隨著社會的不斷發(fā)展變化，房屋買賣糾紛出現(xiàn)了一些新特點，普通民眾購買房屋時存在一定風(fēng)險，這也給法院審判提出了一定挑戰(zhàn)。北京一中院搜集了近三年來審理的1400余件涉房屋買賣案件，歸納整理出涉及房屋買賣的六大熱點問題及相關(guān)典型案例。今天上午，北京一中院召開“房屋買賣六大熱點問題暨典型案例發(fā)布”新聞通報會，希望給廣大民眾以有益提示。
熱點問題一：一房數(shù)賣
隨著市場經(jīng)濟的活躍度不斷攀升，在房屋買賣領(lǐng)域，在巨大利益的驅(qū)使下，“一房二買”甚至“一房數(shù)賣”現(xiàn)象時有出現(xiàn)，由此引發(fā)的糾紛也越來越多。所謂“一房數(shù)賣”，是指出賣人將同一套房屋先后出售給了不同的買受人。由此引發(fā)買受人要求確認其他房屋買賣合同無效、優(yōu)先履行自己的房屋買賣合同、賠償損失等糾紛。
實務(wù)中，數(shù)個買受人維護自身權(quán)益時首先想到的是其他房屋買賣合同是否存在因惡意串通而無效的情形，若數(shù)個合同都不存在無效情形，且買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。不能繼續(xù)履行的合同買受人，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。
熱點問題二：陰陽合同
所謂“陰陽合同”，顧名思義，就是在房屋買賣過程中當(dāng)事人簽訂了兩份合同，一份為當(dāng)事人各執(zhí)一份的實際履行的買賣合同即“陰合同”，另一份為雙方辦理網(wǎng)簽登記時登記備案的合同即“陽合同”。我國房屋管理部門為了防止一房多賣、維護交易秩序，在房屋買賣過程中確立了網(wǎng)簽程序，即雙方簽訂網(wǎng)簽合同后產(chǎn)生備案效力，不能再進行其他交易行為，從而保證交易安全。然而，由于國家征稅是在不低于最低交易價的前提下，依據(jù)網(wǎng)簽合同中的交易價格，故當(dāng)事人在簽訂網(wǎng)簽合同時往往故意降低價格，造成兩份合同的房款不一致。
實務(wù)中，一般認為，即便網(wǎng)簽合同故意降低房屋交易價格，存在規(guī)避稅收征管的目的，但并不影響整個房屋買賣合同的效力，對于房屋買賣合同的認定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實意思的買賣合同來確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
熱點問題三：借名買房
“借名買房”，顧名思義，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并將房屋所有權(quán)登記在出名人名下，但約定實際出資人享有房屋權(quán)益的行為。實務(wù)中，通常稱實際出資人為“借名人”，稱登記的房屋所有權(quán)人為“出名人”。由于房屋的實際出資人與登記所有權(quán)人不一致，借名買房行為發(fā)生后，借名人與出名人、相對人之間產(chǎn)生糾紛的情況屢見不鮮。
借名人出資買房，卻將房屋登記在其他人名下，主要有以下3種情況：1、不具備某類房屋的購房資格或受房屋限購政策限制，因而借用他人身份購買房屋。這是借名買房最常見的情形，占到了借名買房案件總數(shù)的90%以上。2、為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務(wù)。3、為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費用，父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。發(fā)生糾紛后，借名人基于對法律關(guān)系的認識所選擇的救濟路徑對于自身權(quán)益的保護有很大影響。訴訟請求選擇不當(dāng)可能會導(dǎo)致得不到法院支持，延長訴訟時間，增加維權(quán)成本。
為避免當(dāng)事人徒增訴累，我們從以下兩方面提出建議：1、借名人主動起訴的情形。借名購房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對于房屋不享有所有權(quán)，而僅對于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請求。2、出名人起訴的情形。出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過法院釋明，借名人堅持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進行審理，此時，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購房關(guān)系的存在，且借名行為合法有效，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請求。
熱點問題四：二手房買賣中的善意取得
