?裁判摘要]
一、人民法院依法獨立行使審判權(quán)，在審理案件中以事實為根據(jù)，以法律為準繩。人民法院據(jù)以定案的事實根據(jù)，是指經(jīng)依法審理查明的客觀事實。建設行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，則人民法院應當依法認定房屋存在質(zhì)量缺陷。
二、除有特別約定外，房屋出賣人應當保證房屋質(zhì)量符合工程建設強制性標準以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復等民事責任的，人民法院應當予以支持。
原告：楊珺。
被告：東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：季國棟，該公司總經(jīng)理。
原告楊珺因與被告東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱東盛房地產(chǎn)公司)發(fā)生商品房買賣合同糾紛，向江蘇省東臺市人民法院提起訴訟。
原告楊珺訴稱：2006年3月25日，原告與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購買被告開發(fā)的東臺市水景灣10號樓A室房屋一套，并于同年5月至9月進行了精裝修。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題，雖然被告得知后對裂縫及滲漏問題進行了多次處理，但仍未能根治修復，從而給原告造成了損失。隨后，南京東南建設工程安全鑒定有限公司對裂縫滲漏原因及修復方案進行了鑒定，認定墻體裂縫主要是因溫度變化時結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導致樓層溫度裂縫明顯，而墻體裂縫是窗戶部位產(chǎn)生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔修復房屋裂縫及相關費用的民事責任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。
原告楊珺提交了如下證據(jù)：
1．原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書各一份，用以證明原被告之間存在買賣合同關系，且屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結(jié)構(gòu)工程和主體結(jié)構(gòu)工程都屬于被告的保修范圍。
2．照片16張、南京東南建設工程安全鑒定有限公司第SF207078-1號鑒定報告一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質(zhì)量缺陷，且系溫度變化時結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面未做保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯，這種裂縫嚴重影響了原告楊珺對房屋的使用和觀瞻。鑒定報告還對裂縫提出了整改及修復方案。
3．東臺市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的建設工程質(zhì)量監(jiān)督報告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評估報告各一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋在工程設計上存在著建筑節(jié)能方面的質(zhì)量缺陷，在合同中被告沒有載明此情況，在交付時亦未能告知。
4．2007年8月13日和6月12日被告東盛房地產(chǎn)公司作出的關于東臺水景灣維修的說明和關于對業(yè)主反映有關質(zhì)量問題的處理情況說明及其態(tài)度和建議，用以證明被告已進行了維修，但未能修復的事實。
5．2007年12月30日建筑工程預算書，用以證明按照鑒定結(jié)論提出的整改修復方案產(chǎn)生的工程預算。
6．南京千都裝飾工程有限公司東臺分公司稅務登記證、營業(yè)執(zhí)照、裝飾工程合同書、收條、報修記錄表、情況反映及證人證言各一份，用以證明原告楊珺在房屋裝修期間，因被告東盛房地產(chǎn)公司對A室墻體進行二次修復，導致裝修工期延誤，補償裝修方違約金等共7100元。
7．中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》，用以證明對房屋修復整改所需的費用。
被告東盛房地產(chǎn)公司辯稱：被告交付給原告楊珺的房屋經(jīng)竣工驗收合格，被告僅在保修期限內(nèi)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定承擔維修責任。被告的施工圖設計文件通過了有關行政部門審查，符合國家強制性標準及規(guī)范的要求。屋面未做保溫屋符合設計要求和規(guī)定，不是被告的過錯。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務。原告的主張沒有合同和法律規(guī)定上的依據(jù)，故請求駁回原告的訴訟請求。
被告東盛房地產(chǎn)公司提交了如下證據(jù)：
1．勘察單位質(zhì)量評估報告、設計單位工程質(zhì)量檢查報告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評估報告、單位工程竣工驗收報告、單位工程交付竣工驗收證明書、建設工程質(zhì)量監(jiān)督報告，用以證明該房屋通過了各方主體，包括政府的工程質(zhì)量監(jiān)督部門的驗收，該工程按圖施工，符合設計要求，為質(zhì)量合格工程，符合國家強制性標準及規(guī)范。
2．關于發(fā)布《住宅工程質(zhì)量通病控制標準》的通知、《住宅工程質(zhì)量通病控制標準》、《住宅工程常見質(zhì)量通病防治措施手冊》，用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質(zhì)量通病，2006年4月才將建筑節(jié)能列為強制性標準。
3．20041226號施工圖設計審查報告、設計施工圖通用圖紙說明、原告楊珺所在房屋設計圖紙、建設工程抗震設防審查證書，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國家的強制性規(guī)范，通過了有關行政部門的審核，屋面保溫層施工不是被告的法定義務。
4．東臺市規(guī)劃建設局東建發(fā)[2006]136號文件，用以證明江蘇省建筑節(jié)能強制性標準和強制性規(guī)程在東臺市是2006年6月1日起施行的，原告楊珺所訴的房屋在建筑時沒有節(jié)能要求。
