商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中常見
糾紛類型及裁判思路
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中涉及物權(quán)、債權(quán)、侵權(quán)等諸多的法律關(guān)系，涉及訴訟的風(fēng)險(xiǎn)較大。司法實(shí)踐中，因商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營而引發(fā)的訴訟主要有合同糾紛、侵權(quán)責(zé)任糾紛、消費(fèi)者糾紛三大類型。為便于行文，本文將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中涉及到的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方、運(yùn)營方以及物業(yè)管理方統(tǒng)稱為商場方，將商業(yè)地產(chǎn)中商鋪的承租人、使用人統(tǒng)稱為商鋪方。
一、合同糾紛
此類型糾紛中又可分為物業(yè)服務(wù)合同糾紛與租賃合同糾紛兩種類型的訴訟。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛是商場方與商鋪方之間就物業(yè)費(fèi)交納、物業(yè)服務(wù)提供而產(chǎn)生的糾紛。商場方一般是要求商鋪方按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)，而商鋪方往往會(huì)就商場方提供的公共設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施的使用及維護(hù)，經(jīng)營秩序的保持等物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不符合約定標(biāo)準(zhǔn)為由進(jìn)行抗辯。
對(duì)此類糾紛的處理，法院原則上會(huì)依據(jù)雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同的約定，確定各自的違約責(zé)任，即商鋪方未按照約定交納物業(yè)費(fèi)的應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納，商場方因提供物業(yè)服務(wù)不到位而造成商鋪方損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
租賃合同糾紛是商場方與商鋪方就商鋪的租賃合同的簽訂、履行、解除而引發(fā)的糾紛。
此類糾紛中，在租賃合同有效的情況下，法院原則上會(huì)依據(jù)雙方之間的租賃合同確定各自的違約責(zé)任。其中較為疑難的問題是轉(zhuǎn)租和裝修殘值問題。如商鋪方未經(jīng)商場方同意而擅自轉(zhuǎn)租，則商場方可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起6個(gè)月內(nèi)請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，從而維護(hù)自己的合法權(quán)益。對(duì)于裝修殘值，根據(jù)最高法院關(guān)于租賃合同的司法解釋，在雙方?jīng)]有約定的情況下，在租賃合同到期終止的情況下商場方可不予補(bǔ)償；在租賃合同提前解除的情況下，可根據(jù)導(dǎo)致合同解除的責(zé)任主體在于商場方還是商鋪方，或者是混合過程、均無過錯(cuò)等不同情況，確定不同情形下的責(zé)任承擔(dān)主體。
二、侵權(quán)糾紛
此類糾紛中又可分為商場方的安全保障義務(wù)糾紛和知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)糾紛兩大類。
根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法的規(guī)定，商場方未盡到安全保障義務(wù)而導(dǎo)致他人受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。一般而言，安全保障義務(wù)包括提供的設(shè)施安全、服務(wù)安全以及防止第三人侵害等內(nèi)容。
司法實(shí)踐中，法院更為注重對(duì)于受害人的充分保護(hù)，如果商場方或商鋪方未盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。比較值得關(guān)注的是商場方與商鋪方之間的安全保障義務(wù)的責(zé)任劃分問題，雙方可通過合同約定方式，明確各自安全保障義務(wù)的空間范圍。
商標(biāo)權(quán)人、專利權(quán)人通常會(huì)將銷售侵權(quán)商品的商鋪方和商場方一并起訴，要求連帶承擔(dān)賠償責(zé)任。
通常情況下，法院在判斷商場方對(duì)于商鋪方銷售侵權(quán)商品是否知道或者應(yīng)當(dāng)知道時(shí)，會(huì)考慮商鋪方的侵權(quán)行為是否明顯、商場方是否盡到了審查合法來源的審慎注意義務(wù)、雙方的租賃合同中是否有禁止銷售侵權(quán)產(chǎn)品的約定等方面，綜合確定商場方是否盡到了合理的注意義務(wù)。
三、消費(fèi)者糾紛
根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《食品安全法》的規(guī)定，消費(fèi)者認(rèn)為提供商品或服務(wù)的商場方、商鋪方存在欺詐行為的，有權(quán)主張價(jià)款三倍的賠償；消費(fèi)者認(rèn)為其購買的食品不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的，有權(quán)要求銷售食品的商場方、商鋪方承擔(dān)十倍價(jià)款的賠償責(zé)任。
對(duì)于存在欺詐或銷售不符合食品安全標(biāo)準(zhǔn)的食品的商場方，法院一般會(huì)按照法律規(guī)定判決其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。實(shí)踐中存在較大爭議的是“知假買假”問題，這涉及“消費(fèi)者”身份的判斷。目前，法院對(duì)于“消費(fèi)者”身份的判斷持較為寬松的態(tài)度，只要是在市場交易中購買、使用商品或接受服務(wù)是為了個(gè)人、家庭生活的需要，而不是為了生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或職業(yè)活動(dòng)需要的，大多會(huì)認(rèn)定為“消費(fèi)者”。并且，對(duì)于“知假買假”的舉證責(zé)任，亦分配給商場方承擔(dān)。
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