??買方逾期付款違約但不構(gòu)成根本違約，法院判決房屋買賣合同繼續(xù)履行
--- 汪某訴李某房屋買賣合同糾紛案法律評析
【關(guān)鍵詞】
違約 一般違約 根本違約 逾期付款 合同解除 逾期履行
【要點提示】
在房屋買賣合同履行過程中，如果買方有逾期履行交付首付款的違約行為，但沒有出現(xiàn)根本性的違約，當(dāng)雙方不能協(xié)商解決，賣方訴訟到法院要求解除合同，而買方提起反訴要求繼續(xù)履行合同時，法院通常會判決合同繼續(xù)履行。
【案情簡介】
原告、賣方：汪某
被告、買方：李某
第三人、居間方：某公司
2015年11月，汪某、李某在某公司的居間下簽訂《房屋買賣居間合同》及《補充協(xié)議》，約定：一、汪某將其位于北京市昌平區(qū)某小區(qū)的402號房屋出售給李某；二、房屋合同價款166萬元，家電等配套設(shè)施作價127萬元，成交價總計293萬元；三、支付方式：1、合同簽訂當(dāng)日，李某給汪某支付定金3萬元，2、2015年12月某日辦理提前還款當(dāng)日，李某給汪某支付購房首付款37萬元，3、該房屋解抵押、銀行批貸后，雙方即可辦理過戶手續(xù)，過戶當(dāng)日李某給汪某支付剩余首付款137萬元，4、其余116萬通過銀行貸款支付。四、過戶日期：在某公司告知李某和汪某可以辦理權(quán)屬過戶的7個工作日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理過戶手續(xù)。五、違約責(zé)任：1、如李某逾期履行支付首付款之義務(wù)，每逾期一日，需按照房屋總價款的日萬分之五向汪某支付違約金；2、如李某逾期履行支付首付款之義務(wù)超過15日，則構(gòu)成根本違約，汪某有權(quán)以書面通知方式解除房屋買賣居間合同。
合同簽訂當(dāng)日，李某支付給汪某定金3萬元。2015年12月某日，李某支付給汪某37萬元。2016年1月25日，某公司收到銀行貸款批貸通知，并于當(dāng)日通知李某。1月28日，某公司告知汪某批貸情況。1月31日，汪某聯(lián)系李某商量付款過戶一事，并告知自己將與2月5日離京過春節(jié)，李某表示現(xiàn)不在北京無法配合。2月5日，李某短信告知汪某可以付款，但汪某已經(jīng)離京。2月23日，汪某返京后與李某、某公司商談合同履行問題，表示如果繼續(xù)履行合同，希望李某支付10萬元違約金以彌補房價上漲造成的損失。
雙方協(xié)商未果，汪某以李某得知批貸后，未積極辦理過戶，故意拖延過戶且逾期履行協(xié)議約定義務(wù)超過15日已構(gòu)成根本違約為由，于2016年3月7日向李某發(fā)送了《解除合同通知書》，李某于3月8日收到，表示不同意解除、不同意支付違約金。
汪某執(zhí)意要求解除合同將李某訴至法院，請求：一、解除汪某、李某與某公司簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》；二、李某支付違約金60萬元。隨后，李某也提起了反訴，請求：一、繼續(xù)履行《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》；二、汪某支付違約金60萬元。
【法院判決】
法院經(jīng)審理后判決：一、繼續(xù)履行汪某、李某與某公司簽訂的《房屋買賣居間合同》及《補充協(xié)議》；二、李某給付汪某違約金6萬元。
【案件評析】
一、本案的爭議焦點有2個：
1、買方李某的行為是否構(gòu)成違約？
汪某、李某與某公司簽訂合同時約定：“該房屋解抵押、銀行批貸后，雙方即可辦理過戶手續(xù)。在某公司告知李某和汪某可以辦理權(quán)屬過戶的7個工作日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理過戶手續(xù)。過戶當(dāng)日李某給汪某支付剩余首付款137萬元。如李某逾期履行支付首付款之義務(wù)超過15日，則構(gòu)成根本違約，汪某有權(quán)以書面通知方式解除房屋買賣居間合同?！?/p>
在合同實際履行過程中，2016年1月25日，某公司從銀行獲知批貸情況。當(dāng)日，某公司將批貸情況告知李某。1月26日，某公司將批貸情況告知汪某。結(jié)合合同的約定，可以推定137萬首付款的付款期限應(yīng)該是自1月26日起至2月3日止的7個工作日內(nèi)。1月31日，當(dāng)汪某聯(lián)系李某商量付款過戶一事，并告知對方自己將與2月5日離京過春節(jié)時，李某表示現(xiàn)不在北京無法配合。2月5日，李某又短信告知汪某可以付款，這說明2月3日之前李某不具備支付首付款137萬元的條件，故法院認(rèn)定李某未按照合同約定履行付款義務(wù)，存在違約行為。
2、買方李某是否構(gòu)成根本違約？
合同約定中所指的“超過15日”的起算時間應(yīng)自李某未按合同約定的履行期限履行義務(wù)的時間，也就是自2016年2月4日起至2016年2月18日，也就是說當(dāng)李某截止到2月19日起仍然表示不能支付首付款，那么其行為就構(gòu)成根本違約。但是，2月5日，李某已經(jīng)明確向汪某表示可以支付房款，汪某卻因已經(jīng)離京的自身原因?qū)е虏荒芙邮芊靠罴奥男羞^戶義務(wù)，故法院認(rèn)定李某雖存在違約行為，但尚不構(gòu)成根本違約！
二、根本違約與一般違約的區(qū)別是什么？
合同成立生效后，如果合同一方當(dāng)事人不履行合同或者履行合同不符合約定，即構(gòu)成違約。
從違約的嚴(yán)重程度劃分，可分為一般違約和根本違約。一般違約常常并未使非違約方遭受重大損失，亦未動搖合同存在的基礎(chǔ)。其法律效果是，守約方可以主張違約方按合同約定支付違約金、賠償損失或者繼續(xù)履行合同。如果違約方存在違約行為達(dá)到了一定的嚴(yán)重程度，違約的后果已經(jīng)妨害了合同目的實現(xiàn)，即為根本違約。
根本違約常見如下四種情形：一、完全不履行，構(gòu)成根本違約；二、在瑕疵履行中采取修理、更換方式仍達(dá)不到合同目的，構(gòu)成根本違約；三、遲延履行致使不能實現(xiàn)合同目的或遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告在合同履行期內(nèi)仍未履行，構(gòu)成根本違約；四、部分履行妨害合同目標(biāo)的實現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。根本違約的法律效果是，守約方可以解除合同并要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。
合同法對根本違約的構(gòu)成是有嚴(yán)格界定的，目的在于防止一方當(dāng)事人在對方違約以后濫用權(quán)利，本案中法院的判決即體現(xiàn)了這一思路，是妥當(dāng)?shù)?。被告李某僅遲延2日表示愿意支付首付款，不構(gòu)成根本性違約。原告在這種情況下，提出解除合同不但違背了雙方訂立合同所期望的利益，而且將會導(dǎo)致被告投資數(shù)萬元資金得不到收益的較大損失。從公平地保護(hù)雙方的合法權(quán)益和維護(hù)合同的交易穩(wěn)定出發(fā)，法院判決原、被告雙方繼續(xù)履行合同。同時，因為李某已經(jīng)構(gòu)成一般違約，法院綜合評估汪某的損失，判決李某支付汪某一定費用的違約金。
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