當(dāng)前，銀行不良貸款高企、處置難度加大，積極采取以物抵債方式能夠搶抓借款人、擔(dān)保人或其他義務(wù)人的財產(chǎn)，有效實(shí)現(xiàn)不良貸款的壓降。在抵債資產(chǎn)的接收、處置環(huán)節(jié)，涉及諸多法律問題，如處理不當(dāng)，容易引發(fā)法律糾紛。為充分發(fā)揮以物抵債對加快處置不良貸款的重要作用，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)以物抵債法律分析，依法規(guī)范接收和處置行為。
巧用法律提升以物抵債效率
根據(jù)《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》，以物抵債主要通過以下兩種方式：協(xié)議抵債和法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決抵債。在協(xié)議抵債中，銀行與債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人協(xié)商同意，債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人以其擁有所有權(quán)或處置權(quán)的資產(chǎn)作價，償還銀行債權(quán)。應(yīng)當(dāng)注意的是，未經(jīng)公證的協(xié)議抵債不具備強(qiáng)制執(zhí)行力。一旦資產(chǎn)出讓方違約，抵入方或買受人將無法直接申請強(qiáng)制執(zhí)行，須經(jīng)過訴訟程序再進(jìn)入執(zhí)行程序，最后處置資產(chǎn)，清收效率會受到影響。
在法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決抵債方式中，通過訴訟或仲裁程序，由終結(jié)的裁決文書確定債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人擁有所有權(quán)或處置權(quán)的資產(chǎn)，用來抵償銀行債權(quán)。一般來說，銀行接受以物抵債主要的抵入依據(jù)是法院裁定。因此，一定要對法院裁定內(nèi)容表述的明晰性和可操作性進(jìn)行認(rèn)真審查，防止因裁定出現(xiàn)漏洞而造成抵債無法進(jìn)行。例如，某法院裁定將債務(wù)人房地產(chǎn)過戶給某銀行抵償債務(wù)人欠款，并裁定上述抵償房地產(chǎn)變現(xiàn)時需經(jīng)雙方自行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。但在變現(xiàn)該抵債資產(chǎn)過程中，因債務(wù)人不配合選定評估機(jī)構(gòu)導(dǎo)致評估遲遲未能推進(jìn)，致使抵債資產(chǎn)處置陷入困境。
另外，在法院裁定以物抵債中，一定條件下，拍賣并不是必經(jīng)程序?！睹袷略V訟法》司法解釋（法釋〔2015〕5號）第四百九十一條規(guī)定：“經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益的，人民法院可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人抵償債務(wù)。對剩余債務(wù)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。”第四百九十二條規(guī)定：“被執(zhí)行人的財產(chǎn)無法拍賣或者變賣的，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益的，人民法院可以將該項(xiàng)財產(chǎn)作價后交付申請執(zhí)行人抵償債務(wù)，或者交付申請執(zhí)行人管理；申請執(zhí)行人拒絕接收或者管理的，退回被執(zhí)行人。”上述規(guī)定放開了對查封物拍賣前置程序的限制，有利于銀行直接通過抵債方式變價處理擔(dān)保物。若執(zhí)行財產(chǎn)因地理位置不佳、評估價值過高、現(xiàn)狀存在瑕疵等原因，可以預(yù)見通過法院拍賣無法處置或處置所得價款過低，或不良貸款需要快速清收的，可與執(zhí)行法院及被執(zhí)行人溝通，不經(jīng)拍賣、變賣，直接將執(zhí)行財產(chǎn)抵償債務(wù)。
抵債資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記不能忽視
《物權(quán)法》規(guī)定：對于依照人民法院、仲裁委員會法律文書而享有的物權(quán)，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，資產(chǎn)抵入后應(yīng)先將產(chǎn)權(quán)過戶至銀行名下，一方面可以確保抵債資產(chǎn)處置發(fā)生物權(quán)效力，另一方面也可以避免抵債資產(chǎn)因債務(wù)人原因被查封或重復(fù)抵債，陷入不必要的訟爭。
