最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）（以下簡稱物權法司解（一）或本司解）已于2016年2月23日公布，3月1日起施行。筆者結合學習思考，將自己理解的若干難點問題及相關感悟進行了歸納整理，撰得此文以拋磚引玉，誠摯歡迎法律同仁指正。
一、不動產(chǎn)登記與確權
第一條【民訴確權無前置】
因不動產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。
第二條【確權救濟須民訴】
當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
第三條【異議登記的作用】
異議登記因物權法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。
第四條【預告登記的效力】
未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力。
第五條【預告登記中的“債權消滅”】
買賣不動產(chǎn)物權的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。
物權法司解（一）第1條至第5條是關于不動產(chǎn)登記與確權的解釋規(guī)定。
難點：
1、解決確權糾紛的程序？
自《物權法》頒布施行后，基于“物權公示”、“物權法定”等原則的確立，司法實踐對《物權法》第16條第1款規(guī)定的“不動產(chǎn)登記薄是物權歸屬和內容的根據(jù)”的理解存在不同認識，以至于在產(chǎn)生物權歸屬糾紛時，是提起民事訴訟確權？還是通過行政訴訟來解決？做法不一。這既影響到法律的統(tǒng)一實施，也給當事人增加了不必要的訴累。實際上，《物權法》第19條規(guī)定的更正登記和異議登記，已經(jīng)為真實權利人在不動產(chǎn)登記瑕疵情形下設定了救濟途徑。但更正登記和異議登記是否為必經(jīng)程序，異議登記后的起訴是僅指民事訴訟？還是包括行政訴訟？這些問題有待司法解釋來統(tǒng)一認識。而這些，筆者認為應該就是本司解第1條、第2條規(guī)定出臺的背景。
從本司解第1條、第2條規(guī)定內容上看，民事訴訟是解決物權歸屬糾紛的程序規(guī)定，大致是目前司法實踐的主流觀點，厘清了不動產(chǎn)登記與物權歸屬關系，確立了“對內堅持實事求是；對外遵循公示公信”內外有別的原則，并澄清了民訴確權無須以更正登記、異議登記以及行政訴訟為前置程序的立場。雖然第1條中有可以通過行政訴訟中一并解決民事爭議的內容，但行政糾錯畢竟只是手段，確認物權歸屬才是目的。況且“一并審理”的言下之意，也是在明確民訴才是解決物權確權糾紛的程序。
2、異議登記的作用？
從本司解第3條的規(guī)定看，不動產(chǎn)的異議登記似乎僅為程序權利，并不影響當事人的實體權利。不過異議登記也并非毫無作用，至少從本司解第16條第1款第（一）項規(guī)定看，有效的異議登記足以對抗?jié)撛诘纳埔獾谌?，這一點倒是不應被忽視。
3、預告登記的效力？
在本司解出臺前，最高院有關預告登記效力的判決認定一度成為學界關注的焦點，雖然其終是無法突破物權法定的原則，但相比更正、異議登記而言，其對實體權利的影響完全不能相提并論。并且，本司解第4條的規(guī)定在《物權法》第20條規(guī)定基礎進一步明確，“處分”不動產(chǎn)不發(fā)生效力的情形除轉讓自物權外，還包括設定他物權?？梢姡A告登記在今后的司法實踐中對當事人實體權利的影響作用將不可小視。
二、特殊物權變動與保護
第六條【特殊動產(chǎn)的物權變動】
轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。
第七條【直接發(fā)生物權變動的法律文書】
人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。
第八條【對交付或登記前的物權保護】
依照物權法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權人，根據(jù)物權法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權的，應予支持。
物權法司解（一）第6條至第8條是關于特殊物權變動與保護的規(guī)定。
難點：
4、特殊動產(chǎn)的善意對抗？
如果說本司解哪個條款是讓筆者理解起來最費神的，那應該是第6條規(guī)定了。咋一看，此條規(guī)定所抽象法律事實中“轉讓人的債權人”的概念適用范圍較廣，甚至包括已支付對價并辦理過戶登記其他受讓人，如果該“其他受讓人”不是《物權法》第24條所規(guī)定的善意第三人，那本司解第6條的解釋規(guī)定豈不是超越了《物權法》第24條規(guī)定本身了？
