農村房屋贈與兒子未辦理變更登記，后離婚經法院調解協(xié)議給予再婚配偶，視為撤銷贈與！
---景某1、景某、萬某第三人撤銷之訴（離婚糾紛）案（再審）法律解析
【關鍵詞】
農村房屋贈與不動產變更登記撤銷贈與無權處分調解協(xié)議第三人撤銷之訴 民事行為能力訴訟行為能力
【要點提示】
根據法律規(guī)定，贈與的財產依法需要辦理登記等手續(xù)的，應當辦理有關手續(xù)。贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。本案例中，贈與人贈與給被贈與人的房產系不動產，依法應當辦理產權變更登記，在產權登記變更前即權利轉移前，贈與人可以撤銷贈與。贈與合同簽訂后，爭議房屋未辦理產權變更登記，之后贈與人在法庭主持離婚案件調解時，在明知爭議房屋已贈與給被贈與人的情況下又自愿將爭議房產給予離婚配偶，且事后對被贈與人隱瞞房屋處分情況，可以視為贈與人作出撤銷原贈與合同的意思表示。
【當事人信息】
原告：景某1（上訴人、再審申請人）
被告：景某（上訴人、再審申請人）
被告：萬某（被上訴人、再審被申請人）
【案情簡介】
景某與其前妻楊某于1992年4月22日登記結婚，婚后于1993年1月3日生育一子即本案景某1。
2007年10月19日，景某與楊某經法院判決離婚。判決具體內容如下：“二、婚生子景某1由楊某撫養(yǎng)，景某每月給付景某1撫養(yǎng)費二百四十元（自二〇〇七年八月始至景某1十八周歲止，每半年執(zhí)行一次）。三、涉案房屋的正房四間，南房三間，東、西廂房各三間中的正房由東往西數第一間至第三間、東廂房三間、南房二間及院內東側自建小北房一間歸景某所有，景某另行開門；正房西邊數第一間、西廂房三間、南房一間及西側自建小北房一間和門道一間歸楊某所有。雙方北自正房西數第一間和第二間的隔斷墻為界向南壘墻；南自南房西數第一間和第二間之間的隔斷墻為界向北壘墻至院內西側小北房東山墻齊為雙方界墻?！痹撆袥Q已發(fā)生法律效力。
2008年5月楊某將景某訴至法院，要求變更景某1的撫養(yǎng)關系。法院經審理后于2008年6月18日出具民事判決書，判決景某1由景某撫養(yǎng)，該判決亦已發(fā)生法律效力。
2011年10月16日，經村委會同意，景某與景某1簽訂《贈與協(xié)議書》一份，內容如下：一、贈與人（景某）自愿將涉案房屋的正房由東往西第一間至第三間、東廂房三間、南房東數第一間、第二間及院內東側自建小北房一間全部贈與兒子景某1一人所有，上述房屋的相應宅院使用權全部歸兒子景某1一人享有和使用?！?、景某將上述房產贈與兒子景某1后，景某只享有北房東數第一間、第二間房屋及東廂房南側第一間房屋的使用權?！?/p>
2012年6月8日景某與萬某登記結婚，景某系三婚，萬某系再婚。2013年初萬某訴至法院，要求與景某離婚。經法院主持調解，萬某與景某自愿達成調解協(xié)議。法院于2013年4月1日出具民事調解書，協(xié)議內容如下：一、萬某與景某協(xié)議離婚。二、涉案房屋內北房東數第一間、第二間歸萬某所有?！?/p>
2015年1月19日，景某1以上述調解書第二項內容侵犯其合法權益為由訴至法院，請求1.判令依法撤銷民事調解書第二項。
【法院判決】
一審：駁回景某1的訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
再審：裁定駁回再審申請。
【案件評析】
一、農村房屋僅簽訂贈與協(xié)議而未進行房屋變更登記，再經離婚調解協(xié)議給予離婚配偶，法院如何認定該行為性質？
首先，景某與景某1于2011年10月16日簽訂的贈與協(xié)議是雙方當事人真實的意思表示，不違法法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。其次，根據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第一款規(guī)定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。”《中華人民共和國物權法》第九條第一款規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”本案中，景某贈與給景某1的房產系不動產，依法應當辦理產權變更登記，在產權登記變更前即權利轉移前，景某可以撤銷贈與。贈與合同簽訂后，爭議房屋未辦理產權變更登記。之后景某在法庭主持離婚案件調解時，在明知爭議房屋已贈與給景某1的情況下又自愿將爭議房產給予萬某，且事后對景某1隱瞞房屋處分情況，可以視為景某作出撤銷原贈與合同的意思表示。
二、農村房屋贈與如何認定房屋所有權是否已經轉移？
在農村地區(qū),農村房屋贈與是比較常見的一種民事行為,本案的關鍵在于景某在與萬某離婚時，是否還對訴爭房屋享有處分權，即景某的贈與行為是否已經發(fā)生效力。根據物權法的相關規(guī)定，作為房屋這種不動產在發(fā)生物權變動時，應當辦理物權登記過戶手續(xù)。目前，我國城市房屋的物權流轉受公示公信原則約束,但對農村房屋我國法律對其權屬的轉移尚無登記生效之規(guī)定，因此對農村贈與房屋的所有權是否已經轉移的問題上，實踐中存有爭議。
個人認為，《合同法》規(guī)定贈與人行使任意撤銷權的前提是贈與財產的權利轉移尚未轉移，在房屋權利轉移的問題上，根據《物權法》的相關規(guī)定，作為房屋這種不動產物權，在發(fā)生物權變動時，應當辦理物權登記過戶手續(xù)。目前，我國城市房屋的物權流轉受公示公信原則約束，但是本案贈與的房屋系農村房屋，我國法律對農村房屋權屬的轉移尚無登記生效之規(guī)定。在《房屋登記辦法》第八十二條規(guī)定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用宅基地建造的房屋，可以依照本辦法的規(guī)定申請房屋登記”，也并無關于農村房屋所有權變更“應當”登記的規(guī)定。因此，根據目前的相關法律法規(guī)、政策及實際情況，農村房屋往往不具備登記過戶/變更登記條件，無法辦理“產權過戶”。在不具備登記過戶的條件下，農村房屋的財產權利轉移應當以對房屋是否實際交付作為不動產變更的標志判斷。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百八十六條贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
《中華人民共和國物權法》
第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外.
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