東臺市人民法院一審查明：
2006年3月25日，原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同一份，該合同載明，原告購買被告開發(fā)的坐落于東臺市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號樓A室房屋一套，房屋用途為居住，房屋總價款為441430元，《住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任，在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務，因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。水景灣10號樓為疊加別墅，除去頂樓閣樓層后有4個結(jié)構(gòu)層，為磚混結(jié)構(gòu)，屋面未設置保溫層，對此，被告向原告出售房屋時未予告知。該樓的設計單位為通州市建筑設計院，施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司，監(jiān)理單位為通州市天元建設監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工，2006年1月20日竣工。
2006年6月21日，原告楊珺領取了涉案房屋的房屋所有權(quán)證。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題，多次報修，被告東盛房地產(chǎn)公司多次派員維修，但均未能根本修復。
2007年9月3日，原告楊珺將被告東盛房地產(chǎn)公司訴至法院要求其修復房屋的裂縫。審理中，原告申請對墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進行鑒定。2007年12月11日，南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出SF207078-1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》(以下簡稱鑒定報告)，其鑒定結(jié)論為：水景灣10號樓A室產(chǎn)生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質(zhì)量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對主體結(jié)構(gòu)安全沒有影響，但嚴重影響觀瞻和使用功能。其整改修復方案為：1．現(xiàn)有裂縫的修復方案：對內(nèi)外貫通的裂縫可采用結(jié)構(gòu)膠進行灌縫，對墻面粉刷層的裂縫，可鏟除原粉刷層，進行重新粉刷。2．防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：由于水景灣10號樓A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當溫差較大時，房屋的裂縫發(fā)展會比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結(jié)構(gòu)的安全性能，但是會影響建筑的觀瞻和使用，因此，應該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號樓A室的屋面未設置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照圖集蘇J9801-1／8新做保溫屋面。新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2．5水泥砂漿摻107膠，內(nèi)調(diào)16號鍍鋅鋼絲網(wǎng)一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一層；(5)20厚1：3水泥砂漿找平層；(6)鋼筋混凝土現(xiàn)澆屋面板。
2007年12月19日，原告楊珺向法院提出撤訴申請，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號民事裁定書，裁定準許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告東盛房地產(chǎn)公司承擔根治修復房屋裂縫滲漏及相關費用的民事責任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。
2008年1月7日，原告楊珺申請對東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價進行評估。2008年7月9日，中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》，結(jié)論為：原告位于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價為35481．36元。
本案一審的爭議焦點是：1．被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質(zhì)量問題；2．若存在質(zhì)量問題，被告是否應當承擔民事責任；3．若被告應當承擔民事責任，則應當承擔何種方式的民事責任。
東臺市人民法院一審認為：
第一，被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋存在質(zhì)量缺陷。1．根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定，竣工驗收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，且建筑工程實行質(zhì)量保修制度。該法及國務院《建筑工程質(zhì)量管理條例》(以下簡稱質(zhì)量管理條例)未對“質(zhì)量缺陷”作出進一步的解釋或規(guī)定。建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復。本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。”參照該條規(guī)定，只要房屋建筑工程質(zhì)量不符合法定標準以及合同目的，則可以認定存在質(zhì)量缺陷。2．根據(jù)建筑法第五十二條的規(guī)定，建筑工程勘察、設計、施工的質(zhì)量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求，具體管理辦法由國務院規(guī)定。