例如，2005年4月，某銀行通過協(xié)議將某抵債房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給某資產(chǎn)管理公司，但未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。2007年11月，資產(chǎn)管理公司將此房產(chǎn)拍賣，買受人陳某向縣房地產(chǎn)管理局申請房產(chǎn)變更，工作人員直接將房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)讓登記給陳某。后縣政府認(rèn)為某資產(chǎn)管理公司未經(jīng)辦理房產(chǎn)登記手續(xù)而直接將銀行房產(chǎn)過戶給陳某屬于違法，決定注銷該房屋所有權(quán)證。陳某不服，向法院起訴。法院認(rèn)為，資產(chǎn)管理公司收購銀行以物抵債的房地產(chǎn)后，只有在依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理權(quán)屬變更登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，才擁有該房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)，才能將該房地產(chǎn)予以轉(zhuǎn)讓。因此，資產(chǎn)管理公司直接將產(chǎn)權(quán)人為銀行的房屋委托拍賣并轉(zhuǎn)讓給陳某不符合法律規(guī)定，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷該房屋權(quán)屬證書。
雖然根據(jù)法律規(guī)定法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決抵債的資產(chǎn)必須過戶到抵入銀行名下，但在過戶登記之前，資產(chǎn)抵入行可以先行啟動處置程序?！锻恋氐怯涋k法》（國土資源部令2007第40號）規(guī)定：因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書取得土地使用權(quán)，權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記。依照該規(guī)定，對于法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決抵債的土地使用權(quán)，資產(chǎn)抵入行可在辦理土地使用權(quán)過戶登記之前，先行啟動處置程序，縮短處置時間，但最終仍需辦理“兩次”產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。雖然該規(guī)定針對的僅僅是法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決抵債的土地使用權(quán)，但結(jié)合《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定，對于法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決的其他需登記的抵債資產(chǎn)，可以參照上述規(guī)定執(zhí)行。此外，為避免產(chǎn)權(quán)過戶問題，在條件適合情況下，也可先將擬抵債資產(chǎn)通過法院采取保全措施，尋找潛在購買人，然后直接將擬抵債資產(chǎn)過戶到購買人名下，再用所售資金償還借款人債務(wù)，收回貸款。由于減少了抵債資產(chǎn)過戶環(huán)節(jié)，還可以免繳相關(guān)稅費(fèi)。
法院拍賣程序應(yīng)做到四注意
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號）第十九條規(guī)定：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債?！钡诙鶙l規(guī)定：“拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人不申請以該次拍賣所定的保留價抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣?！钡诙邨l規(guī)定：“對于第二次拍賣仍流拍的動產(chǎn)，人民法院可以依照本規(guī)定第十九條的規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)解除查封、扣押，并將該動產(chǎn)退還被執(zhí)行人?！钡诙藯l規(guī)定：“對于第二次拍賣仍流拍的不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)，人民法院可以依照本規(guī)定第十九條將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外?！备鶕?jù)上述規(guī)定，對法院組織的拍賣，銀行應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
一是不動產(chǎn)拍賣不同于動產(chǎn)拍賣。在動產(chǎn)拍賣中，法院經(jīng)過兩次拍賣不成后便可裁定以物抵債；在不動產(chǎn)拍賣中，如果兩次拍賣不成，只要銀行不接受以物抵債，法院就應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。
二是對法院裁定以物抵債應(yīng)進(jìn)行必要的分析。當(dāng)前，銀行不良貸款清收形勢嚴(yán)峻，在現(xiàn)金清收難以實(shí)現(xiàn)的情況下，與其耗費(fèi)人力物力陷于執(zhí)行“馬拉松”，不如積極接受以物抵債，特別是對于被執(zhí)行人有破產(chǎn)逃債跡象的，建議果斷通過以物抵債止損，防止被執(zhí)行人破產(chǎn)后，銀行受償率更低甚至為零。但作為申請執(zhí)行人，法律賦予了債權(quán)人是否接受以物抵債的選擇權(quán)，對嚴(yán)重有失公允的以物抵債，應(yīng)當(dāng)拒絕。
