(yīng)遵守承諾，若違反相應(yīng)的審查核實義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。但在沒有約定的情況下，居間人僅對訂約關(guān)鍵事項具有審查義務(wù)。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。
居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險，理性、合法維權(quán)。
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