6月12日，上證指數(shù)沖高至5178.19點(diǎn)，創(chuàng)2008年1月22日以來(lái)新高。之后，股市劇烈回調(diào)，8月25日，上證指數(shù)跌破3000點(diǎn)。在本輪股災(zāi)中，很多股民的損失遠(yuǎn)甚2008年金融危機(jī)。災(zāi)后盤(pán)點(diǎn)，股災(zāi)大概減少了11萬(wàn)套改善和中高端需，總計(jì)近三、四千億的凈資產(chǎn)在股災(zāi)中灰飛煙滅，一下子消滅了幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)的中產(chǎn)階層，破壞力不容小覷。
根據(jù)克爾瑞的研究報(bào)告顯示7月上半月股災(zāi)對(duì)樓市的影響開(kāi)始顯現(xiàn)，一二線重點(diǎn)城市中高端置業(yè)環(huán)比開(kāi)始大幅下降。73%的城市成交環(huán)比均為下降，近四成的城市環(huán)比降幅超過(guò)30%，有35%的城市甚至同比下滑，成交量不如去年行情調(diào)整期。
從直接影響看7月上半月，重點(diǎn)城市近九成成交環(huán)比下降，逾四成環(huán)比降幅超30%，1/4的城市甚至同比下滑，成交量不如去年行情調(diào)整期，上市房企再融資暫緩。從后續(xù)影響看，極限影響相當(dāng)于30大重點(diǎn)城市一半的改善中高端需求受損，或致使樓市回暖后勁不足。
CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)中一二線重點(diǎn)城市中高端置業(yè)成交情況發(fā)現(xiàn)：1）6月下半月，盡管股市大跌，但一二線重點(diǎn)城市中高端置業(yè)持續(xù)熱銷，成交面積無(wú)論是同比、還是環(huán)比普遍都繼續(xù)維持高增長(zhǎng)。一、二線中高端置業(yè)環(huán)比分別上升62%和106%。2）7月上半月，一二線重點(diǎn)城市中高端置業(yè)環(huán)比開(kāi)始大幅下降。73%的城市成交環(huán)比均為下降，近四成的城市環(huán)比降幅超過(guò)30%，有35%的城市甚至同比下滑，成交量不如去年行情調(diào)整期。
分析其原因：1）6月下半月中高端置業(yè)行情好主要是因?yàn)閺目蛻舾抖ń鸬椒抗芫趾灪贤瑐浒敢话阌邪雮€(gè)月到一個(gè)月的延滯，所以6月下半月數(shù)據(jù)更多反映5月底、6月初的銷售情況。2）7月上半月中高端置業(yè)成交環(huán)比大幅回落，主要是因?yàn)闃鞘信c股市的“同步共振”現(xiàn)象顯現(xiàn)。股災(zāi)致使股民財(cái)富急劇緊縮，讓原本應(yīng)該投入樓市的錢(qián)“蒸發(fā)”或“抽離”。另外，股市持續(xù)“暴跌”帶來(lái)的強(qiáng)制平倉(cāng)壓力，開(kāi)始蔓延至場(chǎng)內(nèi)配資高凈值人群。投資者需追加大量保證金，不少購(gòu)房客在下定之后選擇退房。因此，樓市開(kāi)始與股市共振大幅下滑。
總結(jié)：股市對(duì)樓市帶來(lái)影響
國(guó)內(nèi)高凈值人群和中產(chǎn)階級(jí)在資產(chǎn)配置方面青睞房地產(chǎn)和股票投資，股票所得收益或損失對(duì)房地產(chǎn)改善和中高端市場(chǎng)的影響十分明顯。針對(duì)股民置業(yè)的調(diào)查問(wèn)卷顯示，本輪牛市中，一部分無(wú)房群體希望通過(guò)股市湊夠自身的首付房款；一部分有房群體希望通過(guò)股市放大自己的購(gòu)房資金，以便改善住房；還有一部分高凈值群體暫時(shí)沒(méi)有明確的換房需求，但股市獲利后，多數(shù)表示會(huì)將獲利資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是那些動(dòng)用杠桿資金超過(guò)的股民，可用于投資的凈資產(chǎn)少則50、100萬(wàn)，多則上千萬(wàn)、上億，大多直接對(duì)應(yīng)樓市的改善、中高端和豪宅需求。他們因自有資金充足而大膽冒進(jìn)，敢于通過(guò)融資融券、場(chǎng)外配資等方式投資股市。但股災(zāi)來(lái)的迅猛，固化的平倉(cāng)規(guī)則致使這類人群的虧損在股災(zāi)中被成倍放大。此輪股災(zāi)后，這類人群購(gòu)房能力大幅削弱，肯定會(huì)改善和中高端樓市帶來(lái)相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>
這種影響到底有多大呢？
綜合用CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)、中登數(shù)據(jù)、申萬(wàn)宏源數(shù)據(jù)、易居集團(tuán)調(diào)研數(shù)據(jù)、胡潤(rùn)研究院調(diào)研數(shù)據(jù)建立兩個(gè)模型來(lái)測(cè)算：
第一個(gè)模型的參數(shù)假定和測(cè)算過(guò)程如下：
