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上海第一中級(jí)人民法院曾公布過(guò)一篇名為“所有權(quán)與占有權(quán)能分離下買(mǎi)受人的權(quán)利救濟(jì)途徑分析——臧某與連某排除妨礙糾紛上訴案”，系由吳丹編寫(xiě)（系民二庭助理審判員），二審合議庭：張薇佳（審判長(zhǎng)兼主審法官）、唐建芳、朱強(qiáng)。
現(xiàn)該同一案例被收錄于2015年第10期《最高人民法院公報(bào)》。且前者的“案例要旨”及后者的“裁判摘要”，內(nèi)容基本一致（前者多了最后一句話）：
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后出賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付，在買(mǎi)受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買(mǎi)受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無(wú)法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
在當(dāng)前無(wú)權(quán)處分、虛假買(mǎi)賣(mài)引發(fā)此類(lèi)訴訟日益增多的情況下，通過(guò)合同之訴更有利于平衡、規(guī)制各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。
上海市第一中級(jí)人民法院原文章中結(jié)語(yǔ)部分提及：
?在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中存在所有權(quán)與占有權(quán)能相分離的情況，目前司法實(shí)踐中，在房屋產(chǎn)權(quán)已過(guò)戶至買(mǎi)受人名下后，其以產(chǎn)權(quán)人之身份基于返還原物請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)主張房屋內(nèi)的實(shí)際占有人遷出并返還房屋的民事訴訟越來(lái)越多。
?提起返還原物之訴的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是實(shí)際占有人是否為無(wú)權(quán)占有，在占有人舉證證明自己的占有行為存在合法依據(jù)的情況下，法院應(yīng)當(dāng)做好釋明工作，引導(dǎo)當(dāng)事人變更請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)另案提起債權(quán)之訴，若當(dāng)事人堅(jiān)持不愿撤回起訴，法院應(yīng)依法判決駁回買(mǎi)受人要求有權(quán)占有人遷出的訴訟請(qǐng)求。
?當(dāng)然，由于請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的不同，買(mǎi)受人的訴訟并不受民事訴訟法上一事不再理的限制，其實(shí)體權(quán)利未隨之滅失，仍可以房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相對(duì)方為被告提起訴訟，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無(wú)法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
?由于此類(lèi)案件中，房屋買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，案件事實(shí)較為復(fù)雜，可能存在虛假房屋買(mǎi)賣(mài)的情況，故為查清事實(shí)，準(zhǔn)確認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，在必要時(shí)可追加實(shí)際占有人（一般為原始產(chǎn)權(quán)人）為本案第三人參加訴訟。
《最高人民法院公報(bào)》2015年第10期 連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛案
裁判摘要：
簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后出賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)受人履行權(quán)利與實(shí)物的雙重交付，在買(mǎi)受方已取得房屋產(chǎn)權(quán)而未實(shí)際占有的情況下，其僅僅基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求有權(quán)占有人遷出，法院應(yīng)作慎重審查。若占有人對(duì)房屋的占有具有合法性、正當(dāng)性，買(mǎi)受方應(yīng)以合同相對(duì)方為被告提起債權(quán)給付之訴，要求對(duì)方履行交付房屋的義務(wù)或在房屋客觀上無(wú)法交付的情況下承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原告：連成賢。
被告：臧樹(shù)林。
原告連成賢因與被告臧樹(shù)林發(fā)生排除妨害糾紛，向上海市浦東新區(qū)人民法院提起訴訟。
原告連成賢訴稱(chēng)：原告于2011年從案外人謝偉忠處購(gòu)得上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋，后案外人謝偉忠一直未履行交房義務(wù)，故原告于2012年7月5日訴至法院，要求案外人謝偉忠履行交房義務(wù)，在審理過(guò)程中，法院依法追加被告臧樹(shù)林共同參加訴訟，被告主張?jiān)媾c案外人謝偉忠所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，后未獲支持。原告已合法取得系爭(zhēng)房屋，現(xiàn)被告仍居住在系爭(zhēng)房屋中，嚴(yán)重侵犯了原告作為物權(quán)人對(duì)物權(quán)正常權(quán)利的行使，故要求被告立即遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋。
原告連成賢對(duì)其主張?zhí)峁┤缦伦C據(jù)材料：
(1)(2012)浦民一(民)初字第21647號(hào)民事判決書(shū)1份，原告連成賢提供此證據(jù)證明系爭(zhēng)房屋法院判決屬原告所有。
(2)上海市房地產(chǎn)登記簿1份，原告連成賢提供此證據(jù)證明系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記為原告。
被告臧樹(shù)林辯稱(chēng)：上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋屬被告所有，被告未出售系爭(zhēng)房屋，被告與案外人謝偉忠之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系屬無(wú)效，故不同意原告連成賢的訴求。
經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，被告臧樹(shù)林對(duì)原告連成賢提供證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議。
上海市浦東新區(qū)人民法院一審查明：
