留個(gè)心眼的話，你會(huì)注意房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)論是贈(zèng)與、繼承或是抵押，都是實(shí)行登記制度，在有關(guān)房產(chǎn)抵押登記上，根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定，以房產(chǎn)進(jìn)行抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自抵押物登記之日起生效。那只交付無(wú)抵押登記的話，抵押是否有效？
【關(guān)鍵詞】房屋產(chǎn)權(quán)、交付、抵押、登記
【案情】
在2000年8月31日，王乙和妻子趙丙分別與汽車公司、擔(dān)保公司簽訂了一份第三人抵押合同。王乙以位于潤(rùn)州區(qū)某村的一套房屋為汽車公司的貸款提供反擔(dān)保抵押；而趙丙則以位于市區(qū)的一套住房為汽車公司的貸款提供反擔(dān)保。王乙和趙丙都在合同中約定，愿以上述房產(chǎn)為汽車公司的30萬(wàn)元貸款向擔(dān)保公司提供反擔(dān)保；還約定本合同依《擔(dān)保法》規(guī)定應(yīng)向有關(guān)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，本合同自登記之日起生效。王乙和趙丙并把上述提供反擔(dān)保的房屋產(chǎn)權(quán)證交付給了擔(dān)保公司。擔(dān)保公司見(jiàn)有了反擔(dān)保，便同意為汽車公司的貸款擔(dān)保保證擔(dān)保。
2000年9月1日，汽車公司經(jīng)協(xié)商后與鎮(zhèn)江某商業(yè)銀行簽訂借款合同一份。合同約定，汽車公司向銀行貸款30萬(wàn)元，借款期限從2000年9月1日至2000年12月1日止。同日，擔(dān)保公司與銀行簽訂了保證合同，由擔(dān)保公司為汽車公司的上述借款提供連帶責(zé)任的擔(dān)保。銀行依約向汽車公司提供貸款30萬(wàn)元，當(dāng)擔(dān)保公司要求王乙夫婦到房產(chǎn)部門去辦理抵押登記時(shí)，王乙夫婦卻以種種原因搪塞，不愿去登記部門辦理登記，致使抵押的房產(chǎn)沒(méi)能辦理登記。擔(dān)保公司認(rèn)為反正作抵押的房屋產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)拿在手中，即使不辦理登記也應(yīng)當(dāng)有效，況且也沒(méi)有辦法強(qiáng)迫王乙夫婦去辦理登記。
借款到期后，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，汽車公司未能依約還本付息，經(jīng)銀行多次催要，汽車公司僅償還了7萬(wàn)元借款本金。銀行見(jiàn)汽車公司無(wú)力償還全部本息，便要求保證人擔(dān)保公司承擔(dān)連帶責(zé)任的保證責(zé)任，代為償還汽車公司尚欠的借款本金和利息。擔(dān)保公司只好于2002年11月1日代汽車公司償還了借款本息共計(jì)25萬(wàn)余元。
擔(dān)保公司在代汽車公司償還了款項(xiàng)后，便要求王乙夫婦承擔(dān)抵押責(zé)任。要求拍賣或變賣王乙夫婦抵押的房屋，用所得的價(jià)款來(lái)償付自己代汽車公司償還的款項(xiàng)。王乙夫婦未同意，不愿承擔(dān)抵押責(zé)任。擔(dān)保公司無(wú)奈之下，便將汽車公司和王乙夫婦一并告到法院。要求汽車公司立即償付代償?shù)馁J款本息25萬(wàn)余元，并要求王乙夫婦以其抵押物承擔(dān)抵押責(zé)任。
汽車公司辨稱：向銀行借款30萬(wàn)元屬實(shí)，但因經(jīng)營(yíng)狀況不佳，公司日前已歇業(yè)，無(wú)力償還借款。擔(dān)保公司代其償付25萬(wàn)余元也是事實(shí)。提供反擔(dān)保的房屋之所以未辦理抵押登記，是因?yàn)榈盅喝送跻曳驄D不同意去辦理。
王乙夫婦辯稱：根據(jù)擔(dān)保公司與其二人簽訂的第三人抵押合同，明確約定抵押合同必須辦理抵押登記后才生效。因兩面份合同均未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，因此兩份合同并未生效。另外，王乙和妻子趙丙在與擔(dān)保公司簽訂抵押合同時(shí)，相互均未征得對(duì)方同意，所以后來(lái)沒(méi)有去辦抵押手續(xù)。
【律師點(diǎn)評(píng)】
根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定，以房產(chǎn)進(jìn)行抵押的應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自抵押物登記之日起生效。本案中雙方所涉的抵押標(biāo)的物是房產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。王乙夫婦雖然分別與擔(dān)保公司簽訂了第三人抵押合同，而且將房產(chǎn)權(quán)證交付給了擔(dān)保公司，說(shuō)明抵押合同已經(jīng)成立，但并未到相關(guān)部門辦理抵押物登記手續(xù)，故抵押合同尚未生效。擔(dān)保公司以王乙夫婦已交付房產(chǎn)權(quán)證為理由來(lái)主張抵押權(quán)不能成立，擔(dān)保公司不能就王乙夫婦的兩套房產(chǎn)行使抵押權(quán)，既不享有對(duì)王乙夫婦的房產(chǎn)折價(jià)或者以變賣、拍賣該房產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。但王乙夫婦在簽訂抵押合同后卻拒絕到房管部門辦理抵押登記，導(dǎo)致抵押合同未能生效，顯然違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，致使擔(dān)保公司的利益受到損失，代汽車公司償付了擔(dān)保債務(wù)25萬(wàn)余元，因此王乙夫婦應(yīng)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。于是依法判決汽車公司在判決生效后十日內(nèi)支付擔(dān)保公司代付的25萬(wàn)余元；王乙夫婦則在其提供反擔(dān)保的抵押物的價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
另外，本案中當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于王乙夫婦與擔(dān)保公司簽訂的抵押合同是否有效。擔(dān)保公司認(rèn)為王乙夫婦已經(jīng)交付房屋產(chǎn)權(quán)證，雖未辦理抵押登記，抵押合同也應(yīng)有效。而王乙夫婦則認(rèn)為未辦理抵押物登記，抵押合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效，既然抵押無(wú)效，那么王乙夫婦就不應(yīng)再承擔(dān)責(zé)任。
我國(guó)《擔(dān)保法》第四十二條規(guī)定：“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無(wú)地上定著物的抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三）以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門；（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門；（五）以企業(yè)的設(shè)備和其它動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商登記部門?！痹摲ǖ谒氖粭l明確規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！庇缮鲜鲆?guī)定可見(jiàn)，以房產(chǎn)作抵押的，必須要到縣級(jí)以上的相關(guān)部門去辦理抵押物登記手續(xù)，否則抵押便不能生效，這屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定。僅僅交付房屋產(chǎn)權(quán)證不能說(shuō)明抵押合同生效，還應(yīng)當(dāng)及時(shí)到房產(chǎn)管理部門去辦理抵押登記，只有這樣，抵押權(quán)才能有效成立，否則便不能行使抵押權(quán)。而抵押人既然同意提供，就應(yīng)當(dāng)積極配合抵押權(quán)人去相關(guān)部門辦理抵押登記，否則即使抵押合同未生效，抵押人也有可能因此承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
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