三是《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號）第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！备鶕?jù)該規(guī)定，銀行應(yīng)提示法院通知已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場，防范資產(chǎn)抵入后他人向銀行主張權(quán)利或拍賣被撤銷。四是積極解決三拍流拍問題。2014年11月19日，最高院執(zhí)行局下發(fā)的《關(guān)于“轉(zhuǎn)變執(zhí)行作風(fēng)，規(guī)范執(zhí)行行為”專項(xiàng)活動中若干問題的解答》規(guī)定：“不動產(chǎn)經(jīng)三次拍賣流拍，不能依法變賣或以物抵債的，執(zhí)行法院可以根據(jù)市場價格變化，重新啟動（評估）拍賣程序?！币罁?jù)上述規(guī)定，在司法清收中遇到不動產(chǎn)三拍流拍后仍然無法處置的，在適合條件下，銀行可積極要求法院針對當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際情況，重新啟動評估以及拍賣流程，使評估價格更符合市場行情，以提高拍賣處置的成功率。
抵債資產(chǎn)處置拍賣應(yīng)充分披露標(biāo)的瑕疵
以拍賣方式處置抵債資產(chǎn)符合市場交易“公開、公平、公正”的原則，透明度較高且又能最大限度實(shí)現(xiàn)抵債資產(chǎn)價值，因此，拍賣抵債資產(chǎn)成為處置變現(xiàn)的首選方式。但這種方式如運(yùn)用不當(dāng)，也存在法律風(fēng)險。
《合同法》第五十四條規(guī)定：“一方以欺詐手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！薄杜馁u法》第六十一條規(guī)定：“拍賣人、委托人違反本法第十八條第二款、第二十七條的規(guī)定，未說明拍賣標(biāo)的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償；屬于委托人責(zé)任的，拍賣人有權(quán)向委托人追償。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。”因此，建議銀行在抵債資產(chǎn)處置前必須將所有瑕疵予以充分披露，如權(quán)屬是否清楚、證件是否齊全、稅費(fèi)是否繳清、質(zhì)量是否有缺陷、資產(chǎn)是否完整、財產(chǎn)的占有及租用情況等，否則可能引發(fā)法律糾紛。
例如，某銀行委托拍賣公司拍賣某宗房地產(chǎn)，2003年12月買受人王某以178萬元的價格成交，并支付傭金8萬元，在申報辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，辦證機(jī)關(guān)告知“證件不齊，不予受理”，原因是該房地產(chǎn)土地性質(zhì)為劃撥地，按照規(guī)定應(yīng)向國土資源局申報并經(jīng)縣（市）一級政府批準(zhǔn)，才可進(jìn)入拍賣市場，由于銀行在拍賣前未辦理申報手續(xù)，國土資源局不予辦理過戶。為此，買受人向法院起訴，要求解除拍賣合同、返還拍賣款項(xiàng)。經(jīng)法院終審判決銀行敗訴，返還拍賣款。
因地制宜合理約定稅費(fèi)承擔(dān)
《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》第四條規(guī)定：“取得抵債資產(chǎn)支付的相關(guān)稅費(fèi)是指銀行收取抵債資產(chǎn)過程中所繳納的契稅、車船使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅金，以及所支出的過戶費(fèi)、土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、水利建設(shè)基金、交易管理費(fèi)、資產(chǎn)評估費(fèi)等直接費(fèi)用?！睆脑撘?guī)定看，資產(chǎn)抵入銀行要承擔(dān)種類繁多的稅費(fèi)。在實(shí)踐中，資產(chǎn)抵入銀行也可與債務(wù)人協(xié)商要求債務(wù)人承擔(dān)或共同承擔(dān)過戶應(yīng)支付的稅費(fèi)。根據(jù)最高法院公報案例所述“雖然我國稅收管理方面的法律、法規(guī)對于各種稅收的征收均明確規(guī)定了納稅義務(wù)人，但是并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對人約定由合同相對人或者第三人繳納稅款，即對于實(shí)際由誰繳納稅款并未做出強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定。因此，當(dāng)事人在合同中約定由納稅義務(wù)人以外的人承擔(dān)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅費(fèi)的，并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效?！币虼耍瑓f(xié)議約定稅費(fèi)承擔(dān)的解決方式具有可行性，即可以約定由債務(wù)人承擔(dān)稅費(fèi)，也可以約定由銀行承擔(dān)。但考慮到各地稅費(fèi)政策的執(zhí)行差異，建議當(dāng)事行與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通，避免因避稅遭受補(bǔ)征稅款或其他處罰。當(dāng)然，對在抵債資產(chǎn)拍賣過程中涉及稅費(fèi)承擔(dān)事宜，也應(yīng)當(dāng)告知競買人并注意書面表述，避免引起歧義。
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