被拆遷戶如何選擇靠譜的律師

1、首選北京律師

很多被拆遷戶在自己的土地或房屋所在地已經(jīng)咨詢過拆遷律師，而且應(yīng)該還不止一家，但是大多數(shù)當(dāng)?shù)氐穆蓭煏嬷@類官司不能打，甚至?xí)嬖V你這類案子法院根本不會受理，和政府打官司也贏不了，也許個別律師愿意接你的案子，但是絕不會啟動行政訴訟程序，而是苦苦地將你置于和開發(fā)商的民事糾紛中，這種思路要想解決補(bǔ)償不合理的問題，那是很難的，所以，你花的律師費(fèi)很可能達(dá)不到預(yù)期的效果。因此，征地、拆遷案件，只能找北京的律師。不相信?首先，本地律師是不愿意“得罪”政府的。拆遷從1991年第一次出臺城市房屋拆遷管理條例，到2001年修訂，再到2011年從拆遷改為征收，在過去的二十多年里，一直沒有改變的就是政府審批、參與甚至主導(dǎo)拆遷的狀態(tài)。近些年隨著土地財政在地方財政中占的比例越來越高，拆遷、房地產(chǎn)、土地一級開發(fā)、土地整理儲備這些新名詞幾乎都是伴隨著體制的需要而越來越高頻率的出現(xiàn)在公眾的視野里。對于本地律師來說，政府和開發(fā)商的支付能力顯著地高于普通百姓，而且越是在經(jīng)濟(jì)較差、發(fā)展薄弱的二三線城市，政府和百姓之間的這種財富差異越是顯著地決定了誰給當(dāng)?shù)芈蓭熖峁┝烁嗟臓I業(yè)額，本地律師為了一兩個案子或者所謂的正義感，放棄了更有支付能力的客戶和市場環(huán)境，對他們來說的影響是致命的。其次，司法局與年檢成為政府制約律師的致命武器。按照我國目前的政策，律師和律師事務(wù)所都受到司法局的管理。每一年的5月到8月，各地司法局都要對當(dāng)?shù)氐穆蓭熀吐伤M(jìn)行年檢。如果年檢通過則律師可以繼續(xù)執(zhí)業(yè)，否則就無法再出庭打官司了。拆遷律師因為經(jīng)常要與強(qiáng)權(quán)對抗，得罪政府各級部門是家常便飯，因此很容易遭到打擊報復(fù)，而這種報復(fù)往往是通過不通過年檢或者刑事案件來實現(xiàn)的。多數(shù)情況下，拆遷方都會與當(dāng)?shù)卣斜容^深的交往，這就導(dǎo)致在項目中為百姓維權(quán)的律師常常被當(dāng)?shù)厮痉ň旨s談，一旦律師的執(zhí)業(yè)證也在這個區(qū)或者這個市，區(qū)司法局或市司法局就可以用不過年檢相逼，要求律師退出代理。拆遷是政治案件，唯有北京有得天獨(dú)厚的政治資源，在北京代理全國的拆遷案件都比較方便。所以，征地、拆遷維權(quán)，您就不得不請北京拆遷律師了。

2、選最專業(yè)的律師

中國實行改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度令世界矚目，隨之產(chǎn)生了國人對城市化的渴求，然而伴隨著大規(guī)模的城市擴(kuò)張和舊城區(qū)改造，各地動拆遷問題愈發(fā)凸顯出來。這種矛盾的擴(kuò)大和激烈程度表明，動拆遷問題已不再是表面上的城市建設(shè)糾紛問題，實際上它已牽涉到法律、政府職能、公眾權(quán)利等多個方面。就法律而言，房屋拆遷案件涉及到以行政法為主的多部門學(xué)科。由于“民告官難”的國民意識和現(xiàn)實狀況所限，律師介入傳統(tǒng)領(lǐng)域像民法、刑法、經(jīng)濟(jì)法的較多，占到律師總數(shù)的99%都不為過，而真正的行政法律師為數(shù)很少。因此很多公民一提到和政府打官司就垂頭喪氣，自認(rèn)倒霉。政府方面，進(jìn)一步說是基層政府的依法行政在我們國家還很不理想，甚至說是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而房屋拆遷案件中涉及到的公民私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)、土地使用權(quán)的補(bǔ)償、拆遷的司法裁決、政府文件的公開、強(qiáng)制拆遷的合法性等諸多問題違法操作是相當(dāng)嚴(yán)重，甚至還牽涉到一些刑事犯罪。資深律師經(jīng)歷了大量的拆遷案件后，對行政法方面的法律法規(guī)的駕馭能力已經(jīng)相當(dāng)嫻熟，再加上傳統(tǒng)民、刑事領(lǐng)域理論和經(jīng)驗的積累，已經(jīng)對房屋拆遷中遇到的種種問題基本上都能夠解決，同時在和政府協(xié)商解決問題上也有了足夠的智慧。所以，征地、拆遷案件請選擇北京專業(yè)的拆遷律師，可以說選擇一位專業(yè)的拆遷律師，你的維權(quán)已經(jīng)看到了一半的希望。

