分居期間單方出售夫妻共有房屋，履行不能合同解除配偶是否需要對返還購房款負(fù)連帶責(zé)任？
---閆某與池某、張某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
【關(guān)鍵詞】
夫妻共有房屋分居期間單方售房 無權(quán)處分善意取得異議登記合同解除違約責(zé)任締約過失共同債務(wù) 返還購房款連帶責(zé)任
【要點提示】
房屋為夫妻共同財產(chǎn)，出賣人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間擅自與買受人簽訂買賣合同，在合同發(fā)生效力后，出賣人收取的購房款是房屋的對價，應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)，出賣人負(fù)有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至買受人名下的義務(wù)。出賣人配偶知情后不同意出售，該行為阻卻了買受人對涉案房屋的善意取得，出賣人構(gòu)成違約。房屋買賣合同履行不能、解除，尚未履行的合同義務(wù)歸于消滅，出賣人與配偶對于房屋的權(quán)利恢復(fù)到原有狀態(tài)，對于已經(jīng)履行的部分應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，故買受人有權(quán)主張返還已經(jīng)支付的房款，出賣人配偶及出賣人作為房屋及售房款的共有權(quán)人，對買受人已付購房款負(fù)有連帶返還義務(wù)。
【當(dāng)事人信息】
原告：閆某（買受人、被上訴人）
被告：池某（出賣人、被上訴人）
第三人：張某（出賣人池某原配偶，上訴人）
【案情簡介】
張某與池某是夫妻關(guān)系，婚后因雙方感情不合，張某于2012年2月份開始與池某分居，法院于2013年12月4日判決張某與池某離婚，該判決并未對二人債權(quán)債務(wù)及涉案房屋進(jìn)行處理，至本案庭審，該判決未發(fā)生法律效力。
涉案房屋為張某與池某夫妻共同財產(chǎn)，登記在池某名下。2012年5月25日池某在張某不知情的情況下與閆某簽訂買賣協(xié)議，將涉案房屋賣與閆某，合同約定房屋價款為75萬元，如池某不將房屋賣與閆某，則池某應(yīng)當(dāng)支付閆某房屋價款的20%作為違約金，閆某承擔(dān)0.75萬元的中介服務(wù)費。閆某向池某付清75萬元房款后已經(jīng)入住該房屋。2012年10月29日，閆某與池某對該房屋辦理抵押手續(xù)，抵押權(quán)人為閆某，抵押債權(quán)數(shù)額為75萬元。張某發(fā)現(xiàn)房屋被賣后，到建委就涉案房屋申請異議登記，后在訴訟前就涉案房屋申請訴前保全，法院裁定準(zhǔn)許。2012年12月7日，張某起訴要求確認(rèn)閆某與池某之間的房屋買賣合同無效。后因閆某就涉案房屋另行提起房屋買賣合同糾紛訴訟，要求池某履行房屋過戶手續(xù)。經(jīng)法院釋明后，張某撤回確認(rèn)合同無效之訴，并于2013年2月26日申請以第三人身份參加房屋買賣合同糾紛訴訟。法院于2013年6月作出民事判決書，認(rèn)定池某與閆某就涉案房屋簽訂的買賣協(xié)議有效，但判令閆某騰退房屋。閆某不服判決后提起上訴，后又撤訴。
補充：2011年10月池某和張某以涉案房屋為抵押共同向銀行申請消費貸款，貸款金額50萬元，屬循環(huán)消費貸款。庭審中，張某稱2012年1月4日還了40萬貸款，還下欠貸款9.5萬元，但僅向法庭提交提前還款審批表，并未提交還款憑證。2012年10月15日，閆某分十次向該賬戶轉(zhuǎn)賬共計537078元。
閆某再訴至法院，請求：1、判令解除與池某簽訂的《北京房屋買賣居間合同》；2、池某返還購房款75萬元；3、判令池某支付違約金15萬元；4、判令池某賠償至75萬元購房款全部返還之日的利息損失（暫請求一年的利息損失5.7萬元）；5、判令池某賠償房屋差價損失60萬元；6、判令池某賠償房屋居間費用0.75萬元；7、張某與池某共同承擔(dān)責(zé)任。
【法院判決】
一審：1、解除池某與閆某簽訂的《北京房屋買賣居間合同》；2、池某向閆某返還購房款七十五萬元，支付違約金十五萬元，賠償購房款利息損失五萬七千元、房屋差價損失六十萬元、中介居間費用七千五百元，以上共計一百五十六萬四千五百元；3、第三人張某對上述第二項池某所負(fù)購房款七十五萬元中的五十三萬七千零七十八元負(fù)連帶給付義務(wù)；4、駁回閆某的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、丈夫分居期間單方出售夫妻共有房屋，履行不能、合同解除配偶是否需要對返還購房款負(fù)連帶責(zé)任？有關(guān)其它違約責(zé)任呢？
出賣人池某與買受人閆某簽訂房屋買賣合同系池某單方處分夫妻共同財產(chǎn)的行為，因其不具備處分權(quán)導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，閆某因無法實現(xiàn)合同目的，依法有權(quán)要求解除。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中，因涉案房屋為夫妻共同財產(chǎn)，池某系在與張某夫妻關(guān)系存續(xù)期間簽訂買賣合同，在合同發(fā)生效力后，池某收取的75萬元購房款系涉案房屋的對價，應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)，池某負(fù)有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至閆某名下的義務(wù)?，F(xiàn)買賣合同解除，尚未履行的合同義務(wù)歸于消滅，池某與張某對于涉案房屋的權(quán)利恢復(fù)到原有狀態(tài)，對于已經(jīng)履行的部分應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，故閆某有權(quán)主張返還已經(jīng)支付的75萬元房款，張某及池某作為涉案房屋及售房款的共有權(quán)人，對閆某負(fù)有連帶返還義務(wù)。
關(guān)于閆某所主張的其他違約責(zé)任問題，法院認(rèn)為，根據(jù)婚姻法之相關(guān)規(guī)定，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作出重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。現(xiàn)池某與閆某簽訂房屋買賣合同系池某擅自處分夫妻共同財產(chǎn)的個人行為，該行為違反了法律規(guī)定。買賣合同無法繼續(xù)履行系由于池某違反法律規(guī)定，以及張某保護(hù)自身權(quán)利的正當(dāng)行為所致，張某對于買賣合同的簽訂不知情，對于違約責(zé)任的產(chǎn)生亦不存在過錯。故因合同不能履行而產(chǎn)生的其他違約責(zé)任之債務(wù)，為池某的個人債務(wù)，應(yīng)由池某個人負(fù)責(zé)清償。
二、丈夫分居期間單方出售夫妻共有房屋，配偶在履行不能合同解除、賠償訴訟中是否有獨立的訴訟地位？
法院認(rèn)為，本案系買受人閆某認(rèn)為出賣人池某構(gòu)成根本違約，其無法實現(xiàn)合同目的而主張解除合同并由池某及其配偶張某承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的訴訟，張某在本案中不存在獨立的訴訟主張，故其所持其為有獨立請求權(quán)第三人的理由于法無據(jù)，張某對于閆某的訴訟請求所作抗辯，不能對抗池某處分自身實體權(quán)利行為的效力。
【涉案法條】
《合同法》
第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》
第二十三條債權(quán)人就一方婚前所負(fù)個人債務(wù)向債務(wù)人的配偶主張權(quán)利的，人民法院不予支持。但債權(quán)人能夠證明所負(fù)債務(wù)用于婚后家庭共同生活的除外。
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