筆者認為，物權法司解（一）第6條之所以令人費解，大致上出于以下原因：
首先，此善意非彼善意。本司解第6條是對《物權法》第24條“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”的司法解釋。而此處（《物權法》第24條規(guī)定）的“善意第三人”與《物權法》第106條規(guī)定的“善意取得制度”很容易被混淆，從而忽視了二者本質上的區(qū)別：即前者是有權處分情形下的概念（如一般情形下的一車多賣），而后者是無權處分情形下才適用的規(guī)定。
其次，法定的除外情形存在著不同的理解。特殊動產(chǎn)再特殊也終是動產(chǎn)，在遵循《物權法》第24條規(guī)定時，同樣要執(zhí)行《物權法》第23條“動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定。不過，第23條中但書部分的除外情形雖然主要是指《物權法》第25條、第26條、第27條規(guī)定的簡易交付、指示交付、占有改定等情形，但在字面文義上，很難說該“除外情形”也包括第24條特殊規(guī)定的認識就是錯誤的。但即便如此，《物權法》第24條除對抗規(guī)則外，也沒有規(guī)定特殊動產(chǎn)經(jīng)登記才發(fā)生物權變動的效力。
再次，受讓人亦為轉讓人的債權人。本司解第6條中使用了“轉讓人的債權人”概念應該是包括了“受讓人”的。因此，如果從“轉讓人的債權人”的視角看該“受讓人”，暫不談善意與否，該“受讓人”也是第三人（相對于“轉讓人”和“轉讓人的債權人”）。因此，本司解第6條所抽象的法律事實中存在一個善意認定和競合對抗的問題：如果僅著眼于《物權法》第24條的特殊規(guī)定，而無視《物權法》第23條的一般原則，以“一車二賣”為例，一個受讓支付對價并取得占有，一個受讓人未支付對價卻辦理了過戶登記，本著“一物一權”的基本原則，法律將傾向于誰取得車輛？這些問題的解決恐怕已經(jīng)超出了《物權法》第24條的立法范疇了，更不要說支付對價且取得占有的受讓人與不以取得車輛所有權為目的的其他債權人之間的對抗取舍了。畢竟，于動產(chǎn)而言，占有本身就已吻合了“物權公示”原則要求的。
因此，本司解第6條的規(guī)定雖顯意料之外，卻也在情理當中。實際上，最高院對此早已有了意見，在法釋[2012]8號《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條中，已經(jīng)非常明確規(guī)定了特殊動產(chǎn)在多重買賣情形下“先行領受交付優(yōu)先”的處理原則了。此外，最高人民法院公報在2015年第10期刊登的連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案中，更是出現(xiàn)了不動產(chǎn)未必就是唯登記論的觀點。
值得一提的是，本司解第6條的著力點并非在特殊動產(chǎn)占有與登記“公示公信”效果上的比較，而是繞開《物權法》第23條、第24條之間似是而非存在著的“一般與特殊”的關系，另辟蹊徑通過對比善意要素，明確特殊動產(chǎn)善意競合情形下，取得占有比辦理登記更加重要。當然，僅取得占有尚不足以在物權歸屬上確立優(yōu)勢，已支付對價這一善意認定要件同樣不可或缺，這一點很重要，否則《物權法》第24條所確立的對抗規(guī)則在司法實踐中幾乎沒有什么適用空間了，那本司解第6條可真就是越俎代庖了。
綜上所述，一眼看去，本司解第6條仿佛是對《物權法》第24條規(guī)定的某種突破，但仔細研讀才會發(fā)現(xiàn)，第6條是對《物權法》第23條、第24條規(guī)定間“空隙”的有效填補，而且把著力點用在了善意要件上，實際影響到《物權法》第24條規(guī)則的適用范圍，卻又給該對抗規(guī)則的適用留下了必要的空間，免去了越權篡法之嫌。這個“補丁”打的不著痕跡，很有水平，令人佩服！
5、確認物權歸原告所有的訴請？
在物權歸屬糾紛的民事案件中，原告代理律師大都會將第一條訴訟請求寫為：“判令某物確認歸原告所有”。如果原告勝訴，判決書的主文也大致會如是判決，因為這是《物權法》第33條“因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利”之規(guī)定所賦予的物權保護?？僧斂吹轿餀喾ㄋ窘猓ㄒ唬┑?條的規(guī)定時，筆者卻不得不反思：這樣的訴請（或者說這個判決主文內容），除了宣揚原告有理勝訴外，對其取得物權到底有什么實際作用呢？本司解第1條、第2條雖然明確了民事訴訟是最終解決物權歸屬的程序，但第7條卻并沒有把確權之訴的判決作為《物權法》第28條所規(guī)定的法律文書之列，而確認之訴本身又不具有可執(zhí)行的內容。原告光拿著這個生效判決就想依法取得訴爭標的的物權，顯然是不現(xiàn)實的。