3、選口碑好的律師

京城里大小的拆遷律師可謂是令人眼花繚亂，百度上隨便一搜索，都能找出一籮筐來，再看看介紹，哪個都是身經(jīng)百戰(zhàn)、為民請命的好律師，選擇哪個?這就需要被拆遷戶擦亮眼睛了。到底哪個律師好，恐怕自己說了不算，委托過或者咨詢過的被拆遷戶才是最有發(fā)言權(quán)的，所以，律師的口碑在一定程度上能反映出一定的問題。好口碑就像產(chǎn)品的品牌，大家好才是真的好。另外，一個專注于征地拆遷案件的律師或者團(tuán)隊，其網(wǎng)站或個人空間必定是充實而不斷更新的。要知道一個案例好編，但是日積月累，成百上千的案例則是律師辛辛苦苦一點(diǎn)一點(diǎn)做出來的。專業(yè)的律師和團(tuán)隊，對征地拆遷領(lǐng)域的研究也必然是較為深刻的，對社會上發(fā)生的拆遷新聞和新生事物有自己獨(dú)到的見解和觀點(diǎn)，對法制建設(shè)和法律動態(tài)必定也是時刻關(guān)注的，這些都做到了，該律師和團(tuán)隊的網(wǎng)頁上必定是內(nèi)容豐富而富有深度的。冰凍三尺非一日之寒，輕描淡寫幾句話描述的網(wǎng)頁和欄目眾多內(nèi)容充盈的網(wǎng)頁是不可同日而語的，相信廣大的被拆遷人已然可以領(lǐng)悟其中奧妙。

4、請律師“宜早不宜遲”

目前的城市房屋拆遷大致分幾個階段，第一階段是房屋拆遷的決定階段，是由申請和許可構(gòu)成，立項許可、規(guī)劃許可、用地許可、方案和資金到位缺一不可。實踐中很常見的是地方政府部門違規(guī)操作或者偷換概念，例如以某個意見代替相關(guān)許可文件，允許開發(fā)商“先上車后買票”，這不僅是對行政權(quán)力的褻瀆，也對廣大被拆遷人權(quán)益造成嚴(yán)重?fù)p害。第二階段是房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商階段。這個階段主要就是協(xié)商安置拆遷補(bǔ)償事宜，這是拆遷雙方互相試探和摸底的階段，被拆遷人如果有堅強(qiáng)的法律盾牌，自然胸有成竹不會心生膽怯，加上對拆遷方違法點(diǎn)的精準(zhǔn)打擊，是最容易獲取合理補(bǔ)償而順利完成拆遷大業(yè)的。第三個階段是房屋拆遷的裁決階段。自2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實施后，原來的裁決程序已經(jīng)被補(bǔ)償決定程序所取代，然而這兩個程序在性質(zhì)上是一樣的，對方一發(fā)補(bǔ)償決定書就意味著強(qiáng)制拆遷的來臨，如果這個時候被拆遷人還是無動于衷，那就大錯特錯，而是應(yīng)當(dāng)抓緊時間提起復(fù)議或者訴訟程序阻止強(qiáng)拆到來。許多當(dāng)事人不會用法律維護(hù)自己的合法權(quán)益，只會不收裁決書，不理拆遷人。殊不知這種的消極做法于事無補(bǔ)。如果在這個階段仍然無為而治，就是在等待別人在拆你的房子。四是房屋拆遷的實施階段，即強(qiáng)制拆遷階段。到了此時，對于被拆遷戶來說，已經(jīng)是比較被動的時候了。但是，因為征收方在征收程序上往往存在違規(guī)操作，所以被拆遷人還是有機(jī)會扭轉(zhuǎn)局面的。綜上所述，不管在哪個階段，都可以請律師介入維權(quán)，但是維權(quán)的效果和難度是不一樣的，作為一名專業(yè)從事征地拆遷案件的律師，真心希望廣大的被拆遷人如果面對不合理補(bǔ)償或者非法逼遷的，一定要及早請律師介入，啟動相關(guān)的法律程序，不要等到強(qiáng)拆發(fā)生之后或者發(fā)生了流血沖突事件再來找律師。一般來說，在拆遷補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商階段請律師介入是最好的時機(jī)，越容易達(dá)成合理補(bǔ)償而順利搬遷。

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梁開貴律師

執(zhí)業(yè)律所：北京京平律師事務(wù)所

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梁開貴律師，北京京平律師事務(wù)所專職律師，北京市律師協(xié)會陽光六、七期成員，海淀區(qū)律師協(xié)會青工委委員，中國人民大學(xué)律師學(xué)院校友。執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：土地征收、房屋拆遷、土地爭議、行政復(fù)議、行政訴訟、法律顧問。電話：13910368757，QQ：13910368757或1874735391，微信公眾號：lkg-lawyer，微信號：13910368757，郵箱：13910368757@163.com，傳真：010-68945339，中國征地拆遷行政復(fù)議訴訟網(wǎng)：http://user.qzone.qq.com/187473

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