賣房者以買方是"老賴"為由解除合同

房屋買賣合同簽訂后，賣房者未依約履行解押義務，買房者訴至法院，主張賣方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任；賣方提起反訴，以買方系失信被執(zhí)行人為由主張行使不安抗辯權，請求解除合同。

近日，福建省廈門市翔安區(qū)人民法院一審判決解除房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議。

2016年5月18日，胡某與郭某通過房產(chǎn)中介公司簽訂房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議一份，約定：胡某以64萬元將位于廈門市翔安區(qū)的房屋出售給郭某。

房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議簽訂后，郭某向房產(chǎn)中介公司支付定金5萬元，房產(chǎn)中介公司將其中的2000元作為胡某支付的交房保證金，其余4.8萬元轉賬支付給胡某。

2016年5月31日至6月5日期間，郭某和房產(chǎn)中介公司員工多次以短信息方式催促胡某辦理解押，但胡某一直未予辦理。

另外，郭某因拒不履行已生效的民事判決，翔安區(qū)法院于2014年6月25日將其列入失信被執(zhí)行人名單。

郭某遂訴至法院，認為其按約定準備好20萬元解押款后，多次催促胡某一起去銀行辦理解押事宜，但胡某一直不予理會，故已構成違約，應當繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。

胡某認為，郭某被列為失信被執(zhí)行人，致使合同目的最終無法實現(xiàn)。根據(jù)協(xié)議約定，郭某需要以按揭貸款支付購房款，但是簽訂協(xié)議時，郭某與房產(chǎn)中介公司未就郭某被列入失信被執(zhí)行人名單的事宜向其進行充分的說明。

直到2016年5月底郭某才告知其于2014年6月25日已被法院列入失信被執(zhí)行人名單，按規(guī)定郭某已不能購買不動產(chǎn)，無法辦理按揭貸款。由于郭某系失信被執(zhí)行人，已喪失了履行債務的能力，故胡某有權行使不安抗辯權，并主張解除合同。

法院認為，郭某因拒不履行已生效的（2013）翔民初字第413號民事判決，法院于2014年6月25日將其列入失信被執(zhí)行人名單。

因此，可以認定郭某有喪失或者可能喪失履行債務能力的情形，而胡某一直未辦理解押的行為可認定為其中止履行房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議的意思表示。

在訴訟中，胡某已明確主張行使不安抗辯權，之后，郭某的失信被執(zhí)行人名單信息仍未被屏蔽或撤銷，其既未提供擔保，亦未能證明自己具有履行能力，故胡某要求解除房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議的主張，符合法律規(guī)定，應當予以支持。

基于此，郭某要求胡某繼續(xù)履行雙方所簽的房產(chǎn)買賣及代辦協(xié)議并承擔違約責任的訴訟請求，缺乏事實與法律依據(jù)，法院不予支持。

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