最近，溫州部分房產(chǎn)土地使用期到達(dá)20年期限，導(dǎo)致二手房交易無法進(jìn)行。若要續(xù)期，需繳納相當(dāng)于房價二分之一的土地出讓金，我們的房子到底能住多少年？輿論的軒然大波之下，實質(zhì)則是自《物權(quán)法》頒行后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問題。2016年4月20日中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心和北京市消費者權(quán)益保護(hù)法學(xué)會共同主辦的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問題研討會”召開。以下是中國政法大學(xué)終身教授江平發(fā)言，鳳凰網(wǎng)大學(xué)問獲授權(quán)整理發(fā)布。
剛才紀(jì)華把情況都介紹了，溫州登了這個消息之后，后來發(fā)言人說這有點誤讀，但是不管怎么說，這是事實。所以首先，由溫州來解釋“什么叫自動續(xù)期”，這本身就是一個嚴(yán)重問題。就現(xiàn)在消息來看，除了溫州之外，還有深圳、青島，都已經(jīng)面臨20年住宅期滿自動續(xù)期的問題。我今天早上看了一個消息是深圳市的，深圳市不準(zhǔn)備在20年之后再續(xù)交錢了。
這些問題又提出了一個問題，我們法律的適用、解釋，能不能每一個地方自己來做規(guī)定？溫州有溫州的規(guī)定，深圳有深圳的規(guī)定，青島有青島的規(guī)定，或者說讓地方的房地產(chǎn)管理部門、國土資源部門來做決定。在這個問題上我是覺得完全有必要（提到臺面上來解決），已經(jīng)到這個時候了。雖然70年還沒有到，但還有20年就到了。
在這個問題上，應(yīng)該有一個統(tǒng)一的司法解釋。（不過）不應(yīng)該叫司法解釋，應(yīng)該叫法律解釋，因為這個條款寫在《物權(quán)法》上，對于物權(quán)法的解釋（資格）當(dāng)然是屬于全國人大常委會，具體說來也就是法工委。不能再由政府或者哪個部門來解釋，更不能夠由下面各級政府來做解釋，更不能到讓一個溫州市來做解釋。
法律如果沒有統(tǒng)一解釋，這個法律就亂了，而且這個問題我覺得已經(jīng)是迫在眉睫，所以統(tǒng)一做出法律解釋，應(yīng)該是非常必要的。
再次，關(guān)于“自動續(xù)期”的含義，我覺得至少有三點，第一點在“續(xù)期”，就是說明期滿了以后，一不能夠收回，二也不能夠按照原有形式再來重新簽訂一個土地出讓合同，續(xù)期就是把原有的延續(xù)下去，所以這一點要說清楚，不能夠像一般征收房子一樣，或者是拆掉、國家收回，也不能夠再來重新簽訂一個合同。
第二點是自動續(xù)期，這個自動續(xù)期就很重要，因為自動續(xù)期就說明業(yè)主不需要自己來申請，自動來續(xù)期，不需要主動提出和申請，這涉及到法律效率問題，如果不自動續(xù)期，沒有交費怎么辦？我覺得自動續(xù)期的含義就是，沒有交費他仍然有權(quán)在這居住。但是這顯然在轉(zhuǎn)讓時會出現(xiàn)問題，如果房屋要轉(zhuǎn)讓，房屋期滿，轉(zhuǎn)讓就要受限制，所以這將會在民事流轉(zhuǎn)上起到影響，但并不對他民事權(quán)利產(chǎn)生影響，因為權(quán)利是自動續(xù)期的。所以在權(quán)利上，他仍然享有所有權(quán)，他仍然可以居住，但是在轉(zhuǎn)讓方面受到限制，因為他使用權(quán)過期了。
第三點，當(dāng)初寫的時候只寫自動續(xù)期，并沒有寫有償無償，這在當(dāng)時確實是考慮到這個問題，但是想留到以后來解決，到底交錢不交錢，在這個問題上，將來解釋就非要說清楚。如果是有償?shù)?，那要寫名續(xù)期有償要交費，那有償交費到底多少，在我的理解，從當(dāng)時情況來看，自動續(xù)期當(dāng)然是數(shù)量不大，如果像現(xiàn)在溫州報上登的還要交幾十萬塊錢，顯然負(fù)擔(dān)太大，這不合適。
所以在這個意義上，這三點我覺得一定要考慮，一不是收回，也不是再來簽訂一個新合同，二是自動延續(xù)仍然有居住權(quán)，仍然有所有權(quán)，但是轉(zhuǎn)讓受到限制。第三就是即使收費，也應(yīng)該是一個數(shù)量比較少。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險，理性、合法維權(quán)。
關(guān)注微信“張濤律師”(微信號zhangtao_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“張濤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話： 13911056513
關(guān)注張濤律師，即時了解房產(chǎn)熱點資訊，關(guān)注最新糾紛審判動態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話：13911056513
關(guān)注張濤律師，即時了解房產(chǎn)熱點資訊，關(guān)注最新糾紛審判動態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
使用微信掃描二維碼
關(guān)注張濤律師
