11月25日上午，北京市第二中級(jí)人民法院舉行新聞通報(bào)會(huì)，發(fā)布一批執(zhí)行程序中出現(xiàn)買房人異議的典型案件，警示買房者最大限度降低交易風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)“錢房?jī)煽铡钡谋瘎 ?/strong>
據(jù)了解，2014年至2016年10月底，北京市第二中級(jí)人民法院在執(zhí)行程序中共受理涉財(cái)產(chǎn)權(quán)利的案外人異議案642件，其中涉買房人異議案588件，占全部案外人異議案件的91.6%。其中2014年73件，2015年上升至199件，今年前10個(gè)月已受理316件，足見此類爭(zhēng)議有愈加多發(fā)的態(tài)勢(shì)。
法官提示，買房人異議案件群體性特征明顯、主體類型相對(duì)集中。在這些群體性異議案中，被執(zhí)行人全部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，異議申請(qǐng)人全部是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買一手房的業(yè)主（其中絕大多數(shù)是自然人），近五成的債權(quán)人（申請(qǐng)執(zhí)行人）是各大國(guó)有銀行。這說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、出售的房屋被查封，是引發(fā)此類案件最大、最直接的誘因。
記者了解到，在司法實(shí)踐當(dāng)中，造成買房人異議被駁回的原因主要有三種：一是買房或交付時(shí)房屋已被查封；二是不能證明已支付了購(gòu)房款；三是由于自身原因未及時(shí)辦理過(guò)戶登記。除此之外，房屋被出賣人抵押和買房者事先不了解相關(guān)法律規(guī)定也是造成買房者異議被駁回的原因。
案例一：未在法院查封前簽訂房屋買賣合同并占有房屋
A公司與B公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，訴訟過(guò)程中，法院于2005年4月27日保全查封了B公司名下多套房屋。后法院判決B公司向A公司承擔(dān)金錢給付義務(wù)。執(zhí)行過(guò)程中，案外人崔某提出異議，稱其購(gòu)買了其中一套房屋，要求法院解除查封。經(jīng)查，B公司于法院查封前將涉案房屋出售給李某，后李某又將房屋轉(zhuǎn)讓給崔某，崔某于查封后與B公司簽訂《商品房買賣合同》，并居住使用。法院經(jīng)審查認(rèn)為，崔某與B公司簽訂房屋買賣合同的時(shí)間晚于查封時(shí)間，且無(wú)論涉案房屋的原購(gòu)買人李某還是現(xiàn)購(gòu)買人崔某，其實(shí)際占有使用涉案房屋的時(shí)間均在法院查封涉案房屋之后，故根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，崔某不享有排除對(duì)涉案房屋執(zhí)行的權(quán)利，對(duì)崔某要求解除查封的請(qǐng)求應(yīng)予駁回。
案例二：無(wú)充分證據(jù)證明已支付了購(gòu)房款
A公司與B公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，訴訟過(guò)程中，法院于2005年4月27日保全查封了B公司名下多套房屋。后法院判決B公司向A公司承擔(dān)金錢給付義務(wù)。執(zhí)行過(guò)程中，案外人丁某提出異議，稱其購(gòu)買了其中一套房屋，要求法院解除查封。
法院經(jīng)審查認(rèn)為，雖然丁某提交的房屋買賣合同上的簽約時(shí)間在查封之前，但其僅提交了購(gòu)房款收據(jù)及收條的復(fù)印件，用于證明已付清全部購(gòu)房款項(xiàng)，因這些付款憑證并非正式發(fā)票，也并非原件，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性又不予認(rèn)可，在沒(méi)有其他證據(jù)證明付款事實(shí)的情況下，難以認(rèn)定丁某已經(jīng)支付了全部購(gòu)房款，從而未支持丁某的請(qǐng)求。
案例三：因自身過(guò)錯(cuò)未辦理過(guò)戶登記
劉某出于投資目的向某房地產(chǎn)公司購(gòu)買房屋，支付了首付，辦理了按揭貸款。房屋具備辦證條件后，劉某為了避免辦證及將來(lái)出售房屋產(chǎn)生的稅費(fèi)等費(fèi)用，沒(méi)有按合同約定委托房地產(chǎn)公司代為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)一直登記在房地產(chǎn)公司名下。此后，該房地產(chǎn)公司因經(jīng)濟(jì)糾紛被法院執(zhí)行，法院查封了包括劉某所購(gòu)買的多套房屋，劉某知道后提出異議，要求法院解除查封。
法院經(jīng)審查認(rèn)為，劉某為了降低投資成本，在無(wú)客觀障礙的情況下，沒(méi)有主動(dòng)去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，對(duì)此存在主觀過(guò)錯(cuò)，故對(duì)其請(qǐng)求不予支持。
法官提醒
買房后要及時(shí)過(guò)戶
在通報(bào)會(huì)上，法官對(duì)于如何避免房屋被執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)給出了幾點(diǎn)建議。
首先，要搞清楚欲購(gòu)房產(chǎn)的情況。因?yàn)榉课蓍_發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否已被法院查封，對(duì)于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。
其次，強(qiáng)烈建議買房者進(jìn)行預(yù)告登記。法官解釋說(shuō)，我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項(xiàng)保全制度。一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣方就無(wú)法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買受人請(qǐng)求停止處分的，法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封，停止執(zhí)行。因此，建議買房人充分利用法律賦予的權(quán)利，為自己筑起一道防火墻。
再者，買房者在交易過(guò)程中務(wù)必要強(qiáng)化證據(jù)意識(shí)。要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù)，如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。同時(shí)，注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問(wèn)題，房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發(fā)商員工的個(gè)人賬戶等，避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降，損害自己的實(shí)體權(quán)利。
除此之外，法官還建議買房者盡量采取委托第三方金融機(jī)構(gòu)以資金托管的方式進(jìn)行交易，托管資金凍結(jié)在出賣方銀行的賬戶中，或者中介機(jī)構(gòu)在住建委備案的存量房客戶交易結(jié)算資金專用托管賬戶中，待買賣雙方辦理完產(chǎn)權(quán)交割手續(xù)后，再解凍資金，而不要直接將首付款及后續(xù)房款直接給付出賣方。最后，千萬(wàn)要記得：及時(shí)過(guò)戶是法則！
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