“3·30”政策之后，深圳房價(jià)上漲，不少已簽訂賣房合同的業(yè)主為“捂房高價(jià)賣”，不惜采取毀約方式。但昨日，有資深房地產(chǎn)法律專家提醒，買家可起訴并強(qiáng)制過戶。
深圳商報(bào)記者鄭健陽
“你還是先別買房了，有好多業(yè)主臨時(shí)毀約了?！奔t荔路上一家房產(chǎn)中介門口，地產(chǎn)中介小蔡無奈地勸說買家“再等等”?！?·30”政策之后，深圳房價(jià)上漲，不少已簽訂賣房合同的業(yè)主為“捂房高價(jià)賣”，不惜采取毀約方式。但昨日，有資深房地產(chǎn)法律專家提醒，買家可起訴并強(qiáng)制過戶。
房價(jià)上漲催生業(yè)主毀約潮
家住福田區(qū)的秦先生告訴記者，他于3月份花300多萬購買了蛇口一套二居室二手房，并交了10萬元的定金，買房的同時(shí)他賣掉了原有的房子，準(zhǔn)備近期交完余款并搬入新房。沒想到，進(jìn)入4月后，房價(jià)上漲，業(yè)主覺得原來賣得便宜了，寧愿雙倍賠付秦先生定金也不賣房。
昨日，在景田當(dāng)?shù)禺a(chǎn)中介的蔡小姐告訴記者，最近反價(jià)的業(yè)主特別多，“一會(huì)兒一個(gè)價(jià)”，連她也“抓不準(zhǔn)”，有的甚至毀約?，F(xiàn)在，她只能勸說買家“等一等”，等房價(jià)穩(wěn)定再出手。
廣東信榮律師事務(wù)所張茂榮律師專注房地產(chǎn)官司10余年。昨日，張茂榮告訴記者，這是他從業(yè)以來遇到的最大業(yè)主毀約潮。進(jìn)入4月，他的律所都坐滿了前來委托的買家和賣家，平均每天能接到20來個(gè)咨詢電話，有的是買家被毀約后前來咨詢辦法，有的則是業(yè)主前來咨詢?nèi)绾慰梢悦庳?zé)毀約，有的業(yè)主甚至直接發(fā)出解約函。
違約成本低致毀約難約束
秦先生說，業(yè)主臨時(shí)毀約讓他進(jìn)退兩難，當(dāng)他提出要加價(jià)購買時(shí)，業(yè)主要價(jià)將近400萬，這讓他難以承受，可他早已賣掉原有房子，想再次買房時(shí)，其他房子房價(jià)也在上漲。
“業(yè)主怎么能說毀約就毀約？”秦先生很憤怒。張茂榮解釋，首先，房價(jià)上漲，目前二手房成交價(jià)上漲20萬至100萬元，相對(duì)房價(jià)漲幅，業(yè)主的違約成本低。張茂榮舉例說，前不久，一買家在前?；?30萬購房，但近期遭遇業(yè)主反價(jià)，成交價(jià)增加100來萬，即使按照購房合同約定賠償雙倍定金和20%違約金，業(yè)主仍能多賺40來萬，“這么大誘惑，業(yè)主當(dāng)然不惜毀約也不賣房?！?/p>
其次，買家維權(quán)成本高，訴訟不確定性也是原因。張茂榮說，除了“定金雙倍返還”是法律規(guī)定的，但大多合同中規(guī)定的“違約一方按成交價(jià)20%支付違約金”則難以保證，“法院判決時(shí)，有可能調(diào)低違約金比例。”而買家在此期間的損失也很重，如房價(jià)上漲后遭遇再次購房的升值差額，這也是難以舉證的。
律師支招防范業(yè)主毀約
種種因素致業(yè)主毀約行為難約束，難道買家就束手無策？據(jù)張茂榮介紹，房價(jià)上漲，賠償過低，但其實(shí)買方可以起訴業(yè)主并強(qiáng)制過戶。張茂榮代理的案件中早已有成功案例。在其中一案例中，買方僅支付定金2萬元，但業(yè)主以各種理由遲遲不肯過戶，買房即使索賠也無法彌補(bǔ)損失，此案經(jīng)深圳市羅湖區(qū)人民法院、深圳市中級(jí)人民法院二審終審，均判決業(yè)主行為構(gòu)成違約，強(qiáng)制將涉案房產(chǎn)過戶至買家名下并執(zhí)行完畢。4月底，張茂榮作為代理律師收到深圳市羅湖區(qū)人民法院判決書，法院判決，全額支持要求業(yè)主賠償成交價(jià)20%的違約金。
防范毀約行為同樣重要。張茂榮支招：1、增加定金數(shù)額，提高違約成本；2、完善合同條款，防止約定不明；3、切斷毀約借口，確保合同有效；4、縮短交易期限，盡快完成過戶；5、委托律師陪購，確保購房無憂。
趙廣群律師辦案心得：微查秋毫，眾擎易舉
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