一、宅基地使用權的轉讓、抵押問題
對宅基地使用權可否轉讓或抵押，一直存在不同意見。
一種意見認為：宅基地使用權和地上房屋是農(nóng)民的基本生活條件，如果允許放開轉讓或抵押，可能導致農(nóng)村土地都被流轉出去，導致農(nóng)民流離失所，也不利于保護土地資源。
另一種意見認為：隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，很多農(nóng)民進入城市，也有不少城鎮(zhèn)居民下鄉(xiāng)購房，已經(jīng)出現(xiàn)宅基地使用權向外流轉的情況，特別是在城市附近或者比較發(fā)達地區(qū)。宅基地上的房屋屬于農(nóng)民個人所有，應允許轉讓或抵押，或者對轉讓或抵押作出一定的限制，以緩解農(nóng)民的資金困難。
筆者認為：實踐中，宅基地使用權單獨轉讓和抵押的情況較少，最具爭議的是宅基地上房屋能否轉讓或抵押，是否實行“房地一體主義”。
對“房地一體主義”應如何理解。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第32條、第61條第3款和《物權法》第146條、第147條、182條的規(guī)定，在建設用地使用權轉讓和抵押上，法律采取的是“房地一體主義”。這并不難以理解，采用“房地一體”的現(xiàn)實基礎是房和地無法進行物理上的分離；從權利歸屬的角度看，“房地一體”有利于簡化物權關系，因此，宅基地使用權上的“房地一體主義”，也是學界的通行觀點。但問題是，此處的“地”具體應指什么，眾所周知，在城市，“房地一體”中的“地”也并非指土地所有權，而是建設用地使用權。
基于前述對宅基地使用權特殊性質(zhì)的分析，筆者認為，農(nóng)村宅基地上房屋的“房地一體”中的“地”不應是指宅基地使用權，而僅指其上設立的地上權。因為宅基地使用權實際上是集體所有權的實現(xiàn)方式，是一種資格權。不管是單獨轉讓、抵押還是通過“地隨房走”的方式變相轉讓、抵押，如果將宅基地使用權向無集體經(jīng)濟組織成員資格的人流轉，集體所有權必將成為一個空殼。而如果在宅基地使用權外另設一個單獨的地上權以緩沖，則可以解決因宅基地使用權特殊性導致的僵化問題。單獨設立的地上權與建設用地使用權一樣，具有單純的財產(chǎn)權性質(zhì)，可自由流通。
如上所述，只要還堅持集體公有制的基本經(jīng)濟制度，宅基地使用權就只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉，否則，集體所有權將名不符實。正是考慮到了宅基地使用權的上述特點，《關于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見意見》也明確提出，“探索進城落戶農(nóng)民的宅基地使用權在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿、有償退出和轉讓”，即宅基地使用權流轉應限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。
因此，就宅基地使用權本身來說，不僅不能轉讓給城市居民，對其他的集體經(jīng)濟組織也不應轉讓。當然在其上設立地上權的情況下，地上權結合房屋則不應受到轉讓對象的限制，這既可以實現(xiàn)宅基地使用權的財產(chǎn)性權益，又能避免集體所有權空殼化，同時還能確保農(nóng)民的福利保障不流失。對于宅基地使用權具體如何轉讓的問題，根據(jù)《意見》規(guī)定，可以在專門設立的農(nóng)村產(chǎn)權流轉交易市場進行評估作價轉讓，當然該市場除了價格發(fā)現(xiàn)和傳遞信息的功能外，還具有對受讓人的資格審查、權利登記等職能。
此外，對于宅基地使用權的轉讓是否需要經(jīng)本集體經(jīng)濟組織同意，筆者認為，基于上述分析，宅基地使用權只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉，該流轉是本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間的互通有無，不影響集體所有權本身，故不需要經(jīng)本集體經(jīng)濟組織同意。只不過在轉讓后，再申請宅基地的，本集體經(jīng)濟組織有權不予批準。對于宅基地使用權抵押問題。因為抵押涉及到債務不能清償時需要對抵押物拍賣或變賣的問題，因此，《物權法》明確規(guī)定，宅基地使用權不能抵押。筆者認為，如果允許宅基地使用權在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉讓，則理論上也應允許在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部抵押，但考慮到《物權法》對此做了明確規(guī)定，而且抵押主要是向銀行等金融機構借款融資的擔保，一般很少在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部設定抵押，因此，可以延續(xù)《物權法》禁止宅基地使用權抵押的規(guī)定。但根據(jù)“2014年中央1號文件”的要求，要“慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓”，而目前在抵押上，《物權法》采用的也是“地隨房走”的原則，因此，應明確住房財產(chǎn)權抵押后，“隨房走”的“地”不是宅基地使用權，而是地上權，該地上權作為用益物權，與建設用地使用權一樣，是有期限的。即使因?qū)崿F(xiàn)抵押權導致房地轉讓，則在該地上權到期后，宅基地使用權人或集體所有權人仍可以依法收回該宅基地。
二、宅基地使用權能否繼承的問題。
筆者認為，應考慮不同的情況：
如果子女已經(jīng)與父母分戶另行申請了宅基地，則在父母已經(jīng)去世沒有其他成員的情況下，就原來父母的戶來說，戶本身不復存在，集體經(jīng)濟組織應有權收回該宅基地另行分配；
如果子女沒有與父母分戶，還與父母一同生活，則由于原來的戶還有其他成員，不發(fā)生繼承的問題；如果子女已經(jīng)不具有本集體成員資格，基于宅基地使用權的成員權屬性，該子女不應享有對宅基地使用權的繼承權，但對其上所設地上權或房屋本身，應作為被繼承人的財產(chǎn)，可予繼承。
作者|王丹法官
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