已交付并辦了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（出證）且設(shè)置了抵押登記的房屋，還能否以及該怎樣解約、退房？ 已交付并辦了房證的大面積高檔別墅，嚴(yán)重滲漏水影響居住還能解約、退房嗎？（下）

已交付并辦了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（出證）且設(shè)置了抵押登記的房屋，還能否以及該怎樣解約、退房？

已交付并辦了房證的大面積高檔別墅，嚴(yán)重滲漏水影響居住還能解約、退房嗎？（下）

——毛某、吳某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售合同糾紛案（二審）法律解析

【關(guān)鍵詞】

房屋滲漏水維修裝修款舉證責(zé)任解除合同住宅質(zhì)量保證書 居住使用合同目的抵押登記房屋產(chǎn)權(quán)證 大面積高檔別墅

【要點(diǎn)提示】

已交付并辦了房證同時(shí)已辦理抵押登記的大面積高檔別墅，嚴(yán)重滲、漏水影響居住使用能否訴至法院請求解除合同？本案例中審理法院認(rèn)為，案涉房屋出現(xiàn)滲水、漏水等質(zhì)量問題且經(jīng)維修未果，在可以排除系買受人交接房屋后裝修或居住使用造成而開發(fā)商又未就造成上述質(zhì)量問題非其原因進(jìn)行舉證的情況下，結(jié)合案涉房屋的實(shí)際狀況，認(rèn)定案涉房屋所出現(xiàn)的質(zhì)量問題已經(jīng)嚴(yán)重影響買受人對(duì)該房屋的居住使用，合同目的已經(jīng)落空，故對(duì)買受人請求解除合同的訴請予以支持。至于房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記或辦理抵押登記，并不影響對(duì)案涉合同是否應(yīng)當(dāng)解除的判斷，當(dāng)事人可在案涉合同解除后依法另行解決。

    【當(dāng)事人信息】

原告：毛某、吳某（買受人、被上訴人） 

被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱開發(fā)商、出賣人、上訴人）

【案情簡介】

2014年7月31日，開發(fā)商（甲方、即開發(fā)商）與吳某（乙方、）簽訂認(rèn)購協(xié)議書，約定乙方認(rèn)購甲方某御墅住宅某幢房屋，該商品房建筑面積約為476.49平方米，該房屋總價(jià)款8500000元。2014年9月24日，買受人毛某、吳某結(jié)婚?；楹髤悄秤谕?0月14日與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。第八條 交付期限及條件：應(yīng)當(dāng)在2014年11月16日前，將符合下列各項(xiàng)條件的商品房交付使用：1、建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；2、取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具認(rèn)可文件或批準(zhǔn)使用文件；3、用水、用電、用氣、道路、有線電視等，具備商品房正常使用的基本條件。第十條 交接：商品房達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)書面通知辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前，不得拒絕查驗(yàn)房屋。所購商品房為住宅的，還需提供《住宅質(zhì)量保證書》。不出示證明文件或出示證明文件不齊全，有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生延期交房責(zé)任由 承擔(dān)。第十二條 關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。交付的商品房，應(yīng)當(dāng)符合約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，補(bǔ)償裝飾、設(shè)備差價(jià)，并承擔(dān)違約責(zé)任如下：賠償雙倍的裝飾，設(shè)備差價(jià)。第十六 保修責(zé)任。約定住宅保修責(zé)任，應(yīng)當(dāng)符合《某省實(shí)施辦法》第二十九條的有關(guān)規(guī)定。

2014年10月11日，毛某、吳某向開發(fā)商出具《御墅11-1部分房款延期支付的情況說明》，載明：案涉房屋總價(jià)為820萬元，其中房款計(jì)600萬元、裝修款計(jì)220萬元。由于資金調(diào)度問題，裝修款2200000元，需在2014年11月12日前支付。若不能按時(shí)支付...解除該銷售合同，購房定金無需退還。毛某、吳某于2014年7月31日支付購房定金400000元，至2014年9月27日，共計(jì)支付開發(fā)商購房款6000000元；于2014年10月14日支付住宅裝修專項(xiàng)維修基金19060元；自2014年11月15日至2015年2月15日共計(jì)支付裝修款共計(jì)1800000元；于2014年10月14日繳納契稅180000元。

開發(fā)商于2010年9月19日取得預(yù)售許可證，工程于2012年12月19日經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，于2012年12月31日經(jīng)住建局備案。2015年2月11日，物業(yè)公司向毛某、吳某交付進(jìn)門卡、鑰匙等，未交付住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書等材料。

