當(dāng)一個(gè)物業(yè)公司被業(yè)主大會(huì)解聘后，應(yīng)該如何與新物業(yè)交接？康橋花園原物業(yè)公司的做法險(xiǎn)些釀成群體性事件：風(fēng)雨交加中，彩生活物業(yè)所管理的小區(qū)門(mén)禁、道閘、監(jiān)控、電腦等電子設(shè)備被拆除一空，消防設(shè)施基本癱瘓，就連電梯也有2臺(tái)“遭雷劈損壞”電路板失蹤。
市人大代表趙廣群律師表示，業(yè)委會(huì)可就物業(yè)交接時(shí)發(fā)現(xiàn)的公共設(shè)施損壞問(wèn)題，向物業(yè)公司提起財(cái)產(chǎn)損害民事賠償訴訟，“物業(yè)故意毀損和拆走設(shè)施設(shè)備，還可能觸犯刑法，可能涉嫌故意毀壞財(cái)物罪、侵占罪、盜竊罪等罪名，業(yè)委會(huì)可以報(bào)案要求刑事追責(zé)?！?/p>
本版主持：楊志敏
敏感小區(qū)
舊物業(yè)臨走前，門(mén)禁道閘系統(tǒng)拆除一空
龍崗區(qū)南灣街道康橋花園業(yè)主自治突圍記之二
當(dāng)一個(gè)物業(yè)公司被業(yè)主大會(huì)解聘后，應(yīng)該如何與新物業(yè)交接？康橋花園原物業(yè)公司的做法險(xiǎn)些釀成群體性事件：風(fēng)雨交加中，彩生活物業(yè)所管理的小區(qū)門(mén)禁、道閘、監(jiān)控、電腦等電子設(shè)備被拆除一空，消防設(shè)施基本癱瘓，就連電梯也有2臺(tái)“遭雷劈損壞”電路板失蹤。
5月24日業(yè)主投訴后，市、區(qū)住建部門(mén)與南灣街道辦當(dāng)天緊急協(xié)調(diào)，將原定于5月30日的新舊物業(yè)交接時(shí)間，提前到5月25日起分步進(jìn)行，由北方物業(yè)提前承擔(dān)小區(qū)安保責(zé)任。迄今為止兩周過(guò)去，彩生活物業(yè)仍然沒(méi)有恢復(fù)門(mén)禁監(jiān)控等小區(qū)設(shè)施，對(duì)其管理下消防系統(tǒng)為何癱瘓也沒(méi)有解釋。
半夜三更，
門(mén)禁道閘系統(tǒng)被拆除
5月24日凌晨3點(diǎn)，康橋花園一位老年業(yè)主行至小區(qū)門(mén)前，突然看到彩生活物業(yè)人員在拆除門(mén)禁系統(tǒng)，上前阻止但沒(méi)有效果。
天剛大亮?xí)r，小區(qū)9個(gè)人行門(mén)禁系統(tǒng)、5個(gè)車(chē)行道閘系統(tǒng)全部癱瘓，小區(qū)門(mén)洞大開(kāi)，人員車(chē)輛“自由通行”。
“敏感小區(qū)”注意到，在三期門(mén)崗保安亭的桌上有個(gè)鍵盤(pán)，但沒(méi)有顯示器，也沒(méi)有主機(jī)，保安員的解釋是“電腦被雷劈壞，拿走去修了。”
業(yè)主們都知道，彩生活被業(yè)主大會(huì)解聘，5月30日將與新物業(yè)交接；但業(yè)主們沒(méi)想到，5月23日彩生活突然開(kāi)始拆除監(jiān)控設(shè)施，小區(qū)一期監(jiān)控設(shè)備拆卸一空，二期3棟樓監(jiān)控設(shè)備也被拆除，在業(yè)委會(huì)報(bào)警并報(bào)告街道辦后物業(yè)停手，不料24日半夜三更，物業(yè)連門(mén)禁和道閘系統(tǒng)也開(kāi)始拆除。
5月24日，接到業(yè)主投訴后的當(dāng)天下午，市、區(qū)住建部門(mén)與街道辦、工作站緊急在康橋花園召集有關(guān)各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，要求彩生活恢復(fù)小區(qū)門(mén)禁和道閘系統(tǒng)，履行維護(hù)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的責(zé)任，并緊急協(xié)調(diào)將原定于5月30日進(jìn)行的新舊物業(yè)交接，改為5月25日起分步進(jìn)行，首先由新物業(yè)接管小區(qū)安保責(zé)任。
