律師函
（2014）甘政劍函字第12 號(hào)
尊敬的西湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)黨委肖書記、陳鄉(xiāng)長(zhǎng)：
甘肅政劍律師事務(wù)所依法接受你鄉(xiāng)中溝村三組村民張金霞的委托，并指派胡克委律師代為處理關(guān)于村民張金霞宅基地房屋拆遷補(bǔ)償糾紛一案，經(jīng)調(diào)查了解到西湖鄉(xiāng)人民政府在拆遷中溝村三組1號(hào)房屋時(shí)將共有人張金霞排除在權(quán)利人之外，侵犯其合法權(quán)利。本所律師了解到的情況是：委托人張金霞（生于1962年2月20日）和父親張國(guó)杰、母親臧秀才系瓜州縣西湖鄉(xiāng)中溝村三組村民，原戶主是父親張國(guó)杰。1979年張金霞初中畢業(yè)后開始勞動(dòng)，1980年統(tǒng)一修居民點(diǎn)時(shí)張金霞和父親張國(guó)杰、母親臧秀才等家人一起在中溝村三組1號(hào)修建了一院土木結(jié)構(gòu)的房屋。父親張國(guó)杰、母親臧秀才共生育了6個(gè)女兒，張金霞排行老三，除張金霞外，其余5個(gè)女兒因婚嫁將戶口遷出，父親張國(guó)杰于1998年3月去世，1998年12月31日，張金霞和母親臧秀才共同承包了6.9畝承包地（承包地實(shí)際面積是8.0123畝），承包合同由張金霞簽訂（詳見土地權(quán)益證書），西湖鄉(xiāng)中溝村三組1號(hào)的房屋的土地使用證在父親張國(guó)杰的名下，父親張國(guó)杰去世后，張金霞成為該戶的戶主，因種種原因沒有將該戶的土地使用證變更到自己名下。 2013年1月8日，西湖鄉(xiāng)人民政府征用了張金霞和母親臧秀才的承包地8.0123畝，合計(jì)支付補(bǔ)償款341996.45元，5妹張金萍要求分得部分補(bǔ)償款，后經(jīng)法院調(diào)解，補(bǔ)償款有張金霞和母親臧秀才各分得170998.22元（詳見民事調(diào)解書）。2013年5月21日，母親臧秀才去世。母親臧秀才去世前未經(jīng)張金霞的同意遺囑將房屋全部留給了女兒張金萍和張金玲，2014年7月，西湖鄉(xiāng)人民政府征用了西湖鄉(xiāng)中溝村三組1號(hào)的宅基地及房屋，依據(jù)遺囑將拆遷補(bǔ)償安置房和補(bǔ)償款全部給了張金玲、張金萍，將共有人張金霞排除在權(quán)利人之外。
依據(jù)上述事實(shí)，本所認(rèn)為張金霞是拆遷房屋的共有人，將她排除在權(quán)利人之外欠妥，這點(diǎn)需要與您進(jìn)行溝通，為了更好的解決問題，化解矛盾，本所依據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定，發(fā)表如下法律意見，希望我們的意見對(duì)本次糾紛的正確處理有所裨益。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定：農(nóng)村宅基地房屋拆遷補(bǔ)償原則上分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。宅基地土地使用權(quán)證登記的內(nèi)容是確定農(nóng)村宅基地房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的重要依據(jù)。宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，實(shí)行按戶計(jì)算，即增人不增地、減人不減地的原則。
一、張金霞和母親臧秀才是拆遷房屋的共有人，母親臧秀才生前有權(quán)處分屬于自己的那部分房產(chǎn)，但無權(quán)處分屬于共有人張金霞的那部分產(chǎn)權(quán)。關(guān)于地上物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸屬房屋權(quán)利人。房屋權(quán)利人已死亡的，拆遷補(bǔ)償款可按繼承關(guān)系處理。
本案中，拆遷房屋系張金霞和父親張國(guó)杰、母親臧秀才共同建造，共同共有，父親張國(guó)杰于1998年3月去世后，屬于父親所有的那部分房產(chǎn)由張金霞和母親藏秀才繼承，其他子女在法定的時(shí)間沒有主張繼承父親的遺產(chǎn)，視為放棄權(quán)利。1998年12月31日，張金霞和母親臧秀才共同承包了6.9畝承包地開始，二人共同使用該拆遷房屋，該房屋屬于二人共同財(cái)產(chǎn)，2013年5月，母親臧秀才去世前未經(jīng)共有權(quán)人張金霞的同意，立遺囑將房屋全部留給了女兒張金萍和張金玲的行為無效。母親臧秀才生前有權(quán)處分屬于自己的那部分房產(chǎn)，但無權(quán)處分屬于共有人張金霞的那部分產(chǎn)權(quán)。
二、宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)明確宅基地的使用權(quán)人，張金霞是拆遷房屋宅基地的唯一使用權(quán)人，張金霞有權(quán)得到基于征收宅基地而給予的安置房屋。關(guān)于宅基地使用權(quán)補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸屬宅基地使用權(quán)人。
本案所涉宅基地使用權(quán)人是張金霞和母親臧秀才、父親張國(guó)杰，土地使用權(quán)證登記在父親張國(guó)杰名下，1998年3月父親張國(guó)杰去世后，宅基地由張金霞和母親臧秀才共同使用，使用權(quán)人為張金霞和母親臧秀才，2013年5月，母親臧秀才去世后，該戶人口出現(xiàn)減少，宅基地由剩余成員即張金霞使用，張金霞成為宅基地唯一的使用權(quán)人。由于農(nóng)村宅基地房屋的身份屬性，實(shí)踐中實(shí)行一戶一處宅基地的原則，這和她戶主身份是一致的。而且也符合農(nóng)村宅基地使用權(quán)增人不增地、減人不減地的原則。
三、臧秀才生前所立遺囑的合法性、有效性還未經(jīng)過法院依法確認(rèn)，也沒有經(jīng)過其他合法繼承人一致書面同意按遺囑執(zhí)行的意思表示，鄉(xiāng)政府依據(jù)遺囑處分房屋欠妥。綜上所述，本所經(jīng)過認(rèn)真研究和討論一致認(rèn)為根據(jù)我國(guó)法律及國(guó)家政策的規(guī)定，你村村民張金霞是拆遷房屋的所有權(quán)人之一，拆遷房屋宅基地使用權(quán)人，有權(quán)獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，她已經(jīng)失去了耕地，在房屋拆遷中，鄉(xiāng)政府再將她排除在拆遷權(quán)利人之外欠妥，本案涉及到村民張金霞以后的生存問題，即對(duì)一個(gè)失去耕地又失去宅基地的農(nóng)民沒有進(jìn)行住房安置補(bǔ)償是不符合法律規(guī)定的，望您作為一方百姓父母官予以重視。我所建議鄉(xiāng)政府對(duì)爭(zhēng)議房屋的拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)權(quán)益暫時(shí)凍結(jié)，待法院確權(quán)并確認(rèn)遺囑的效力之后再予以處理較妥。
以上法律意見請(qǐng)您予以充分考慮！
甘肅政劍律師事務(wù)所
主辦律師：胡克委律師
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聯(lián)系電話：13993705748
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