上海某實業(yè)有限公司與方某房屋租賃合同爭議案

案件類型：合同

辦理方式：訴訟

承辦人：余金龍律師（被告代理人）

【案件摘要】

原告方某與被告上海某實業(yè)有限公司就房屋租賃等事宜發(fā)生爭議，方某于2013年7月12日向上海市浦東新區(qū)人民法院提起訴訟。

原告方某訴稱：案外人陳某于2008年3月22日將坐落在浦東新區(qū)崮山路998弄3號樓4層房屋與被告簽訂了《房屋租賃合同》一份，約定，房屋租賃為5年，自2008年3月22日至2013年3月21日，承租房屋用于開設(shè)網(wǎng)吧，年租金為30萬/年，支付方式為付六押一。合同到期之后可以續(xù)簽，續(xù)簽的租金遞增幅度為5%。陳某承租第三年，也即在2011年6月由于網(wǎng)吧生意清淡，入不敷出，遂找到原告，雙方就合同概括轉(zhuǎn)讓達(dá)成一致。事后，原告接手房屋后，對網(wǎng)吧場所進(jìn)行了整體改造并增設(shè)游戲房。原告向被告發(fā)送了合同轉(zhuǎn)讓通知一份，被告對雙方的轉(zhuǎn)租行為不予認(rèn)可并拒絕接受租金，雙方發(fā)生爭執(zhí)并發(fā)生斗毆，此事經(jīng)過片區(qū)派出所調(diào)解，被告口頭承諾接受原告支付的租金?，F(xiàn)租期已到期，被告向案外人陳某發(fā)送續(xù)約通知并且派人告知原告期限已到準(zhǔn)備收房。原告認(rèn)為被告不遵守合同有關(guān)續(xù)租的約定，無視原告斥巨資裝修改造的事實，強(qiáng)行讓原告辦理房屋，損害了原告的合法權(quán)益。請求判令：1.被告按照《房屋租賃合同》有關(guān)合同終止的約定，與原告做好結(jié)算并退還原告押金（也即案外人陳某交付的押金）；2.依法判令被告賠償原告對租賃房屋投資的裝修費用共計582000元；3.依法判令被告承擔(dān)本案的全部訴訟費用。

被告上海某實業(yè)有限公司辯稱：1.原被告之間并非房屋租賃關(guān)系，被告與案外人陳某存在著租賃關(guān)系，原告只是陳某的代理人，原告與陳某之間的合同概括轉(zhuǎn)讓不生效。本案中，原告與案外人陳某未盡合同一方主體即被告的書面同意，簽訂概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將案外人在《房屋租賃合同》項下的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓予原告，在法律上不生效，被告與方某之間的租金以及租賃相關(guān)費用的結(jié)算不代表被告承認(rèn)原告的概括受讓行為，原告只是陳某的受托人，原告在本案中的訴訟主體不適格；2.被告到期收回承租房屋是行使物權(quán)的合法行為。被告按照與陳某簽訂的《房屋租賃合同》的有關(guān)到期續(xù)簽約定：租期到期前，承租人應(yīng)提前一個月向出租方申請續(xù)租，被告向陳某致發(fā)了公函，詢問陳某續(xù)租意向。陳某在規(guī)定的期限內(nèi)沒有回復(fù)，視為陳某并無續(xù)租意向，租期到期后，被告有權(quán)要求承租人搬離房屋，并且被告已經(jīng)給予承租人一定的騰房寬限期，承租人在寬限期內(nèi)不予搬離，被告采取斷水?dāng)嚯姶胧┖锨楹戏ǎ?.原告主張被告賠償裝修損失費沒有任何依據(jù)，原告在沒有征得合同一方即被告的書面同意下，擅自受讓的權(quán)利義務(wù)，并且在無原告的書面同意下私自斥巨資對房屋進(jìn)行裝修改造，讓被告承擔(dān)裝修損失沒有任何依據(jù)。

【處理結(jié)果】

浦東新區(qū)人民法院判決如下：1、判決原告訴訟主體不適格；2、訴訟費由原告承擔(dān)。

【法律評析】

本案存在以下幾個主要爭議焦點：

1、雙方原告與案外人簽訂的租賃合同概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力存在著異議。原告認(rèn)為，雙方簽訂概括轉(zhuǎn)讓協(xié)議時已經(jīng)書面通知被告，原告與被告在派出所的調(diào)解筆錄上達(dá)成協(xié)議，即被告接收原告支付的租金，允許原告經(jīng)營到租期到期視為被告同意其與陳某的概括轉(zhuǎn)讓行為；被告認(rèn)為：被告接受原告支付的租金并且出具發(fā)票給原告不視為被告同意其概括受讓，被告只是將原告視為承租方陳某的合法代理人即代理其承租管理房屋、支付租金等，并未向原告出具任何同意其概括受讓的書面內(nèi)容。根據(jù)合同法關(guān)于合同概括轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，合同概括轉(zhuǎn)讓須征得合同相對方的書面同意。故原告不得受讓案外人在租賃合同項下的權(quán)利義務(wù)，原告與被告并無租賃合同關(guān)系，原告不得基于房屋租賃合同向被告主張任何權(quán)利。法院認(rèn)為：按照合同法關(guān)于合同概括轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，合同一方概括轉(zhuǎn)讓其在合同項下的權(quán)利義務(wù)理應(yīng)征得相對方的書面同意，本案中，陳某在沒有征得被告相對方的同意，私自轉(zhuǎn)讓合同，在法律上不產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的效力。

2、雙方對被告出具給原告的租金發(fā)票的行為性質(zhì)存在異議。原告認(rèn)為：被告盡管沒有書面同意其與陳某的轉(zhuǎn)讓行為，但是其收取原告支付的租金視為在行動上接受了原告的概括受讓行為。被告認(rèn)為：其雖然向原告出具租金發(fā)票是基于如下兩種原因：一則是規(guī)范財務(wù)的行為，被告在收取原告支付的租金理應(yīng)按照財務(wù)法律法規(guī)向支付人開具發(fā)票入賬，況且被告是以原告作為被告的代理人來收取此筆租金。二則是被告在開具發(fā)票的抬頭上雖然寫著付款人的名稱即原告名下的公司名稱，但是在括號后也注明是陳某委托支付，正好印證了原告是代為支付的行為。法院認(rèn)為：被告出具發(fā)票的行為只是規(guī)范財務(wù)的行為，按照發(fā)票管理法規(guī)，被告理應(yīng)向付款人開具發(fā)票，且被告在發(fā)票付款人的抬頭處注明是陳某委托支付，印證了被告出具發(fā)票不是接受原告概括受讓租賃合同項下權(quán)利義務(wù)的行為。

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