隨后北方物業(yè)交接時(shí)發(fā)現(xiàn)，停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、消防系統(tǒng)也基本癱瘓，交接之后的管理處辦公室，除了幾張桌椅，電腦等各種設(shè)備設(shè)施蹤跡不見(jiàn)。
蹊蹺的說(shuō)法：
“那是第三方拆的”
一場(chǎng)本應(yīng)正常的新舊物業(yè)交接，為什么出現(xiàn)小區(qū)門(mén)禁、道閘、監(jiān)控、電腦等設(shè)備大規(guī)模拆除的問(wèn)題？
在5月24日的緊急協(xié)調(diào)會(huì)上，彩生活物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，該公司從未指示拆除小區(qū)監(jiān)控設(shè)備，已拆除的設(shè)備“是由彩生活投資建設(shè)的，原有監(jiān)控未動(dòng)絲毫”；對(duì)于小區(qū)門(mén)禁和道閘系統(tǒng)被拆除，該負(fù)責(zé)人承認(rèn)“情況屬實(shí)”，但“那是第三方拆的”。
根據(jù)彩生活的說(shuō)法，康橋花園小區(qū)門(mén)禁由“第三方投資70萬(wàn)修建”，隨后“由彩生活每月付費(fèi)償還”，得知小區(qū)換物業(yè)的消息后，“第三方向業(yè)委會(huì)和新物業(yè)催款但他們不承認(rèn)，所以凌晨采取了措施”。
緊急協(xié)調(diào)會(huì)上，有關(guān)各政府部門(mén)明確要求彩生活立即恢復(fù)門(mén)禁、道閘系統(tǒng)有效運(yùn)作，該公司現(xiàn)場(chǎng)作出承諾，但迄今沒(méi)有履行。
在彩生活依然管理小區(qū)時(shí)，半夜三更搶拆門(mén)禁系統(tǒng)的是否為“第三方”，迄今沒(méi)有官方調(diào)查結(jié)論。但在北方物業(yè)接管小區(qū)安保后，一名原屬彩生活的物業(yè)人員拿出當(dāng)時(shí)拆的38個(gè)監(jiān)控?cái)z像頭和10個(gè)內(nèi)存條，“那時(shí)沒(méi)交給他們，現(xiàn)在交還給小區(qū)”。
消防維修“投資”530萬(wàn)
為何也癱瘓？
彩生活物業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人特別提出，康橋花園業(yè)主迄今仍然拖欠該公司物業(yè)費(fèi)約400萬(wàn)元，該公司還曾按照區(qū)有關(guān)部門(mén)要求，于2010年投資約530萬(wàn)元修復(fù)小區(qū)消防系統(tǒng)，扣除當(dāng)年小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)約370萬(wàn)元后，還有160萬(wàn)元“工程欠款”未收回。
業(yè)委會(huì)主任王闖立質(zhì)疑說(shuō)，如果該項(xiàng)工程確經(jīng)有關(guān)政府部門(mén)驗(yàn)收，并經(jīng)政府部門(mén)同意從專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)抵扣，小區(qū)業(yè)主每月都交專(zhuān)項(xiàng)維修資金7萬(wàn)多元，一年約90萬(wàn)元，幾年下來(lái)為什么還存在所謂的160萬(wàn)元“工程欠款”？彩生活物業(yè)的回應(yīng)很簡(jiǎn)單：日常收集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金已經(jīng)使用殆盡。王闖立進(jìn)一步質(zhì)疑：專(zhuān)項(xiàng)維修資金依法未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意就不能支出，彩生活為什么不但不依法上繳專(zhuān)項(xiàng)維修資金，而且未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意就擅自支出？
