最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）（以下簡稱物權(quán)法司解（一）或本司解）已于2016年2月23日公布，3月1日起施行。筆者結(jié)合學(xué)習(xí)思考，將自己理解的若干難點問題及相關(guān)感悟進行了歸納整理，撰得此文以拋磚引玉，誠摯歡迎法律同仁指正。
一、不動產(chǎn)登記與確權(quán)
第一條【民訴確權(quán)無前置】
因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。
第二條【確權(quán)救濟須民訴】
當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
第三條【異議登記的作用】
異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請求確認物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。
第四條【預(yù)告登記的效力】
未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力。
第五條【預(yù)告登記中的“債權(quán)消滅”】
買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。
物權(quán)法司解（一）第1條至第5條是關(guān)于不動產(chǎn)登記與確權(quán)的解釋規(guī)定。
難點：
1、解決確權(quán)糾紛的程序？
自《物權(quán)法》頒布施行后，基于“物權(quán)公示”、“物權(quán)法定”等原則的確立，司法實踐對《物權(quán)法》第16條第1款規(guī)定的“不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”的理解存在不同認識，以至于在產(chǎn)生物權(quán)歸屬糾紛時，是提起民事訴訟確權(quán)？還是通過行政訴訟來解決？做法不一。這既影響到法律的統(tǒng)一實施，也給當(dāng)事人增加了不必要的訴累。實際上，《物權(quán)法》第19條規(guī)定的更正登記和異議登記，已經(jīng)為真實權(quán)利人在不動產(chǎn)登記瑕疵情形下設(shè)定了救濟途徑。但更正登記和異議登記是否為必經(jīng)程序，異議登記后的起訴是僅指民事訴訟？還是包括行政訴訟？這些問題有待司法解釋來統(tǒng)一認識。而這些，筆者認為應(yīng)該就是本司解第1條、第2條規(guī)定出臺的背景。
從本司解第1條、第2條規(guī)定內(nèi)容上看，民事訴訟是解決物權(quán)歸屬糾紛的程序規(guī)定，大致是目前司法實踐的主流觀點，厘清了不動產(chǎn)登記與物權(quán)歸屬關(guān)系，確立了“對內(nèi)堅持實事求是；對外遵循公示公信”內(nèi)外有別的原則，并澄清了民訴確權(quán)無須以更正登記、異議登記以及行政訴訟為前置程序的立場。雖然第1條中有可以通過行政訴訟中一并解決民事爭議的內(nèi)容，但行政糾錯畢竟只是手段，確認物權(quán)歸屬才是目的。況且“一并審理”的言下之意，也是在明確民訴才是解決物權(quán)確權(quán)糾紛的程序。
2、異議登記的作用？
從本司解第3條的規(guī)定看，不動產(chǎn)的異議登記似乎僅為程序權(quán)利，并不影響當(dāng)事人的實體權(quán)利。不過異議登記也并非毫無作用，至少從本司解第16條第1款第（一）項規(guī)定看，有效的異議登記足以對抗?jié)撛诘纳埔獾谌?，這一點倒是不應(yīng)被忽視。
3、預(yù)告登記的效力？
在本司解出臺前，最高院有關(guān)預(yù)告登記效力的判決認定一度成為學(xué)界關(guān)注的焦點，雖然其終是無法突破物權(quán)法定的原則，但相比更正、異議登記而言，其對實體權(quán)利的影響完全不能相提并論。并且，本司解第4條的規(guī)定在《物權(quán)法》第20條規(guī)定基礎(chǔ)進一步明確，“處分”不動產(chǎn)不發(fā)生效力的情形除轉(zhuǎn)讓自物權(quán)外，還包括設(shè)定他物權(quán)。可見，預(yù)告登記在今后的司法實踐中對當(dāng)事人實體權(quán)利的影響作用將不可小視。
二、特殊物權(quán)變動與保護
第六條【特殊動產(chǎn)的物權(quán)變動】
轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。
第七條【直接發(fā)生物權(quán)變動的法律文書】
人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。
第八條【對交付或登記前的物權(quán)保護】
依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應(yīng)予支持。
物權(quán)法司解（一）第6條至第8條是關(guān)于特殊物權(quán)變動與保護的規(guī)定。
難點：
4、特殊動產(chǎn)的善意對抗？
如果說本司解哪個條款是讓筆者理解起來最費神的，那應(yīng)該是第6條規(guī)定了。咋一看，此條規(guī)定所抽象法律事實中“轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人”的概念適用范圍較廣，甚至包括已支付對價并辦理過戶登記其他受讓人，如果該“其他受讓人”不是《物權(quán)法》第24條所規(guī)定的善意第三人，那本司解第6條的解釋規(guī)定豈不是超越了《物權(quán)法》第24條規(guī)定本身了？
筆者認為，物權(quán)法司解（一）第6條之所以令人費解，大致上出于以下原因：