對于普通民眾而言，買房是生活中的大事，必須慎之又慎，尤其是對于個人之間的二手房買賣。然而有些交易風(fēng)險確實令人猝不及防，比如出賣人雖然是不動產(chǎn)登記簿上的名義所有權(quán)人，但由于登記錯誤或存在隱名共有人等原因，其實際上并沒有處分或單獨處分房屋的權(quán)利，在該出賣人以自己名義出售房屋后，房屋原權(quán)利人往往會起訴到法院，要求追回房屋。在房屋已過戶的情況下，買受人是否能夠“保住”房屋產(chǎn)權(quán)，就要看其是否構(gòu)成不動產(chǎn)的善意取得。
根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，善意取得必須同時滿足的三個條件是：1、房屋買受人受讓房屋時是善意的，這里的“善意”指買受人信賴房屋登記簿中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣人無處分權(quán)。但確有證據(jù)證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。房屋原權(quán)利人對于買受人為惡意負有舉證責(zé)任。2、以合理的價格轉(zhuǎn)讓，是指買賣雙方之間存在以合理價格轉(zhuǎn)讓房屋的交易行為，且買受人已實際全部或部分支付了房屋價款。3、房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件。房屋已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記但尚未交付的不影響善意取得的構(gòu)成，但該事實可以作為判斷買受人是否構(gòu)成善意的因素之一。
熱點問題五：經(jīng)適房買賣
經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。由于經(jīng)適房自身的特殊性質(zhì)，現(xiàn)行法律政策對于其上市交易采取了相應(yīng)的限制措施。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，司法實踐中隨之出現(xiàn)大量因經(jīng)適房買賣合同引發(fā)的糾紛，而其中又以經(jīng)適房買賣合同效力的認定最為典型。
依據(jù)現(xiàn)行政策、法律規(guī)定，經(jīng)適房買賣合同并非一概無效，而是以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的原購房合同簽訂日期進行區(qū)分，采取“老房老政策，新房新政策”的辦法，即出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。此處的上市交易條件一般指取得房屋所有權(quán)證書已滿5年或者取得契稅發(fā)票已滿5年。經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同被確認無效的后果，適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認定買受人所受損失數(shù)額時應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機會損失、買受人裝修房屋的添附價值及雙方的過錯程度等因素，公平合理地予以確定。
熱點問題六：央產(chǎn)房買賣
央產(chǎn)房指原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的住房，包括已購公有住房和職工住宅兩大類。已購公有住房是指按房改成本價或標準價購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。在已購公有住房中，包括兩類不得上市交易的住房，即不宜公開上市出售住房和部長房。不宜公開上市出售住房是指凡涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，或者在機關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)，原產(chǎn)權(quán)單位認為不宜公開上市出售的住房。部長房是指部級干部按部級干部標準購買的部級干部住房或普通公有住房。另一類是職工住宅，指中央國家機關(guān)集中建設(shè)或各部門利用自用土地和危舊房改造等方式建設(shè)、參照經(jīng)濟適用住房價格出售的新建住房，以及參照經(jīng)濟適用住房價格出售的舊有住房。職工住宅不得上市交易。在京中央單位在職工住宅建設(shè)中用于安置搬遷戶的住房又稱搬遷安置住房，搬遷安置住房能否上市交易，取得原有房屋能否上市交易。
由于央產(chǎn)房有的能夠上市交易，有的不能上市交易，所以央產(chǎn)房的買賣，必須經(jīng)過在京中央和國家機關(guān)住房交易辦公室的審批，主要審批事項：1、是否建立住房檔案；2、是否做好超標處理；3、是否屬于不宜上市交易的房屋。
我們建議，民眾在購買央產(chǎn)房時一定要注意所要購買的房屋屬于哪類央產(chǎn)房，看是否可以上市交易，提前了解相關(guān)政策和交易流程。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險，理性、合法維權(quán)。
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