毛某、吳某與開發(fā)商均認(rèn)可曾維修過外墻。毛某、吳某與開發(fā)商均未提供維修記錄。后現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)墻面等處有滲水痕跡。地暖設(shè)備，開發(fā)商稱物業(yè)去維修過，修理后可以正常使用。毛某、吳某稱不能正常使用。經(jīng)現(xiàn)場勘查，地暖設(shè)備未處于使用狀態(tài)。對(duì)于房屋的質(zhì)量問題、修復(fù)方案等，毛某、吳某與開發(fā)商均不申請進(jìn)行司法鑒定。毛某、吳某以房屋嚴(yán)重漏水等存在質(zhì)量問題嚴(yán)重，無法修復(fù)，嚴(yán)重影響正常居住使用等為由，于2015年10月6日向開發(fā)商發(fā)出《解除合同通知書》，開發(fā)商自認(rèn)收到過該份解除通知書，均認(rèn)為尚未解除合同。

毛某、吳某訴至法院，請求：1.解除毛某、吳某與開發(fā)商雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《御墅11-1部分房款延期支付的情況說明》，毛某、吳某將位于某御墅11-1號(hào)房產(chǎn)退還開發(fā)商；2.開發(fā)商退還毛某、吳某支付的購房款及裝修款780萬元，并賠償毛某、吳某資金占用期間的利息損失432,644.35元（按照銀行同期同檔貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，自付款時(shí)間暫計(jì)算至提起訴訟之日，以后的利息計(jì)算至本案款項(xiàng)全額退還時(shí)止）；3.開發(fā)商退還毛某、吳某支付的房產(chǎn)專項(xiàng)維修基金19059.6元、賠償毛某、吳某辦理房產(chǎn)證繳納的契稅18萬元；4.由于本案商品房退還需到房管、稅務(wù)等部門辦理的手續(xù)，由開發(fā)商協(xié)助毛某、吳某辦理；因此產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)規(guī)費(fèi)（目前尚未發(fā)生），由開發(fā)商自行承擔(dān)。

【法院判決】

【一審】

1.毛某、吳某與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》及《御墅11-1部分房款延期支付的情況說明》于判決生效之日起解除；

2.開發(fā)商返還毛某、吳某購房款及裝修款7800000元，同時(shí)，毛某、吳某將案涉房屋騰空并退還給開發(fā)商；

3.駁回毛某、吳某其他訴訟請求。

【二】審駁回上訴，維持原判。

【案件解析】

一、開發(fā)商、購房人誰應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋交付后出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題承擔(dān)舉證責(zé)任？

二、大標(biāo)的豪華房出現(xiàn)滲、漏水質(zhì)量問題，達(dá)到什么程度標(biāo)準(zhǔn)法院能支持解約、退房？

【詳見前文解析...】

三、已交付并辦了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（出證）且設(shè)置了抵押登記的房屋，還能否以及該怎樣解約、退房？

案例中，購房人毛某、吳某以房屋嚴(yán)重滲漏水等存在嚴(yán)重質(zhì)量問題為由單方行使解除權(quán)后，又起訴至法院要求解除合同，為此開發(fā)商抗辯稱2014年10月15日，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移并登記至毛某、吳某名下，2014年12月25日，毛某、吳某與中國農(nóng)業(yè)銀行簽訂《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》，借款金額為328萬元，并已辦理抵押登記。以上事實(shí)對(duì)于審查判斷案涉合同是否已經(jīng)履行完畢、毛某、吳某的合同目的是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，是否還有必要必須通過解除合同以解決房屋質(zhì)量瑕疵問題密切相關(guān)，以及判決解除情況下，應(yīng)如何處理借款合同及雙方互相返還房屋及房款問題均具有重大影響。案涉房屋買賣合同不應(yīng)也不能解除。購房人則認(rèn)為：1.案涉房產(chǎn)雖然辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，但并不能表明在房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題之后，毛某、吳某無權(quán)主張解除權(quán)。相反，實(shí)踐中，房管局、稅務(wù)部門針對(duì)辦理過房產(chǎn)證的房產(chǎn)退房必須經(jīng)過法院審理，憑生效的法律文書才能辦理退房手續(xù)。2.該房產(chǎn)雖然設(shè)定了抵押權(quán)，但該抵押權(quán)的設(shè)定與退房分屬獨(dú)立的事實(shí)。最基本的常識(shí)，在辦理退房手續(xù)之前，銀行的抵押權(quán)不解除，房管部門也無法辦理退房的過戶手續(xù)。法院審理后認(rèn)為，該些問題并不影響對(duì)案涉《商品房買賣合同》是否應(yīng)當(dāng)解除的判斷，雙方當(dāng)事人可在案涉合同解除后依法另行解決。

 四、當(dāng)事人庭審后放棄部分訴訟請求，法院不再開庭直接判決程序違法么？

案例中購房人毛某、吳某在庭審后放棄部分的訴訟請求，是法律規(guī)定的訴訟權(quán)利，且并未損害開發(fā)商及國家、集體、第三人的利益，不構(gòu)成程序違法。

【涉案法條】

《中華人民共和國合同法》

   第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

   第九十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解

除合同。

第九十四條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

《最高院商品房買賣合同司法解釋》

第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

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