通過提供一定年限租金的方式保證被執(zhí)行人基本生活的情形下可執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房
裁判要旨：
執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房時，若申請人同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準及當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，人民法院應予支持申請人繼續(xù)執(zhí)行拍賣該房屋的請求。
案情介紹：
一、江蘇省東?？h人民法院就韓威與張絢民間借貸糾紛一案，作出（2011）東商初字第0683號民事判決書，判決張絢償還韓威借款517000元及利息，訴訟期間本院作出（2011）東商初字第0683-2號民事裁定書，查封張絢所有的位于牛山鎮(zhèn)水岸名城華府2-2-402商品房一套。
二、判決生效后，韓威向本院申請執(zhí)行。
三、被執(zhí)行人張絢等向該院提出異議，認為：在東?？h水岸名城華府的住房是其唯一一套住房，其父母妻子名下無房產，最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第六條規(guī)定，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，因此請求法院中止對該房產的評估、拍賣程序。
四、執(zhí)行過程中本院擬對該房屋予以評估、拍賣。申請執(zhí)行人韓威同意按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金供被執(zhí)行人張絢租房居住。法院裁定駁回異議申請。
裁判要點及思路：
關于對當事人唯一住房能否采取強制執(zhí)行措施的問題，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條第一款明確規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：…（三）申請人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。”本案已符合這一條件，人民法院依法可以處置當事人唯一房產用于償債。
實務要點總結：
前事不忘，后事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人在債務人需要贍養(yǎng)或撫養(yǎng)一家老小且僅有唯一住房的情形下符合條件的仍可執(zhí)行該債務人的該套唯一住房，結合海南高院的裁定文書，在執(zhí)行實務中，應重點關注以下內容：
一、最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條“金錢債權執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：…（三）申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。”根據上述規(guī)定，法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權，但居住權并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產，而是有房屋居住。
所以，當申請執(zhí)行人能夠按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，法院一般會支持執(zhí)行該債務人的唯一住房的請求。
二、對被執(zhí)行人房產不得拍賣的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產。且即便房產為被執(zhí)行人唯一住房，但只要房產設置了抵押，人民法院即可根據抵押權人的申請，依法采取拍賣措施。
所以，抵押權人有權申請執(zhí)行拍賣抵押人名下唯一的住房。
三、債權人申請執(zhí)行房屋系夫妻共同財產的，由于房屋具有不可分割性，執(zhí)行法院可整體處分后對非債務人的夫妻一方的份額予以保留，如此行為并不損害夫妻另一方的利益。
所以，當執(zhí)行夫妻共同財產時，債權人仍可因夫妻一方所負債務請求執(zhí)行夫妻唯一住房。
四、此外，關于拍賣價款按當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準是扣除5年還是8年租金的問題。具體執(zhí)行過程中，可由執(zhí)行法院，根據房屋處置的總價值、可分配的實際款項，在既能保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本居住條件，又能實現(xiàn)申請執(zhí)行人債權利益的情況下，由執(zhí)行法官根據被執(zhí)行人職業(yè)收入情況進行自由裁量。
所以，到底需要在變價款中扣除5年還是8年，法院可根據房產處置過程中的具體情況自由裁量。
相關法律：
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》［法釋〔2015〕10號］
第二十條 金錢債權執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）執(zhí)行依據生效后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
（三）申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
執(zhí)行依據確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。
第二十三條上一級人民法院對不服異議裁定的復議申請審查后，應當按照下列情形，分別處理：
（一）異議裁定認定事實清楚，適用法律正確，結果應予維持的，裁定駁回復議申請，維持異議裁定；
（二）異議裁定認定事實錯誤，或者適用法律錯誤，結果應予糾正的，裁定撤銷或者變更異議裁定；
（三）異議裁定認定基本事實不清、證據不足的，裁定撤銷異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查，或者查清事實后作出相應裁定；
（四）異議裁定遺漏異議請求或者存在其他嚴重違反法定程序的情形，裁定撤銷異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查；
（五）異議裁定對應當適用民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定審查處理的異議，錯誤適用民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定審查處理的，裁定撤銷異議裁定,發(fā)回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》［法釋〔2004〕15號，已有部分條文被修改］
第六條 對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
第七條 對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。
江蘇省高級人民法院執(zhí)行局——蘇高法電【2015】742號
附件4：關于執(zhí)行“唯一住房”相關問題的解答
為規(guī)范執(zhí)行程序中涉及“唯一住房”的執(zhí)行，均衡保護債權人的債權與被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的居住權，根據《中華人民共和國民事訴訟法》及相關司法解釋的規(guī)定和精神，結合全省法院執(zhí)行工作實際，制定本解答。
本解答所稱“唯一住房”是指被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的唯一可居住房屋。
本解答所涉“唯一住房”的執(zhí)行僅適用于權屬明確的城鎮(zhèn)房屋，農村宅基地上的房屋、小產權房及其他無證房產等涉及國家土地制度和政策，按照相關規(guī)定執(zhí)行，不適用本解答。
