描述：對于很多人來說，可能對每年給物業(yè)公司繳納的物業(yè)管理費都沒有一個很清晰的概念。本文為大家講述“物業(yè)費都包含哪些服務(wù) 什么情況下可以拒繳物業(yè)費”。
導(dǎo)讀：住房肯定離不開物業(yè)，那么，你知道物業(yè)費都包含那些內(nèi)容嗎？物業(yè)費包括管理費用、情節(jié)以及綠化養(yǎng)護費用、辦公費用與人員工資以及法定稅費等等。物業(yè)費的收取是根據(jù)地區(qū)不同而有所不同的，一般的小區(qū)物業(yè)費都在1元/平方米的范圍之內(nèi)。下面由房產(chǎn)專業(yè)律師為大家講述“物業(yè)費都包含哪些服務(wù) 什么情況下可以拒繳物業(yè)費”。
物業(yè)服務(wù)費都包含哪些服務(wù)
物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
(一)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費
屬人員的費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務(wù)人員的獎金(獎金是根據(jù)經(jīng)濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，后再分攤到每月每平方米建筑面積上。
(二)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費，包括：
1、公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零修費;
2、給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3、電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;
4、燃氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;
5、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費;
6、公共照明費;
7、不可預(yù)見費;
8、易損件更新準備金。
(三)綠化管理費
指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。
(四)清潔衛(wèi)生費
包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。
(五)保安費
對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統(tǒng)、保安器材等);保安人員人身保險費(如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰);保安用房及保安人員住房租金(如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米)。
(六)費
交通費(車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗用品費、書報費、廣告宣傳社區(qū)文化費、用房租金(含水電費)、其他雜項等。
(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率
固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。
(八)利潤
利潤率按各地物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。
(九)法定稅費
法定稅費指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應(yīng)繳納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、附加費。
按照以上各個部分的費用的標準收取組合成的就是物業(yè)管理費，大家在以后遇到物業(yè)公司收取物業(yè)管理費的時候，要清楚的算好各個費用的支出，以免不良物業(yè)公司從中牟取私利。
什么情況下可以拒繳物業(yè)費
業(yè)主享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，業(yè)主也不得以此為由拒交物業(yè)費，但可以要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費。一般來說：
1、物業(yè)管理服務(wù)不到位，業(yè)主有權(quán)請求減少物業(yè)費，但無權(quán)拒繳。
2、業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，擅自簽訂物業(yè)合同，業(yè)主無權(quán)拒交物業(yè)管理費
假設(shè)業(yè)主大會決定承認這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費。
3、業(yè)主與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費
這包括三層含義，分別是：
（1）業(yè)主本人未簽，但業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)合同；
業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)無需與每位業(yè)主單獨訂立合同。
（2）業(yè)委會未與物業(yè)企業(yè)簽訂合同；
如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費用。
（3）前期物業(yè)服務(wù)合同
法律規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)買受人生效。也就是說，雖然業(yè)主（即物業(yè)買受人）未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但也應(yīng)當繳納相應(yīng)的物業(yè)費。
4、對于已交接房屋，業(yè)主不得以無人居住為由拒交物業(yè)費
四川省物業(yè)管理條例規(guī)定，建設(shè)單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。至于業(yè)主是否實際居住，在所不問。
在現(xiàn)行法律框架下，業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費的實質(zhì)條件是：是否接受了物業(yè)公司的服務(wù)，如是，則應(yīng)繳納與服務(wù)水平相適應(yīng)的費用，同時，業(yè)主接房這一行為被法律直接推定為接受了服務(wù)。
因此，業(yè)主只有在兩種情況下可以拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費：
1、業(yè)主未接房，未辦理房屋交接手續(xù)；
2、物業(yè)公司完全未提供物業(yè)服務(wù)。
以上即是“物業(yè)費都包含哪些服務(wù) 什么情況下可以拒繳物業(yè)費”相關(guān)簡述，如遇相關(guān)法律問題，建議咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師處理。
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