總所周知，二手商住房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)不及普通住宅，但成交量卻一直在較低水平徘徊。這是什么原因呢？請(qǐng)看房產(chǎn)律師為大家簡(jiǎn)述原因。
房產(chǎn)政策出臺(tái)，個(gè)人無(wú)法購(gòu)買(mǎi)商住房，那是否可以以公司名義購(gòu)買(mǎi)，再交易呢。很多人打起這樣的算盤(pán)，在這里，房產(chǎn)律師為大家講述商住房的稅費(fèi)問(wèn)題，在此，提醒大家，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)、持有和轉(zhuǎn)讓商辦物業(yè)，有著非常高的稅費(fèi)成本，購(gòu)房人不要一時(shí)輕信，忽略了這筆賬。
商住房進(jìn)入二手房市場(chǎng)后，稅費(fèi)成本非常高，我們一起來(lái)看看，究竟二手商住房要交多少稅費(fèi)。二手商住房不享受任何稅費(fèi)優(yōu)惠措施，所以它在二次交易中會(huì)產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個(gè)稅和印花稅。
征稅稅基也有講究，一般二手房交易都有網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)。網(wǎng)簽價(jià)由買(mǎi)賣(mài)雙方確定，指導(dǎo)價(jià)是有相關(guān)部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情對(duì)不同的區(qū)域劃定不同的價(jià)格。指導(dǎo)價(jià)存在的意義是防止偷稅漏稅。
如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)，則稅基以網(wǎng)簽價(jià)為準(zhǔn)，如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，則稅基以指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)。
增值稅
增值稅的計(jì)算公式：(網(wǎng)簽價(jià)或指導(dǎo)價(jià)-上次價(jià)格)÷(1+5%)×5.6%
注：網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)取二者之間的高者
契稅
如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)：契稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×3%
如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)：契稅=[指導(dǎo)價(jià)÷(1+5%)]×3%
印花稅
如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)：印花稅=(網(wǎng)簽價(jià)-增值稅)×0.05%（雙向征收）
如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)：印花稅=[指導(dǎo)價(jià)÷(1+5%)]×0.05%（雙向征收）
土地增值稅
土地增值稅=增值額×稅率
增值額=網(wǎng)簽價(jià)或指導(dǎo)價(jià)-扣除額（網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)取兩者之間的高值）
土地增值稅的稅率是浮動(dòng)的，一般在30%至60%之間。它的計(jì)算方式是：稅率=增值額/扣住額。然后根據(jù)結(jié)果確定稅率。
扣除額包括該套商住房上次成交價(jià)、上次繳納的契稅、本次繳納的增值稅、房主還款產(chǎn)生的利息支出、本次交易產(chǎn)生的印花稅和土地增值稅等。
個(gè)稅
個(gè)稅稅基為差額的20%，具體征收方式如下：
如果網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)：個(gè)稅=(網(wǎng)簽價(jià)-扣除額)×20%
如果網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)：個(gè)稅=(指導(dǎo)價(jià)-扣除額)×20%
扣除額包括該套商住房上次成交價(jià)、上次繳納的契稅、本次繳納的增值稅、房主還款產(chǎn)生的利息支出、本次交易產(chǎn)生的印花稅和土地增值稅等。
綜合來(lái)看，一套商住房如果上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是80萬(wàn)，本次成交160萬(wàn)，指導(dǎo)價(jià)為128萬(wàn)。房子滿(mǎn)5年了，上次繳納契稅2.4萬(wàn)。進(jìn)入二手房市場(chǎng)后，需要交多少稅呢？
按照上面的計(jì)算公式，增值稅為4.27萬(wàn)，印花稅為0.07萬(wàn)元，個(gè)稅為8.49萬(wàn)土地增值稅為14.799萬(wàn)，契稅為4.67萬(wàn)?？傆?jì)稅收支出為32.3萬(wàn)元。
如此算下來(lái)，稅收支出已經(jīng)占增值額50%以上了，所以在此提醒意欲炒房人，謹(jǐn)慎對(duì)待。
以上即是“2017年商住房稅費(fèi)簡(jiǎn)析 購(gòu)房須謹(jǐn)慎”最新資訊解讀，如遇房產(chǎn)相關(guān)法律問(wèn)題，建議咨詢(xún)律師處理，因?yàn)榉慨a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)涉及金額較大，而且產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否存在抵押、戶(hù)口是否能及時(shí)遷出等問(wèn)題需要設(shè)計(jì)有針對(duì)性的條款，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程復(fù)雜，出問(wèn)題的居多，具體可咨詢(xún)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師魏國(guó)鵬魏律師，專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師為您出謀劃策，答疑解惑。
魏國(guó)鵬律師辦案心得：房產(chǎn)問(wèn)題關(guān)系到全社會(huì)婚姻、家庭等各個(gè)方面，處理好房產(chǎn)的法律糾紛，維護(hù)公平和正義，是律師義不容辭的使命！
關(guān)注微信“魏國(guó)鵬律師”(微信號(hào)weiguopenglawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀(guān)點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“魏國(guó)鵬律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京京師律師事務(wù)所
咨詢(xún)電話(huà)： 13121048109
魏國(guó)鵬律師，北京房產(chǎn)專(zhuān)家律師，CCTV《華人頻道》、中央人民廣播電臺(tái)《都市法寶》欄目特邀嘉賓，具有15年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，立足服務(wù)于大眾、維護(hù)法律的公平和正義。
執(zhí)業(yè)律所：北京京師律師事務(wù)所
咨詢(xún)電話(huà)：13121048109
魏國(guó)鵬律師，北京房產(chǎn)專(zhuān)家律師，CCTV《華人頻道》、中央人民廣播電臺(tái)《都市法寶》欄目特邀嘉賓，具有15年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，立足服務(wù)于大眾、維護(hù)法律的公平和正義。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注魏國(guó)鵬律師