一、被執(zhí)行人名下僅登記有一套“唯一住房”，對該“唯一住房”什么情形下可以執(zhí)行？
登記在被執(zhí)行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執(zhí)行：
（一）對被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
（三）被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產權房等權屬上有瑕疵而無法自由流轉的住房的；
（四）被執(zhí)行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的；
（五）被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據確定的被執(zhí)行人應當交付的房屋的；
（六）申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)兀h級市、縣、區(qū)范圍）房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的；
（七）其他可以執(zhí)行的情形。
二、如何認定“唯一住房”是否超出“生活所必需”？
是否超過“生活所必需”由各地法院根據經濟發(fā)展水平自行確定，原則上參照以下標準：
（一）面積過大。住房建筑面積達到當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設部門公布的廉租住房保障面積的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面積為50平方米，若擬執(zhí)行的“唯一住房”面積達到50×150%=75平方米，便可認為超過生活所必需）
（二）市場價值過高。住房建筑面積達到當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價達到當?shù)兀h級市、縣、區(qū)范圍）住房均價的150%的。（例：若南京某區(qū)擬執(zhí)行“唯一住房”建筑面積為65平方米，其所在區(qū)的住房均價為10000元/平方米，但因“唯一住房”為學區(qū)房或其他因素，其市場價值達到15000元/平方米，則可認為超過生活所必需）
對于已經依法設定抵押的“唯一住房”，申請執(zhí)行人為抵押權人的，人民法院無需審查其是否超過“生活所必需”，可以執(zhí)行，但被執(zhí)行人為低保對象且無法自行解決居住問題的除外。
三、執(zhí)行“唯一住房”應遵循哪些原則？
為均衡保障債權人的債權與被執(zhí)行人的居住權，執(zhí)行“唯一住房”時應遵循以下原則：
（一）窮盡其他執(zhí)行措施原則。一般情況下，若有證據證明被執(zhí)行人有其他財產可供執(zhí)行的，不宜對其“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。
（二）申請人申請在先原則。執(zhí)行被執(zhí)行人的“唯一住房”應以申請執(zhí)行人的申請為前置條件，人民法院不得依職權主動對被執(zhí)行人的“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。
（三）解決臨時住房在先原則。對于確實無處居住的被執(zhí)行人，在對其“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施前，宜事先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時住房，由申請執(zhí)行人提供臨時性住房或先行墊付租房費用。
（四）有益執(zhí)行原則。執(zhí)行“唯一住房”時，應當綜合考量處置該房產時可能產生的評估、公告、執(zhí)行、生活保障等費用，若除去上述各項費用后并無余值或余值不大，則原則上不宜對該“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。
四、執(zhí)行“唯一住房”程序上應當如何操作？
人民法院在執(zhí)行“唯一住房”時，可按以下程序進行：
（一）應申請執(zhí)行人申請執(zhí)行“唯一住房”，人民法院應當要求申請執(zhí)行人出具自愿提供臨時住房或承擔臨時住房租金的承諾書，對于需要支付生活保障費用的被執(zhí)行人，申請執(zhí)行人需在承諾書中一并承諾同意從變價款中支付此筆費用。
（二）執(zhí)行人員對于擬拍賣的“唯一住房”，應當查明住房基本情況、被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)等信息，填寫拍賣呈報表，并在呈報表中說明符合唯一住房處置條件的理由和對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障措施。經合議庭討論后報執(zhí)行局長或分管院長審批。
（三）準予拍賣的，應當向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行裁定書和遷出告知書。不符合拍賣條件的，應當及時告知申請執(zhí)行人并說明理由。
（四）執(zhí)行裁定書和遷出告知書送達后，被執(zhí)行人未在指定的期限內騰空房屋的，執(zhí)行法院可以作出強制遷出裁定和公告，強制執(zhí)行。
（五）對擬執(zhí)行的“唯一住房”依法評估交付拍賣。
（六）拍賣成交扣除相關費用后，其余部分依法分配。
五、執(zhí)行“唯一住房”時，被執(zhí)行人的臨時住房如何解決？
執(zhí)行“唯一住房”前，應首先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時住房，臨時住房的面積標準參照當?shù)亓庾》康拿娣e標準；臨時住房的地段可參照被執(zhí)行人的合理要求，盡量方便其生活、工作。
申請執(zhí)行人自愿提供臨時住房的，使用期限原則上不超過六個月。申請執(zhí)行人提供的臨時住房可計收租金，租金標準由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由人民法院參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定。
被執(zhí)行人自行租房的，可由申請執(zhí)行人先行墊付六個月的租金。
上述使用房屋的費用或租金應從保留給被執(zhí)行人的生活保障費用中予以扣除。
對于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執(zhí)行人解決臨時住房。
六、哪些情況下應當對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬給予生活保障？如何保障？
對于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬給予生活保障；對于本解答第二條第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般應當為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬提供生活保障。
為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申請執(zhí)行人同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金作為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障費用。此筆款項可在房屋變價款中先行提留。人民法院不得對其強制執(zhí)行。
（二）房屋置換。申請執(zhí)行人自愿以以小換大、以遠換近、以劣換優(yōu)等方式為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供保障其基本生活的住房，與被執(zhí)行人的“唯一住房”進行置換，置換房屋的面積、地段可參照本解答關于臨時住房的標準。
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