分居期間單方出售夫妻共有房屋，履行不能合同解除配偶是否需要對返還購房款負連帶責任？
---閆某與池某、張某房屋買賣合同糾紛案（二審）法律解析
【關鍵詞】
夫妻共有房屋分居期間單方售房 無權處分善意取得異議登記合同解除違約責任締約過失共同債務 返還購房款連帶責任
【要點提示】
房屋為夫妻共同財產，出賣人在婚姻關系存續(xù)期間擅自與買受人簽訂買賣合同，在合同發(fā)生效力后，出賣人收取的購房款是房屋的對價，應為夫妻共同財產，出賣人負有將房屋所有權轉移登記至買受人名下的義務。出賣人配偶知情后不同意出售，該行為阻卻了買受人對涉案房屋的善意取得，出賣人構成違約。房屋買賣合同履行不能、解除，尚未履行的合同義務歸于消滅，出賣人與配偶對于房屋的權利恢復到原有狀態(tài)，對于已經履行的部分應當恢復原狀，故買受人有權主張返還已經支付的房款，出賣人配偶及出賣人作為房屋及售房款的共有權人，對買受人已付購房款負有連帶返還義務。
【當事人信息】
原告：閆某（買受人、被上訴人）
被告：池某（出賣人、被上訴人）
第三人：張某（出賣人池某原配偶，上訴人）
【案情簡介】
張某與池某是夫妻關系，婚后因雙方感情不合，張某于2012年2月份開始與池某分居，法院于2013年12月4日判決張某與池某離婚，該判決并未對二人債權債務及涉案房屋進行處理，至本案庭審，該判決未發(fā)生法律效力。
涉案房屋為張某與池某夫妻共同財產，登記在池某名下。2012年5月25日池某在張某不知情的情況下與閆某簽訂買賣協(xié)議，將涉案房屋賣與閆某，合同約定房屋價款為75萬元，如池某不將房屋賣與閆某，則池某應當支付閆某房屋價款的20%作為違約金，閆某承擔0.75萬元的中介服務費。閆某向池某付清75萬元房款后已經入住該房屋。2012年10月29日，閆某與池某對該房屋辦理抵押手續(xù)，抵押權人為閆某，抵押債權數(shù)額為75萬元。張某發(fā)現(xiàn)房屋被賣后，到建委就涉案房屋申請異議登記，后在訴訟前就涉案房屋申請訴前保全，法院裁定準許。2012年12月7日，張某起訴要求確認閆某與池某之間的房屋買賣合同無效。后因閆某就涉案房屋另行提起房屋買賣合同糾紛訴訟，要求池某履行房屋過戶手續(xù)。經法院釋明后，張某撤回確認合同無效之訴，并于2013年2月26日申請以第三人身份參加房屋買賣合同糾紛訴訟。法院于2013年6月作出民事判決書，認定池某與閆某就涉案房屋簽訂的買賣協(xié)議有效，但判令閆某騰退房屋。閆某不服判決后提起上訴，后又撤訴。
補充：2011年10月池某和張某以涉案房屋為抵押共同向銀行申請消費貸款，貸款金額50萬元，屬循環(huán)消費貸款。庭審中，張某稱2012年1月4日還了40萬貸款，還下欠貸款9.5萬元，但僅向法庭提交提前還款審批表，并未提交還款憑證。2012年10月15日，閆某分十次向該賬戶轉賬共計537078元。
閆某再訴至法院，請求：1、判令解除與池某簽訂的《北京房屋買賣居間合同》；2、池某返還購房款75萬元；3、判令池某支付違約金15萬元；4、判令池某賠償至75萬元購房款全部返還之日的利息損失（暫請求一年的利息損失5.7萬元）；5、判令池某賠償房屋差價損失60萬元；6、判令池某賠償房屋居間費用0.75萬元；7、張某與池某共同承擔責任。
【法院判決】
一審：1、解除池某與閆某簽訂的《北京房屋買賣居間合同》；2、池某向閆某返還購房款七十五萬元，支付違約金十五萬元，賠償購房款利息損失五萬七千元、房屋差價損失六十萬元、中介居間費用七千五百元，以上共計一百五十六萬四千五百元；3、第三人張某對上述第二項池某所負購房款七十五萬元中的五十三萬七千零七十八元負連帶給付義務；4、駁回閆某的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評析】
一、丈夫分居期間單方出售夫妻共有房屋，履行不能、合同解除配偶是否需要對返還購房款負連帶責任？有關其它違約責任呢？
出賣人池某與買受人閆某簽訂房屋買賣合同系池某單方處分夫妻共同財產的行為，因其不具備處分權導致合同無法繼續(xù)履行，閆某因無法實現(xiàn)合同目的，依法有權要求解除。根據《中華人民共和國合同法》第九十七條之規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，因涉案房屋為夫妻共同財產，池某系在與張某夫妻關系存續(xù)期間簽訂買賣合同，在合同發(fā)生效力后，池某收取的75萬元購房款系涉案房屋的對價，應為夫妻共同財產，池某負有將房屋所有權轉移登記至閆某名下的義務?，F(xiàn)買賣合同解除，尚未履行的合同義務歸于消滅，池某與張某對于涉案房屋的權利恢復到原有狀態(tài)，對于已經履行的部分應當恢復原狀，故閆某有權主張返還已經支付的75萬元房款，張某及池某作為涉案房屋及售房款的共有權人，對閆某負有連帶返還義務。
關于閆某所主張的其他違約責任問題，法院認為，根據婚姻法之相關規(guī)定，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。非因日常生活需要對夫妻共同財產作出重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。現(xiàn)池某與閆某簽訂房屋買賣合同系池某擅自處分夫妻共同財產的個人行為，該行為違反了法律規(guī)定。買賣合同無法繼續(xù)履行系由于池某違反法律規(guī)定，以及張某保護自身權利的正當行為所致，張某對于買賣合同的簽訂不知情，對于違約責任的產生亦不存在過錯。故因合同不能履行而產生的其他違約責任之債務，為池某的個人債務，應由池某個人負責清償。
二、丈夫分居期間單方出售夫妻共有房屋，配偶在履行不能合同解除、賠償訴訟中是否有獨立的訴訟地位？
法院認為，本案系買受人閆某認為出賣人池某構成根本違約，其無法實現(xiàn)合同目的而主張解除合同并由池某及其配偶張某承擔相應法律責任的訴訟，張某在本案中不存在獨立的訴訟主張，故其所持其為有獨立請求權第三人的理由于法無據，張某對于閆某的訴訟請求所作抗辯，不能對抗池某處分自身實體權利行為的效力。
【涉案法條】
《合同法》
第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;
(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》
第二十三條債權人就一方婚前所負個人債務向債務人的配偶主張權利的，人民法院不予支持。但債權人能夠證明所負債務用于婚后家庭共同生活的除外。
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