容積率指單位面積的土地上的建筑容量，即建筑物面積與用地面積的比率：如100㎡土地上建設(shè)60㎡房屋，其容積率為建筑面積：60/用地面積100=0.6 。
對于普通公民來講，容積率是一個(gè)反映房屋舒適程度概念，容積率越低的建筑物，其居住的舒適程度則越高；對于開發(fā)商來講，容積率是代表了土地利用率和商業(yè)價(jià)值，容率越高則單位面積土地上可建設(shè)的樓盤越多，獲取的商業(yè)價(jià)值就越高；此外對于政府來講容積率關(guān)系到土地出讓金的價(jià)格，容積率越高的土地則土地出讓金越高，且城市建設(shè)亦由合理的規(guī)劃。
國有土地上房屋征收中，被征收人可能平時(shí)不太注重“容積率”這個(gè)問題，但是“容積率”往往會(huì)關(guān)系到征收補(bǔ)償金額，對被征收人有著直接的影響。
在法律上，判斷房屋合法及是否補(bǔ)償，原本是按照是否具備產(chǎn)權(quán)證書及規(guī)劃手續(xù)等為依據(jù)的，但是由于以往行政機(jī)關(guān)不重視、群眾法律意識(shí)淡薄的原因，往往很大一部分公民房屋規(guī)劃手續(xù)、產(chǎn)權(quán)證書不全，甚至沒有任何審批手續(xù)，特別是舊城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)這類片區(qū)，這種問題尤為凸出，社會(huì)矛盾也很嚴(yán)重。
為維護(hù)群眾合法權(quán)益，國務(wù)院在2003年出臺(tái)《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》通知規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋,應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的,要抓緊制訂相應(yīng)的政策,限期處理解決”
新拆遷法即《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
可見對于未經(jīng)登記的建筑物并非直接按照違章建筑處理，二是根據(jù)是否符合規(guī)劃等客觀因素進(jìn)行認(rèn)定，法律保護(hù)被征收人合理權(quán)益，但也存在部分人私搭亂建，其房屋面積太大，這又如何處理？故如果符合規(guī)劃要求、符合其他法定條件則即使不具備相關(guān)手續(xù)認(rèn)定為合法，反之認(rèn)定為違法，其中很多地方便以容積率作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。
例如：某縣實(shí)施舊城改造，需要征收A區(qū)全部房屋，縣政府制訂了《房屋征收補(bǔ)償安置方案》，方案規(guī)定：對于房屋合法建筑面積認(rèn)定以產(chǎn)權(quán)證書為準(zhǔn)，如不具備產(chǎn)權(quán)證書的房屋，按照合理容積率為1.6，容積率為1.6以下建筑物認(rèn)定為合法建筑予以補(bǔ)償；對于容積率超過1.6部分的建筑物，認(rèn)定為違章建筑不予補(bǔ)償。在這種情況下如：張先生100㎡土地使用權(quán)上建設(shè)房屋200㎡，則超出容積率1.6的部分：40㎡房屋沒有補(bǔ)償，這40㎡房屋是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，極有可能引發(fā)張先生與政府征收部門的爭議。
張先生這40㎡房屋是否應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償呢？方案中這條規(guī)定是否合理呢？其實(shí)這一爭議的焦點(diǎn)是容積率標(biāo)準(zhǔn)如何確定。
由于涉及的專業(yè)知識(shí)具有一定的深度，長期以來這類問題一直困擾著被征收人，甚至一些地方的征收實(shí)施部門也不能作出合理的解釋，加劇房屋征收中的社會(huì)矛盾。
筆者以為，容積率標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)當(dāng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求各地方制定的控制性詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)，即超越控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率范圍的房屋，視為超越容積率控制指標(biāo)，同時(shí)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，并有權(quán)就涉及其利害關(guān)系的建設(shè)活動(dòng)是否符合規(guī)劃的要求向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢?！?/p>
筆者認(rèn)為：以此為據(jù)，首先：控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有明確的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標(biāo)，這為認(rèn)定提供了合理的標(biāo)準(zhǔn)，提供了了法律依據(jù)；其次，被征收人可以依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》到城鄉(xiāng)規(guī)劃部門進(jìn)行查詢自己的建筑物是否符合規(guī)劃控制要求，這樣增加了房屋征收有關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的透明性、公開性，有利于減小被征收人與征收部門的爭議；其三、在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺(tái)之前1990年出臺(tái)的《城市規(guī)劃法》甚至更早的1984年出臺(tái)的《城市規(guī)劃條例》均具有相似規(guī)定，有利于歷史問題的形成的未經(jīng)登記建筑物界定。
2012年2月17日住建部出臺(tái)《建設(shè)用地容積率管理辦法》，辦法第五條規(guī)定“任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率?！边M(jìn)一步明確規(guī)定了單位和個(gè)人遵守控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)的義務(wù)。
此外，容積率如何計(jì)算問題是征收部門以及被征收人容易疏忽的問題，很多地方計(jì)算容積率往往是按照建筑面積/用地面積，實(shí)際上這種方式并不一定準(zhǔn)確，2005年住建部批準(zhǔn)了《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，目前根據(jù)住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》，根據(jù)規(guī)范和規(guī)則，建筑物的高度不同、層數(shù)不同，建筑面積的折算、容積率攤派均有不同方式， 在實(shí)施征收補(bǔ)償時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)范和規(guī)則進(jìn)行計(jì)算，以保障征收補(bǔ)償公平公正。
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