出售方能否以原產(chǎn)權(quán)人享有優(yōu)先回購權(quán)為由，主張房屋買賣合同無效？
---王某與張某、楊某房屋買賣合同糾紛案法律評析
【關(guān)鍵詞】
解除合同 繼續(xù)履行合同 優(yōu)先回購權(quán) 公示公信 上市備案 成本價(jià) 央產(chǎn)房
【要點(diǎn)提示】
出賣方提出因原產(chǎn)權(quán)人不同意涉案房屋上市交易以致合同無法繼續(xù)履行，法院一般會考慮：出賣方是否已通過成本價(jià)購買取得房屋產(chǎn)權(quán)，或通過繼承過戶至出賣人名下；涉案房屋是否屬于禁止交易的類型；出賣人購買時(shí)與原產(chǎn)權(quán)人的約定能否對抗物權(quán)的公示公信效力，買受人是否有理由相信涉案房屋不存在不能交易的情形；根據(jù)法院調(diào)查取證的結(jié)果，涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人是否同意上市交易等因素而裁判。
【當(dāng)事人信息】
原告：王某（買受方，一審原告、二審被上訴人、再審被申請人）
被告：張某、楊某（出賣方，一審被告、二審上訴人、再審申請人）
【案情簡介】
涉案房屋系張某、楊某共同共有，產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為2010年11，房屋性質(zhì)為房改房（成本價(jià)），且沒有建立《中央在京單位職工住房檔案》。2012年3月，經(jīng)房產(chǎn)中介居間服務(wù)，牛某（王某前妻，買受人）與張某、楊某代理人李某（出賣人）簽訂房屋買賣合同。
牛某在簽訂合同的同時(shí)向張某、楊某支付定金2萬元。2012年3月，王某與張某、楊某、牛某及房產(chǎn)中介簽定變更協(xié)議書，約定牛某的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓王某。2012年3月，王某與張某、楊某辦理存量房買賣合同網(wǎng)簽登記，雙方均未在網(wǎng)簽落款處簽字。
此外，張某、楊某出示原產(chǎn)權(quán)人《證明》載明：楊某1（楊某之父）同志系我校職工（2000年2月去世，時(shí)任副校長、博士生導(dǎo)師、享受政府特殊津貼）。2000年1月，楊某1同志在病危時(shí)向校方提出，為照顧家人生活，請?zhí)厥夥纸o他一處住房。
考慮到各方面情況，本校決定將涉案房屋一套分配給楊某1。校方在分配時(shí)告知楊某1，該房屋的分配帶有照顧性質(zhì)，原則上不得將房屋上市銷售，如果一定要出售，也只能出售給校方。
王某訴至法院，請求：張某、楊某繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，王某支付張某、楊某房屋尾款190萬元。
【法院判決】
判決張某、楊某繼續(xù)履行與王某簽訂的房屋買賣合同，王某支付張某、楊某房屋尾款一百九十萬元，張某、楊某協(xié)助王某辦理涉案房屋過戶手續(xù)，將房屋過戶至王某名下。
【案件評析】
一、張某、楊某以簽訂的房屋賣合同存在逃避納稅義務(wù)、違反房屋限購政策為由主張合同無效，法院為何未予支持？
張某、楊某與牛某簽訂房屋買賣合同對買賣涉案房屋達(dá)成一致意見，經(jīng)王某、張某、楊某、牛某同意，涉案房屋買受人權(quán)利義務(wù)由牛某概括轉(zhuǎn)移給王某。上述行為未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。經(jīng)變更，王某與張某、楊某系涉案房屋的買賣雙方。
當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
本案中，張某、楊某雖主張雙方買賣合同存在逃避納稅義務(wù)、王某存在違反房屋限購政策的情形，但張某、楊某提出的此項(xiàng)抗辯意見并不能作為認(rèn)定雙方買賣合同無效的理由。此外，張某、楊某亦未充分舉證證明王某存在違反房屋限購政策的情形。
主張合同無效的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會公共利益；5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
本案中，不存在上述法定情形。因此，王某與張某、楊某之間關(guān)于涉案房屋的買賣合同合法有效。
二、張某、楊某以涉案房屋系央產(chǎn)房，原產(chǎn)權(quán)人享有優(yōu)先回購權(quán)且不同意上市出售，合同無法繼續(xù)履行為由進(jìn)行抗辯，法院為何未予支持？法院為何判決涉案房屋買賣合同繼續(xù)履行？
王某繼受牛某所簽合同的權(quán)利義務(wù)后，與張某、楊某形成房屋買賣合同。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)依約履行。張某、楊某提出因房屋原產(chǎn)權(quán)人不同意該房屋上市交易以致合同無法繼續(xù)履行，法院未采信。本案法院最終判決涉案房屋買賣合同繼續(xù)履行，理由有如下幾點(diǎn)：
1、涉案房屋雖由產(chǎn)權(quán)人分配，但楊某1通過成本價(jià)購買已取得房屋產(chǎn)權(quán)，張某、楊某又通過繼承過戶至自己名下，原產(chǎn)權(quán)人對此并未提出異議；
2、涉案房屋雖為中央在京已購公有住房，上市交易需履行特別手續(xù)，但并非禁止交易的類型；
3、楊某1購買時(shí)與原產(chǎn)權(quán)人的約定不能對抗物權(quán)的公示公信效力，王某有理由相信涉案房屋不存在不能交易的情形；
4、根據(jù)法院向原產(chǎn)權(quán)人調(diào)查取證“原產(chǎn)權(quán)人表示：當(dāng)初的表態(tài)符合國家相關(guān)政策，沒有錯(cuò)誤。
隨著經(jīng)濟(jì)社會形勢的發(fā)展，類似房屋多有出賣情況，原產(chǎn)權(quán)人均未追究。本案涉訴房屋法院如何判決，原產(chǎn)權(quán)人均予以認(rèn)可”。
因此，無論張某、楊某向法院提交證據(jù)情況，還是涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人均表示認(rèn)可法院判決或尊重法院意見。據(jù)此，法院認(rèn)為張某、楊某以學(xué)校不同意涉案房屋上市自行交易為由拒絕履行雙方的買賣合同，于法無據(jù)，遂最終判決該房屋買賣合同繼續(xù)履行。
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