首先，此善意非彼善意。本司解第6條是對《物權(quán)法》第24條“船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”的司法解釋。而此處（《物權(quán)法》第24條規(guī)定）的“善意第三人”與《物權(quán)法》第106條規(guī)定的“善意取得制度”很容易被混淆，從而忽視了二者本質(zhì)上的區(qū)別：即前者是有權(quán)處分情形下的概念（如一般情形下的一車多賣），而后者是無權(quán)處分情形下才適用的規(guī)定。
其次，法定的除外情形存在著不同的理解。特殊動產(chǎn)再特殊也終是動產(chǎn)，在遵循《物權(quán)法》第24條規(guī)定時，同樣要執(zhí)行《物權(quán)法》第23條“動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定。不過，第23條中但書部分的除外情形雖然主要是指《物權(quán)法》第25條、第26條、第27條規(guī)定的簡易交付、指示交付、占有改定等情形，但在字面文義上，很難說該“除外情形”也包括第24條特殊規(guī)定的認識就是錯誤的。但即便如此，《物權(quán)法》第24條除對抗規(guī)則外，也沒有規(guī)定特殊動產(chǎn)經(jīng)登記才發(fā)生物權(quán)變動的效力。
再次，受讓人亦為轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人。本司解第6條中使用了“轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人”概念應(yīng)該是包括了“受讓人”的。因此，如果從“轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人”的視角看該“受讓人”，暫不談善意與否，該“受讓人”也是第三人（相對于“轉(zhuǎn)讓人”和“轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人”）。因此，本司解第6條所抽象的法律事實中存在一個善意認定和競合對抗的問題：如果僅著眼于《物權(quán)法》第24條的特殊規(guī)定，而無視《物權(quán)法》第23條的一般原則，以“一車二賣”為例，一個受讓支付對價并取得占有，一個受讓人未支付對價卻辦理了過戶登記，本著“一物一權(quán)”的基本原則，法律將傾向于誰取得車輛？這些問題的解決恐怕已經(jīng)超出了《物權(quán)法》第24條的立法范疇了，更不要說支付對價且取得占有的受讓人與不以取得車輛所有權(quán)為目的的其他債權(quán)人之間的對抗取舍了。畢竟，于動產(chǎn)而言，占有本身就已吻合了“物權(quán)公示”原則要求的。
因此，本司解第6條的規(guī)定雖顯意料之外，卻也在情理當(dāng)中。實際上，最高院對此早已有了意見，在法釋[2012]8號《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條中，已經(jīng)非常明確規(guī)定了特殊動產(chǎn)在多重買賣情形下“先行領(lǐng)受交付優(yōu)先”的處理原則了。此外，最高人民法院公報在2015年第10期刊登的連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛案中，更是出現(xiàn)了不動產(chǎn)未必就是唯登記論的觀點。
值得一提的是，本司解第6條的著力點并非在特殊動產(chǎn)占有與登記“公示公信”效果上的比較，而是繞開《物權(quán)法》第23條、第24條之間似是而非存在著的“一般與特殊”的關(guān)系，另辟蹊徑通過對比善意要素，明確特殊動產(chǎn)善意競合情形下，取得占有比辦理登記更加重要。當(dāng)然，僅取得占有尚不足以在物權(quán)歸屬上確立優(yōu)勢，已支付對價這一善意認定要件同樣不可或缺，這一點很重要，否則《物權(quán)法》第24條所確立的對抗規(guī)則在司法實踐中幾乎沒有什么適用空間了，那本司解第6條可真就是越俎代庖了。
綜上所述，一眼看去，本司解第6條仿佛是對《物權(quán)法》第24條規(guī)定的某種突破，但仔細研讀才會發(fā)現(xiàn)，第6條是對《物權(quán)法》第23條、第24條規(guī)定間“空隙”的有效填補，而且把著力點用在了善意要件上，實際影響到《物權(quán)法》第24條規(guī)則的適用范圍，卻又給該對抗規(guī)則的適用留下了必要的空間，免去了越權(quán)篡法之嫌。這個“補丁”打的不著痕跡，很有水平，令人佩服！
5、確認物權(quán)歸原告所有的訴請？
在物權(quán)歸屬糾紛的民事案件中，原告代理律師大都會將第一條訴訟請求寫為：“判令某物確認歸原告所有”。如果原告勝訴，判決書的主文也大致會如是判決，因為這是《物權(quán)法》第33條“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利”之規(guī)定所賦予的物權(quán)保護?？僧?dāng)看到物權(quán)法司解（一）第7條的規(guī)定時，筆者卻不得不反思：這樣的訴請（或者說這個判決主文內(nèi)容），除了宣揚原告有理勝訴外，對其取得物權(quán)到底有什么實際作用呢？本司解第1條、第2條雖然明確了民事訴訟是最終解決物權(quán)歸屬的程序，但第7條卻并沒有把確權(quán)之訴的判決作為《物權(quán)法》第28條所規(guī)定的法律文書之列，而確認之訴本身又不具有可執(zhí)行的內(nèi)容。原告光拿著這個生效判決就想依法取得訴爭標(biāo)的的物權(quán)，顯然是不現(xiàn)實的。
