1.商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同還是本約合同如何進(jìn)行判斷
——張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.889647）
關(guān)鍵詞：預(yù)約合同；本約合同；認(rèn)購(gòu)書
案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2012年第11期（總第193期）
裁判要旨：根據(jù)訂立合同目的的不同，合同可以分為預(yù)約合同和本約合同。預(yù)約合同是一種約定將來(lái)訂立一定合同的合同，目的在于當(dāng)事人對(duì)將來(lái)簽訂特定合同的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃；本約合同則是對(duì)雙方當(dāng)事人特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等。據(jù)此，人民法院判斷商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同還是本約合同，應(yīng)主要看其是否具備了以上條款。如果認(rèn)購(gòu)書基本具備了上述條款，則為本約合同，反之，為預(yù)約合同。
2.當(dāng)事人雙方針對(duì)將來(lái)商品房買賣而簽訂的《認(rèn)購(gòu)意向書》的法律性質(zhì)如何界定
——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.91903）
關(guān)鍵詞：購(gòu)房意向書；預(yù)約合同；違約責(zé)任
案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2008年第4期（總第138期）
裁判要旨：預(yù)約合同，是指雙方當(dāng)事人為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。在商品房買賣中，由于訂立合同的條件尚未成熟，交易雙方往往通過(guò)簽訂《認(rèn)購(gòu)意向書》來(lái)對(duì)將來(lái)房屋買賣進(jìn)行預(yù)先約定?！墩J(rèn)購(gòu)意向書》的簽訂是建立在將來(lái)商品房買賣合同（本合同）基礎(chǔ)上的，目的是享有房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，《認(rèn)購(gòu)意向書》具有預(yù)約合同的性質(zhì)。預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人違反意向書約定的義務(wù)致商品房買賣合同的談判、磋商不能進(jìn)行的，構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
3.開(kāi)發(fā)商為規(guī)避國(guó)家信貸政策，通過(guò)與第三人簽訂虛假購(gòu)房合同騙取銀行貸款的，該商品房買賣合同無(wú)效
——徐州大舜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴王志強(qiáng)商品房預(yù)售合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.2113254）
關(guān)鍵詞：合同效力；規(guī)避目的；合法形式
案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》2013年第12期（總第206期）
裁判要旨：合法有效的合同不僅需要出于當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且不能違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在個(gè)別情況下，合同還應(yīng)當(dāng)符合誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗原則，才能合法有效。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條對(duì)合同無(wú)效的情形作出了明確規(guī)定。開(kāi)發(fā)商為規(guī)避國(guó)家信貸政策，通過(guò)與第三人簽訂虛假購(gòu)房合同騙取銀行貸款的，雖然合同當(dāng)事人之間存在簽訂合同的真實(shí)意思表示，但該意思表示的目的是規(guī)避國(guó)家的信貸政策，是通過(guò)合法形式掩蓋非法目的，極大地?fù)p害了國(guó)家的房屋信貸秩序，違反了《合同法》的相關(guān)規(guī)定，因此該商品房買賣合同無(wú)效。
4.當(dāng)事人簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書，約定在特定期限簽訂商品房買賣合同，但在進(jìn)一步磋商過(guò)程中未能達(dá)成一致的，買受人可主張開(kāi)發(fā)商返還定金
——吳建平訴無(wú)錫深港國(guó)際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售定金返還糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.4057220）
關(guān)鍵詞：房屋認(rèn)購(gòu)書；定金罰則；誠(chéng)實(shí)信用
案例來(lái)源：《江蘇省高級(jí)人民法院公報(bào)》2013年第4輯總第28輯
裁判要旨：商品房認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事人雙方就房屋買賣達(dá)成的初步協(xié)議，為擔(dān)保當(dāng)事人繼續(xù)簽訂正式的商品房買賣合同，認(rèn)購(gòu)書中會(huì)約定定金條款。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。對(duì)于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，應(yīng)當(dāng)從較為廣泛的角度理解，即只要當(dāng)事人不是惡意不簽訂合同，進(jìn)行了誠(chéng)實(shí)信用的磋商，那么就應(yīng)認(rèn)為當(dāng)事人不存在過(guò)錯(cuò)。因此，當(dāng)事人簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書，約定在特定期限簽訂商品房買賣合同，但在進(jìn)一步磋商過(guò)程中未能達(dá)成一致的，不適用定金罰則，買受人有權(quán)主張開(kāi)發(fā)商返還定金。
5.在符合法律規(guī)定的情形出現(xiàn)后，商品房買受人可以房屋質(zhì)量不符合合同約定而要求解除合同
——陳達(dá)會(huì)與海南易通生態(tài)科技有限公司商品房預(yù)售合同糾紛申請(qǐng)案
（法寶引證碼：CLI.C.2547455）
關(guān)鍵詞：商品房買賣；房屋質(zhì)量；合同約定；解除合同
案例來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)
裁判要旨：合同的解除分為約定解除和法定解除。在約定解除方面，如果符合約定解除條件，則商品房買受人有權(quán)以房屋質(zhì)量不符合合同約定而要求解除合同。在法定解除方面，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條和第十三條的規(guī)定，商品房買賣合同的法定解除條件是房屋因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用或交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，或者房屋的質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住。因此，在合同未約定解除條件的情況下，商品房買受人能否以房屋質(zhì)量不符合合同約定而要求解除合同，取決于違約情形是否符合上述法律規(guī)定，只有符合上述規(guī)定，才可以要求解除合同。
6.商品房預(yù)售合同中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在提供的格式合同中將房屋的交付的標(biāo)志確定為取得新建住宅交付使用許可證，該條款關(guān)于房屋交付標(biāo)志的內(nèi)容無(wú)效
——李某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
（法寶引證碼：CLI.C.395655）
關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；格式條款；效力
案例來(lái)源：上海法院網(wǎng)
裁判要旨：商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。通常，房屋的開(kāi)發(fā)商即商品房預(yù)售方。因此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，按約向購(gòu)房人交付房屋是商品房開(kāi)放商的基本義務(wù)。開(kāi)發(fā)商與眾多商品房購(gòu)買者簽訂的合同通常為格式合同，在提供的格式合同中將房屋的交付標(biāo)志確定為取得新建住宅交付使用許可證，顯然減輕開(kāi)發(fā)商的交房義務(wù)，限制了購(gòu)房人依房屋實(shí)際接收時(shí)間追究開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任的權(quán)利，若開(kāi)發(fā)商不能提供證據(jù)證明已用合理的方式提請(qǐng)注意該條款，則該條款關(guān)于房屋交付標(biāo)志的內(nèi)容應(yīng)屬無(wú)效。
7.商品房買賣合同中，買受人已交付一半的購(gòu)房款后，出賣人又將該商品房賣給第三人的，買受人可要求賠償
——上海駿豐置業(yè)發(fā)展有限公司與潘某某等商品房預(yù)售合同糾紛上訴案
（法寶引證碼：CLI.C.472895）
關(guān)鍵詞：商品房買賣合同；買受人；出賣人；賠償
案例來(lái)源：上海法院網(wǎng)
裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”商品房買賣合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。在商品房買賣合同中，買受人已交付一半的購(gòu)房款后，出賣人又將該商品房賣給第三人的，依據(jù)上述解釋之規(guī)定，買受人可依法要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
(轉(zhuǎn)自：班固律師團(tuán))
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