第1步：根據(jù)申萬(wàn)宏源數(shù)據(jù)估算出此輪股災(zāi)股民“湮滅”的資產(chǎn)，即“3334億元-4056億元”。
第2步：根據(jù)胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2013高凈值人群另類投資白皮書(shū)》，高凈值人群的第一投資方向是房地產(chǎn)，比例高達(dá)76%。易居集團(tuán)針對(duì)股民置業(yè)的調(diào)查問(wèn)卷也顯示：高凈值股民未來(lái)會(huì)選擇將一半以上的股票資產(chǎn)用于投資房地產(chǎn)。為此，我們估算股災(zāi)中“湮滅”的資產(chǎn)，至少有50%原本會(huì)用于投資房地產(chǎn)。那么本輪股災(zāi)造成股民購(gòu)房資金的損失大概在“1667億元-2028億元”區(qū)間。
第3步：因?yàn)楦纳坪椭懈叨诵枨蟠蠖喽字脴I(yè)，假定二套首付比例為50%，那么“1667億元-2028億元”首付資金能夠撬動(dòng)的樓市成交量可以達(dá)到“3334億元-4056億元”。（注：這里我們忽略了部分改善需求是首置以及高凈值人群一次性付款比例較高等因素。）
第4步：因?yàn)閯?dòng)用杠桿資金炒股的人群大多是高凈值人群，大比例集中在一二線重點(diǎn)城市，購(gòu)房需求基本對(duì)應(yīng)樓市的改善和中高端需求。在這里，我們劃分改善和中高端需求的標(biāo)準(zhǔn)是：如果總價(jià)1-2倍于一個(gè)城市的套均總價(jià)即為改善需求，如果2-5倍于一個(gè)城市的套均總價(jià)即為中高端需求。至于那些總價(jià)低于城市套均總價(jià)的剛需，以及高于套均總價(jià)5倍的豪宅需求，其對(duì)應(yīng)的人群分別會(huì)因?yàn)橥顿Y的保守性及資產(chǎn)配置的靈活性等原因，即使在股市中遭受損失，也不會(huì)對(duì)其中長(zhǎng)期置業(yè)造成太大影響。為了便于測(cè)算，同時(shí)采取保守估算原則，我們將改善需求定在2倍于城市套均總價(jià)，將中高端需求定在5倍于城市套均總價(jià)。
第5步：根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)一、二城市套均成交總價(jià)為130萬(wàn)。按此標(biāo)準(zhǔn)，30個(gè)重點(diǎn)一、二城市的改善需求套均總價(jià)為260萬(wàn)，中高端需求套均總價(jià)為650萬(wàn)。另外，上述30個(gè)重點(diǎn)一、二城市2014年改善和高端置業(yè)需求成交金額比例約為6：4。假定上述“3334億元-4056億元”樓市成交金額按此比例分配，那么改善需求的成交金額為“2000億元-2434億元”，除以套均總價(jià)260萬(wàn)，即為“7.69萬(wàn)套-9.36萬(wàn)套”，同理算出中高端需求為“2.05萬(wàn)套-2.50萬(wàn)套”。
匯總一下，本輪股災(zāi)大概減少了“9.75萬(wàn)套-11.86萬(wàn)套”改善和中高端需求。
第二個(gè)模型的參數(shù)假定和測(cè)算過(guò)程如下：
第1步：根據(jù)中登公司數(shù)據(jù)，6月持有A股市值在50萬(wàn)以上的投資者數(shù)量環(huán)比銳減24萬(wàn)人。其中，持有市值在100-500萬(wàn)區(qū)間內(nèi)的投資者，減少數(shù)量最多，一個(gè)月減少12.75萬(wàn)人；其次為50-100萬(wàn)市值區(qū)間，投資者減少了8.55萬(wàn)。此外，500-1000萬(wàn)、1000-1億元、1億元以上市值分別減少了1.74萬(wàn)、1.13萬(wàn)、406人。
在此假定，市值在1000萬(wàn)以上的投資者較少考慮投資房地產(chǎn)。為此受影響的人群大概是12.75+8.55+1.74=23.04萬(wàn)人
第2步：結(jié)合胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2013高凈值人群另類投資白皮書(shū)》和易居集團(tuán)針對(duì)股民置業(yè)的調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)，我們?nèi)杂?0%比列估算，這部分高凈值人群原本會(huì)至少投資一套改善和中高端房產(chǎn)。
如按1賬戶1套估算，本輪股災(zāi)大概減少了11.52萬(wàn)套改善和中高端需求。
綜合模型1和模型2，本輪股災(zāi)大概減少了11萬(wàn)套左右的改善和中高端需求，大約占到前述30個(gè)重點(diǎn)一、二城市2014年改善和中高端置業(yè)成交總量的1/4左右。這11萬(wàn)套改善和中高端需求對(duì)應(yīng)的成交額大約占到2014年全國(guó)商品住宅總成交金額的6%左右。
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