案情簡介：租房入學(xué)未達(dá)目的租客退房被判違約
李某承租秦某房屋，租約到期，李某為方便孩子上學(xué)續(xù)租。后因其子未如愿入學(xué)，李某要求按舊合同履行，并將秦某訴至法院要求解除第二份合同。秦某反訴要求李某支付違約金等費(fèi)用。一審判決李某支付秦某違約金等2萬元，秦某返還李某剩余押金3萬余元。
2015年7月28日，秦某與李某簽訂房屋租賃合同，約定李某承租秦某位于海淀區(qū)一處房屋，租期1年，秦某將房屋交付李某使用，李某支付押金并按時(shí)交納租金。2016年5月26日，雙方簽訂第二份房屋租賃合同，約定李某仍然承租該房屋居住，租期6年，李某向秦某交納年押金。同時(shí)雙方約定原合同余款及押金作為新合同的部分租金，剩余部分下次補(bǔ)齊。當(dāng)日，秦某簽署知情同意書，表示同意李某用此套房屋地址作為其子辦理入學(xué)的依據(jù)，但因招生名額已滿李某之子未能被公立學(xué)校錄取，后經(jīng)該區(qū)教委調(diào)劑獲得私立學(xué)校入學(xué)資格。李某曾給秦某發(fā)短信表示讓孩子回老家上學(xué)，不占用房子學(xué)位名額，未登記入學(xué)就未占用名額，希望雙方按照舊合同執(zhí)行。秦某則表示一切應(yīng)依新合同執(zhí)行，舊合同已廢止。2016年7月24日，李某向秦某交還房屋，截至當(dāng)日李某尚有水費(fèi)、氣費(fèi)共計(jì)100余元未支付。李某將秦某訴至法院，要求解除合同、退還押金并賠償利息損失。秦某則反訴要求李某支付違約金、租金、水電氣費(fèi)并賠償利息損失。
法院判決：構(gòu)成違約
法院認(rèn)為，新合同簽訂時(shí)舊合同實(shí)際已解除，李某提前退租是違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。秦某收回房屋之日，雙方租賃合同已于當(dāng)日解除。李某應(yīng)按新合同約定補(bǔ)交截止至當(dāng)日的租金并支付所欠水費(fèi)、氣費(fèi)。雙方未將入學(xué)登記相關(guān)事宜進(jìn)行書面約定，但秦某確實(shí)協(xié)助李某以訴爭房屋為其子辦理入學(xué)登記?，F(xiàn)無證據(jù)表明訴爭房屋對應(yīng)的入學(xué)名額被李某使用。故判決李某支付秦某租金、水費(fèi)、氣費(fèi)及違約金共計(jì)2萬余元，秦某返還李某剩余押金3萬余元。
律師說法：關(guān)于本案的法律分析
本案爭議焦點(diǎn)在于合同效力、違約金數(shù)額以及租金數(shù)額。關(guān)于合同效力，李某主張雙方簽訂租賃合同時(shí)存有脅迫情形，但未能舉證。雙方簽訂第二份租賃合同并不符合法律規(guī)定格式條款的特征，李某以該合同中的違約責(zé)任是格式條款為由，主張違約責(zé)任條款無效沒有法律依據(jù)。關(guān)于違約金數(shù)額，李某應(yīng)當(dāng)對其提前退租行為承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于雙方通過書面合同的形式變更了短信記錄的約定，一審判決中認(rèn)定的2萬元違約金已經(jīng)兼顧了補(bǔ)償性和懲罰性。但李某的上訴主張忽略了違約金的懲罰性特征，秦某的上訴主張忽略了違約金的補(bǔ)償性特征，故二人關(guān)于違約金的上訴請求均無法律依據(jù)。關(guān)于租金數(shù)額，李某向秦某交還房屋并簽署退房交接清單，可以認(rèn)定雙方均同意退房，并解除雙方房屋租賃關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際退房時(shí)間結(jié)算租金。秦某主張李某應(yīng)依據(jù)合同約定按月支付租金，不符合上述法律的規(guī)定。
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