上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋原系被告臧樹(shù)林房屋拆遷后以補(bǔ)償安置款購(gòu)得，2008年8月，系爭(zhēng)房屋的權(quán)利核準(zhǔn)登記至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李榛以被告代理人的身份與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為80萬(wàn)元， 2011年8月12日，向相關(guān)部門(mén)遞交了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)，后系爭(zhēng)房屋權(quán)利登記至案外人謝偉忠名下。2011年10月，原告連成賢與案外人謝偉忠就上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為110萬(wàn)元，2012年4月5日，系爭(zhēng)房屋權(quán)利核準(zhǔn)登記至原告名下。
2012年7月5日原告起訴案外人謝偉忠要求其將系爭(zhēng)房屋交付原告，被告作為第三人申請(qǐng)參與訴訟，后法院判決，確認(rèn)以被告名義與案外人謝偉忠就上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋訂立的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；駁回原告要求案外人謝偉忠將系爭(zhēng)房屋交付原告的訴求；駁回被告要求確認(rèn)原告與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效的訴求。
原告以其已合法取得系爭(zhēng)房屋，現(xiàn)被告仍居住在系爭(zhēng)房屋中，嚴(yán)重侵犯了原告作為物權(quán)人對(duì)物權(quán)正常權(quán)利的行使為由訴來(lái)法院，要求被告立即遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋。
上海市浦東新區(qū)人民法院一審認(rèn)為：
財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。侵占國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。本案中根據(jù)原告連成賢提供的證據(jù)，足以證明原告系上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，被告臧樹(shù)林現(xiàn)已非上述房屋的產(chǎn)權(quán)人，被告已無(wú)權(quán)居住使用上述房屋，故原告要求被告遷出上述房屋應(yīng)予準(zhǔn)許，但鑒于本案的實(shí)際情況，應(yīng)給予被告一定的時(shí)間，另行解決居住問(wèn)題。被告辯稱(chēng)系爭(zhēng)房屋屬被告所有，其并未出售系爭(zhēng)房屋等意見(jiàn)，與事實(shí)不符，也于法無(wú)據(jù)，法院不予采信。
綜上，上海市浦東新區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十七條第一款的規(guī)定，于2013年12月23日判決：
被告臧樹(shù)林于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋。
臧樹(shù)林不服一審判決，向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴稱(chēng)：被上訴人連成賢與案外人串通騙取系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證，臧樹(shù)林對(duì)系爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)，請(qǐng)求二審法院依法改判駁回連成賢的一審訴請(qǐng)。
被上訴人連成賢答辯稱(chēng)，一審判決正確，請(qǐng)求二審法院依法維持原判。
上海市第一中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。
上海市第一中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，當(dāng)所有權(quán)與占有權(quán)能發(fā)生分離的情況下，買(mǎi)受人是否可以其為房屋所有權(quán)人基于返還原物請(qǐng)求權(quán)要求房屋內(nèi)的實(shí)際占有人遷出。
第一，生效判決已確認(rèn)案外人李榛以被告臧樹(shù)林代理人身份與案外人謝偉忠就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，即第一手的房屋買(mǎi)賣(mài)并非原始產(chǎn)權(quán)人臧樹(shù)林之真實(shí)意思表示，該買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)臧樹(shù)林自始不發(fā)生法律效力，其從2008年8月起居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)，故產(chǎn)權(quán)人連成賢在其從未從出售方謝偉忠處獲得房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，徑行要求實(shí)際占用人臧樹(shù)林遷出，法院不予支持。
第二，在第二手的房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，被上訴人連成賢與案外人謝偉忠簽訂了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，該買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效判決確認(rèn)為有效合同，故對(duì)連成賢與謝偉忠均具有法律約束力，雙方均應(yīng)依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)。鑒于此，連成賢對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利應(yīng)通過(guò)該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的履行(包括房屋的權(quán)利交付以及實(shí)物交付)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
本案中，雖然連成賢已于2012年4月5日取得了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，完成了房屋的權(quán)利交付過(guò)程，但其自始未曾取得過(guò)系爭(zhēng)房屋的占有、使用權(quán)。對(duì)此，連成賢應(yīng)依據(jù)其與案外人謝偉忠簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之約定基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向合同相對(duì)方主張權(quán)利。
結(jié)合本案來(lái)看，由于第一手的買(mǎi)賣(mài)合同已被確認(rèn)為無(wú)效，案外人謝偉忠自始至終沒(méi)有合法取得過(guò)系爭(zhēng)房屋而客觀上無(wú)法向連成賢履行交付房屋的義務(wù)，故連成賢應(yīng)向謝偉忠主張因無(wú)法交付房屋導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的違約責(zé)任。
綜上，上海市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項(xiàng)，于2014年3月13日判決：
一、撤銷(xiāo)上海市浦東新區(qū)人民法院(2013)浦民一(民)初字第36805號(hào)民事判決；
二、駁回連成賢要求臧樹(shù)林遷出上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)瑞安路X弄X號(hào)X室房屋的訴訟請(qǐng)求。
本判決為終審判決。
梳理：赫少華律師
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