北京市第二中級(jí)人民法院
民事判決書(shū)
（2014）二中民終字第05964號(hào)
上訴人（原審原告）楊林江，男，1974年11月8日出生。
委托代理人聶先亮，北京市開(kāi)創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）索長(zhǎng)柱，男，1969年10月25日出生。
委托代理人王富利，北京匯鵬律師事務(wù)所律師。
委托代理人李迎春（索長(zhǎng)柱之妻），1978年1月20日出生。
上訴人楊林江因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2014）房民初字第02207號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
2014年1月，楊林江起訴至原審法院稱(chēng)：2007年6月16日，我與索長(zhǎng)柱簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，我將北京市房山區(qū)×××25號(hào)樓2單元601室出售給索長(zhǎng)柱，索長(zhǎng)柱支付給我房款共計(jì)141187元。雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，我協(xié)助索長(zhǎng)柱領(lǐng)取了鑰匙并將該房屋交付給索長(zhǎng)柱使用。我認(rèn)為，北京市房山區(qū)×××25號(hào)樓2單元601室房屋，是中國(guó)石化集團(tuán)北京燕山石油化工有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)燕山石化公司）利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同?，F(xiàn)我起訴至法院，要求：1、依法確認(rèn)雙方之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2、依法判令索長(zhǎng)柱騰退北京市房山區(qū)×××25號(hào)樓2單元601室房屋。
索長(zhǎng)柱辯稱(chēng)：楊林江和我均系完全民事行為能力人，該協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的合同。首先，雙方作為合同買(mǎi)賣(mài)的主體資格合法。雙方均是燕山石化公司的員工，雙方均具有購(gòu)買(mǎi)單位集資建房的主體資格。雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，該房屋已經(jīng)建成，且楊林江和集資建房單位簽有集資建房協(xié)議書(shū)。其次，我購(gòu)買(mǎi)楊林江的房屋不屬于國(guó)家禁止交易的房屋。我購(gòu)買(mǎi)楊林江的房屋是按經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法管理的房屋，而不是國(guó)家開(kāi)發(fā)的、向不特定的具有購(gòu)買(mǎi)資格的人出售的經(jīng)濟(jì)適用房，不屬于禁止交易的房屋。再次，在我和楊林江房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)間上，該買(mǎi)賣(mài)合同有效。
楊林江認(rèn)購(gòu)該房屋的時(shí)間為2007年6月13日，其將房屋轉(zhuǎn)讓給我的時(shí)間為2007年6月16日，兩個(gè)時(shí)間均發(fā)生在2008年4月11日之前。同時(shí)，楊林江與我在合同中明確約定到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)年限，甲方應(yīng)及時(shí)配合乙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。綜上所述，雙方簽訂的合同有效，請(qǐng)求駁回楊林江的訴訟請(qǐng)求。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：楊林江與索長(zhǎng)柱簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同所涉及的北京市房山區(qū)×××25號(hào)樓2單元601號(hào)房屋，雖為經(jīng)濟(jì)適用住房，且有國(guó)家禁止上市交易的期限限制，但該房屋原購(gòu)房合同系2008年4月11日之前簽訂，雙方又在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)年限，甲方應(yīng)及時(shí)配合乙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
綜上，楊林江要求確認(rèn)雙方于2007年6月16日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效及騰退房屋的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。原審法院據(jù)此于2014年4月作出判決：駁回楊林江的訴訟請(qǐng)求。判決后，楊林江不服上訴至本院稱(chēng)：我與燕山石化公司簽訂的集資建房協(xié)議書(shū)未約定價(jià)款的支付方式等合同的主要內(nèi)容，根據(jù)集資建房協(xié)議書(shū)的約定，燕山石化公司與我另行簽訂《集資建房合同》，如我不簽訂《集資建房合同》燕山石化公司可以將該房屋出售于他人，故我與燕山石化公司簽訂的集資建房協(xié)議書(shū)不應(yīng)被認(rèn)定為購(gòu)房合同；我與索長(zhǎng)柱簽訂的合同名為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)為購(gòu)買(mǎi)房號(hào)的合同，且北京市的房屋限購(gòu)政策影響我購(gòu)買(mǎi)第二套房屋的權(quán)利，屬于情勢(shì)變更；
綜上，我請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判，改判確認(rèn)我與索長(zhǎng)柱簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并判令索長(zhǎng)柱騰退北京市房山區(qū)×××25號(hào)樓2單元601號(hào)房屋，或者將本案發(fā)回重審。
索長(zhǎng)柱答辯稱(chēng)：楊林江與燕山石化公司簽訂的集資購(gòu)房協(xié)議系買(mǎi)賣(mài)合同，即使集資購(gòu)房協(xié)議約定了需另行簽訂《集資建房合同》，但《集資建房合同》應(yīng)屬集資建房協(xié)議書(shū)的補(bǔ)充；本案訴爭(zhēng)房屋屬于按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋，并非國(guó)家開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，故我與楊林江簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的；綜上，我同意原審判決，請(qǐng)求維持原審判決。