更讓業(yè)主們難以接受的是，彩生活物業(yè)聲稱(chēng)“投資530萬(wàn)元”維修消防系統(tǒng)，但該項(xiàng)工程并未向業(yè)主公開(kāi)任何竣工結(jié)算等信息，王闖立質(zhì)疑說(shuō)：“北方物業(yè)與彩生活交接時(shí)查明，現(xiàn)有消防系統(tǒng)已經(jīng)基本癱瘓，彩生活怎么可以一面聲稱(chēng)投資修復(fù)了消防系統(tǒng)，一面拿出一個(gè)癱瘓的消防系統(tǒng)，讓業(yè)主買(mǎi)單呢？”
故意損毀小區(qū)設(shè)施危及業(yè)主安全，可能觸犯刑法
對(duì)于交接前小區(qū)設(shè)備被拆除，彩生活物業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋聽(tīng)起來(lái)“理直氣壯”：彩生活拆的設(shè)備屬于該公司“投資”、半夜拆掉門(mén)禁系統(tǒng)的不是彩生活而是“第三方”、其投資530萬(wàn)的消防設(shè)施還有160萬(wàn)沒(méi)有收回、業(yè)主還拖欠物業(yè)費(fèi)400萬(wàn)……
按照這種說(shuō)法，無(wú)論小區(qū)設(shè)備“投資”的資金來(lái)源是否業(yè)主，物業(yè)公司進(jìn)行拆裝是其自由；無(wú)論物業(yè)公司與“第三方”簽訂什么合同，小區(qū)業(yè)主都必須承認(rèn)；無(wú)論“第三方”舉措是否危及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)公司沒(méi)有責(zé)任。
是非曲直一目了然。這更是對(duì)各小區(qū)業(yè)主的警醒：
首先，酬金制或包干制的法律含義，只是收支的結(jié)余盈虧歸屬業(yè)主或物業(yè)，而使用物業(yè)費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的各種設(shè)施都?xì)w業(yè)主所有。對(duì)于小區(qū)設(shè)備設(shè)施，業(yè)主們有必要提前“摸清家底”；
其次，維護(hù)電梯消防等正常運(yùn)轉(zhuǎn)，是物業(yè)公司最基本的責(zé)任。物業(yè)公司聲稱(chēng)“修復(fù)消防系統(tǒng)”但結(jié)果基本癱瘓，損害的正是業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全；
第三，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)或政府部門(mén)強(qiáng)制實(shí)施，物業(yè)公司無(wú)權(quán)動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也無(wú)權(quán)讓業(yè)主背負(fù)任何“第三方”債務(wù)。事實(shí)上，如果按包干制，所有債務(wù)應(yīng)由物業(yè)承擔(dān)，如果是酬金制，業(yè)主擔(dān)責(zé)的前提顯然須業(yè)主同意。
市人大代表趙廣群律師表示，業(yè)委會(huì)可就物業(yè)交接時(shí)發(fā)現(xiàn)的公共設(shè)施損壞問(wèn)題，向物業(yè)公司提起財(cái)產(chǎn)損害民事賠償訴訟，“物業(yè)故意毀損和拆走設(shè)施設(shè)備，還可能觸犯刑法，可能涉嫌故意毀壞財(cái)物罪、侵占罪、盜竊罪等罪名，業(yè)委會(huì)可以報(bào)案要求刑事追責(zé)?！?/p>
對(duì)于物業(yè)公司提出業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，趙廣群認(rèn)為這是合同履行糾紛，雙方如有爭(zhēng)議，建議物業(yè)循民事訴訟途徑解決，根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的證據(jù)規(guī)則，對(duì)其主張承擔(dān)“確實(shí)充分”的舉證責(zé)任。
小啟
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趙廣群律師辦案心得：微查秋毫，眾擎易舉
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