反思過后，再看物權法司解（一）第7條的規(guī)定適用在不動產(chǎn)物權上，不難發(fā)現(xiàn)最高院對“物權公示”原則的遵循以及對行政權的尊重：
首先，不動產(chǎn)登記是一個行政行為，登記機關雖然不解決包括物權歸屬在內的民事爭議糾紛，但卻依據(jù)《物權法》享有依法行政的權力。登記的行政行為即便可作為行政訴訟的訴訟對象，但卻并不因此而被司法權所取代。根據(jù)《物權法》第9條“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，如果將審理（仲裁）階段對不動產(chǎn)的確權之訴的生效裁判（決），也納入《物權法》第28條規(guī)定的“法律文書”之列的話，則有?！段餀喾ā返?0條“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”的原則規(guī)定。
其次，在不動產(chǎn)登記中，除了權利主體外，客體內容也是重要的公示內容。就物權內容而言，這既非民事糾紛案件中當事人之間的爭議，又遠非一個確認之訴的裁判（決）主文可以完全涵蓋得了的問題。
再次，被告履行變更登記的義務是一個行為，即便在強制執(zhí)行中可以被人民法院的“協(xié)助執(zhí)行通知”所替代，但所替代的也只有被告的義務行為，而不包括不動產(chǎn)登記機關的登記行為。對此，最高院、住建部早在法〔2012〕151號文件中就已經(jīng)進行了明確。
由此可見，在涉及不動產(chǎn)變更登記的物權歸屬糾紛中，原告想要依法獲得物權，請求法院判令被告履行不動產(chǎn)變更登記義務的訴請，遠比只是請求判令確認不動產(chǎn)歸屬的訴請要更加重要！當然，本司解第7條明確在審理（仲裁）階段只有分割共有物且改變原物權關系的法律文書才直接發(fā)生物權變動效力，同樣適用于動產(chǎn)，這大致上也是基于“公示公信”的緣故吧。
三、按份共有人的優(yōu)先購買權
第九條【可約定優(yōu)先購買權】
共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
第十條【優(yōu)先購買權中的“同等條件”】
物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。
第十一條【優(yōu)先購買權的行使期間】
優(yōu)先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：
（一）轉讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；
（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；
（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；
（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。
第十二條【對外轉讓的優(yōu)先購買權】
按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。
其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；
（二）以其優(yōu)先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。
第十三條【內部轉讓按約定執(zhí)行】
按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
第十四條【優(yōu)先購買權的競合】
兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權的，應予支持。
物權法司解（一）第9條至第14條是關于按份共有人的優(yōu)先購買權的規(guī)定。
難點：
6、共同共有人的優(yōu)先購買權？
共有包括了共同共有和按份共有，二者的優(yōu)先購買權有何不同？
如果看見這個問題會困惑犯難的法律同行，不是當年的《民法通則》司解學習的太好了，可能就是對《物權法》學習的太馬虎了。當然，這只是一個玩笑。雖然《民法通則》司解第92條貌似有共同共有優(yōu)先購買權的規(guī)定，且該條文效力并未被廢止，但該條款所抽象的“共同共有財產(chǎn)分割后的優(yōu)先購買權”是基于“所分割財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用”這一前提，而非基于已分割了的共同共有關系。因此，從《物權法》第八章對共有的規(guī)定看，“共同共有人的優(yōu)先購買權”的問題應該是個偽命題。
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