經(jīng)審理查明：2007年6月13日，燕山石化公司（甲方）與楊林江（乙方）簽訂《羊耳峪西區(qū)集資建房協(xié)議書(shū)》，約定："乙方所認(rèn)購(gòu)的住房，為甲方依據(jù)北京市房改辦的批復(fù)［（2005）京房改辦字第015號(hào)］組織建設(shè)的位于北京市房山區(qū)×××25號(hào)樓2單元601號(hào)房，該房為甲方利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，預(yù)測(cè)建筑面積84.04平方米；該房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為1680元／平方米，總房?jī)r(jià)款為141187元；乙方在簽署本協(xié)議書(shū)同時(shí)交付集資建房保證金人民幣兩萬(wàn)元整，乙方逾期未支付保證金的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書(shū)，并有權(quán)將該房另行出賣(mài)給第三方，雙方結(jié)算房款時(shí)，前款集資建房保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款；乙方承諾按甲方通知的時(shí)間內(nèi)到甲方指定地點(diǎn)攜帶本協(xié)議書(shū)、集資建房保證金收據(jù)、房款收據(jù)與甲方簽訂《集資建房合同》，如因乙方原因，未能在甲方通知的時(shí)間內(nèi)與甲方簽訂《集資建房合同》，甲方有權(quán)將上述房屋銷(xiāo)售給任何第三方，乙方所支付的保證金不予退還；房屋已竣工并經(jīng)甲方、監(jiān)理驗(yàn)收合格后，雙方仍未簽訂《集資建房合同》，乙方支付完畢預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)款后，可以辦理房屋交接手續(xù)；乙方在接收該住房的同時(shí)須繳納以下稅費(fèi)：專(zhuān)項(xiàng)維修資金、印花稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)。
"2007年6月16日，楊林江（甲方）與索長(zhǎng)柱（乙方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，約定："經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后，甲方房屋號(hào)出售給乙方；搖號(hào)人由甲方楊林江辦理，甲方房屋坐落于×××25號(hào)樓2單元601室，面積為：84.04平方米，乙方一次性支付給甲方轉(zhuǎn)讓費(fèi)7000元整和房屋定金20000元整；甲方應(yīng)在領(lǐng)取鑰匙期間內(nèi)，由甲方協(xié)助乙方辦理交款領(lǐng)取鑰匙手續(xù)，乙方一次性支付全款141187元整；甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方及時(shí)辦理入住等相關(guān)手續(xù)，到產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)年限，甲方應(yīng)及時(shí)配合乙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，不得以任何形式推脫，除人力不可抗拒的自然災(zāi)害特殊情況，甲方如未按規(guī)定的期限將該房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)交給乙方使用，乙方有權(quán)向甲方追究違約責(zé)任，無(wú)論甲方還是乙方違約則按法律規(guī)定的全總額的3倍賠付對(duì)方；乙方負(fù)責(zé)交納領(lǐng)取鑰匙后，使用房屋的相關(guān)費(fèi)用和過(guò)戶(hù)費(fèi)用。"協(xié)議簽訂后，索長(zhǎng)柱給付楊林江轉(zhuǎn)讓費(fèi)7000元整。2007年10月18日索長(zhǎng)柱以楊林江的名義向燕山石化公司支付購(gòu)房款141758元及印花稅71元、維修基金2835元。
2007年10月19日，楊林江協(xié)助索長(zhǎng)柱辦理入住手續(xù)并交納了相關(guān)費(fèi)用，后索長(zhǎng)柱進(jìn)入北京市房山區(qū)×××25號(hào)樓2單元601號(hào)房屋居住至今。楊林江自述燕山石化公司于2013年10月通知其簽訂正式的《集資建房合同》，但其尚未簽訂該合同。
以上事實(shí)，有《羊耳峪西區(qū)集資建房協(xié)議書(shū)》、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、×××25-2-601房款發(fā)票、燕山石化公司物業(yè)管理分公司專(zhuān)用收據(jù)、北京燕山星城物業(yè)管理公司發(fā)票及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)材料在案佐證。本院認(rèn)為：楊林江要求確認(rèn)其與索長(zhǎng)柱簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》無(wú)效的上訴理由是燕山石化公司與其簽訂的《羊耳峪西區(qū)集資建房協(xié)議書(shū)》并非正式的購(gòu)房合同、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》實(shí)為購(gòu)買(mǎi)房號(hào)的合同及北京市的房屋限購(gòu)政策影響其購(gòu)買(mǎi)第二套房屋的權(quán)利，構(gòu)成情勢(shì)變更。
本院對(duì)其上述理由分析如下：首先，楊林江的上述理由并非《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效的條件；其次，楊林江與索長(zhǎng)柱簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，訴爭(zhēng)房屋雖系按照經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理，但雙方明確約定了直至符合國(guó)家規(guī)定的過(guò)戶(hù)年限后方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，故《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
綜上，原審法院對(duì)楊林江要求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》無(wú)效及索長(zhǎng)柱騰退訴爭(zhēng)房屋的請(qǐng)求未予支持并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，本院判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)35元，二審案件受理費(fèi)70元，均由楊林江負(fù)擔(dān)（均已交納）。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)陳妍
審判員姚穎
代理審判員竇江濤
書(shū)記員林曉天
二〇一四年六月二十日
王富利律師辦案心得：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和公民法律意識(shí)的增強(qiáng)。越來(lái)越多的人開(kāi)始重視以法律維護(hù)自己的合法權(quán)益。特別是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展和房?jī)r(jià)的不斷上漲。產(chǎn)生了大量的糾紛，包括房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛和家庭繼承分割糾紛以及建筑市場(chǎng)的建筑糾紛。王富利律師通過(guò)多年的執(zhí)業(yè)，對(duì)于房產(chǎn)和建筑糾紛積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。王富利律師愿以自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，給每個(gè)客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。
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