反思過后，再看物權(quán)法司解（一）第7條的規(guī)定適用在不動產(chǎn)物權(quán)上，不難發(fā)現(xiàn)最高院對“物權(quán)公示”原則的遵循以及對行政權(quán)的尊重：
首先，不動產(chǎn)登記是一個行政行為，登記機關(guān)雖然不解決包括物權(quán)歸屬在內(nèi)的民事爭議糾紛，但卻依據(jù)《物權(quán)法》享有依法行政的權(quán)力。登記的行政行為即便可作為行政訴訟的訴訟對象，但卻并不因此而被司法權(quán)所取代。根據(jù)《物權(quán)法》第9條“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，如果將審理（仲裁）階段對不動產(chǎn)的確權(quán)之訴的生效裁判（決），也納入《物權(quán)法》第28條規(guī)定的“法律文書”之列的話，則有?！段餀?quán)法》第10條“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”的原則規(guī)定。
其次，在不動產(chǎn)登記中，除了權(quán)利主體外，客體內(nèi)容也是重要的公示內(nèi)容。就物權(quán)內(nèi)容而言，這既非民事糾紛案件中當(dāng)事人之間的爭議，又遠非一個確認之訴的裁判（決）主文可以完全涵蓋得了的問題。
再次，被告履行變更登記的義務(wù)是一個行為，即便在強制執(zhí)行中可以被人民法院的“協(xié)助執(zhí)行通知”所替代，但所替代的也只有被告的義務(wù)行為，而不包括不動產(chǎn)登記機關(guān)的登記行為。對此，最高院、住建部早在法〔2012〕151號文件中就已經(jīng)進行了明確。
由此可見，在涉及不動產(chǎn)變更登記的物權(quán)歸屬糾紛中，原告想要依法獲得物權(quán)，請求法院判令被告履行不動產(chǎn)變更登記義務(wù)的訴請，遠比只是請求判令確認不動產(chǎn)歸屬的訴請要更加重要！當(dāng)然，本司解第7條明確在審理（仲裁）階段只有分割共有物且改變原物權(quán)關(guān)系的法律文書才直接發(fā)生物權(quán)變動效力，同樣適用于動產(chǎn)，這大致上也是基于“公示公信”的緣故吧。
三、按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)
第九條【可約定優(yōu)先購買權(quán)】
共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
第十條【優(yōu)先購買權(quán)中的“同等條件”】
物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。
第十一條【優(yōu)先購買權(quán)的行使期間】
優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：
（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；
（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；
（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；
（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。
第十二條【對外轉(zhuǎn)讓的優(yōu)先購買權(quán)】
按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。
其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔(dān)等實質(zhì)性變更要求；
（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。
第十三條【內(nèi)部轉(zhuǎn)讓按約定執(zhí)行】
按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
第十四條【優(yōu)先購買權(quán)的競合】
兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。
物權(quán)法司解（一）第9條至第14條是關(guān)于按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。
難點：
6、共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)？
共有包括了共同共有和按份共有，二者的優(yōu)先購買權(quán)有何不同？
如果看見這個問題會困惑犯難的法律同行，不是當(dāng)年的《民法通則》司解學(xué)習(xí)的太好了，可能就是對《物權(quán)法》學(xué)習(xí)的太馬虎了。當(dāng)然，這只是一個玩笑。雖然《民法通則》司解第92條貌似有共同共有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定，且該條文效力并未被廢止，但該條款所抽象的“共同共有財產(chǎn)分割后的優(yōu)先購買權(quán)”是基于“所分割財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用”這一前提，而非基于已分割了的共同共有關(guān)系。因此，從《物權(quán)法》第八章對共有的規(guī)定看，“共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)”的問題應(yīng)該是個偽命題。
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