根據(jù)質(zhì)量管理條例第三條、第十六條的規(guī)定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建筑工程質(zhì)量負責，建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當組織對建筑工程質(zhì)量負責的有關單位進行竣工驗收，由勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件后，方可交付使用。在當事人對房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中，建設單位提供的有關行政管理部門的批準文件，以及勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件，只能作為證據(jù)使用，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力。3．本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個客觀事實，并且該客觀事實經(jīng)司法鑒定結(jié)論證實系溫度變化時結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面設計瑕疵和墻體砌筑質(zhì)量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點，足以認定本案被告出售給原告的房屋存在質(zhì)量缺陷，被告認為房屋的施工設計文件經(jīng)有關行政部門審核批準、房屋竣工后經(jīng)有關單位驗收合格，因此應當認定房屋質(zhì)量合格的理由，不予采納。
第二，被告東盛房地產(chǎn)公司應當對本案的房屋質(zhì)量缺陷承擔相應的民事責任。1．如上所述，我國實行建筑工程質(zhì)量保修制度。根據(jù)質(zhì)量管理條例第四十條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年，保修期自竣工驗收合格之日起計算。根據(jù)司法鑒定結(jié)論，本案訟爭房屋的主體結(jié)構(gòu)雖然不存在安全問題，但存在裂縫的質(zhì)量缺陷，且出現(xiàn)了滲漏。原告楊珺在保修期內(nèi)主張權(quán)利，應當予以支持。2．根據(jù)《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》第二條的規(guī)定，建設工程不適用該法，因此，原告主張的房屋質(zhì)量缺陷責任應當適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對建筑工程施工質(zhì)量負責的一般原則。質(zhì)量管理條例第四十一條規(guī)定：“建設工程在保修范圍內(nèi)和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任?！币陨辖ㄖ煞ㄒ?guī)的規(guī)定，旨在明確建筑工程質(zhì)量的最終責任承擔者為施工單位。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第一百五十五條的規(guī)定，出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以要求其承擔相應的違約責任。所以，原告向被告主張權(quán)利有法律規(guī)定上的依據(jù)。3．本案中，被告交付給原告的房屋存在的質(zhì)量缺陷比較隱蔽，經(jīng)鑒定，質(zhì)量缺陷的產(chǎn)生原因在房屋交付時即已存在，只是在交付后才被發(fā)現(xiàn)。在原、被告雙方簽訂的《住宅質(zhì)量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應當履行保修義務。綜合以上三點，原告有權(quán)主張被告承擔相應的民事責任。
第三，被告東盛房地產(chǎn)公司應當對房屋質(zhì)量缺陷承擔修復責任。根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定，對于質(zhì)量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！北景钢校桓娼桓督o原告楊珺的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質(zhì)量問題嚴重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的民事責任，依法應予支持，被告應當按照南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078-1號鑒定報告中所明確的整改修復方案履行修復義務。關于原告要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的相關費用的訴訟請求，因該費用尚未實際發(fā)生，不予支持。關于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元，證據(jù)不足，不予支持。
據(jù)此，江蘇省東臺市人民法院依照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十三條，合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，于2008年12月14日判決：
一、被告東盛房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起三個月內(nèi)對屬于原告楊珺所有的坐落于東臺市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號樓A室按南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078-1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》中所明確的整改修復方案進行整改修復；
二、駁回原告楊珺的其他訴訟請求。
東盛房地產(chǎn)公司不服一審判決，向江蘇省鹽城市中級人民法院提起上訴，主要理由是：一審認定事實錯誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗收文件等，能夠證明本案房屋設計施工通過了有關行政部門的強制性標準審查，被上訴人楊珺的屋面未設計、未設置保溫層，符合當時的建筑標準和規(guī)范，故一審法院判決上訴人按鑒定報告方案修復房屋裂縫滲漏，依據(jù)不足；被上訴人在購買該商品房時，上訴人已經(jīng)依據(jù)相關規(guī)定提供了相應的圖紙及資料，雙方對房屋的結(jié)構(gòu)、層次等在合同中作了明確的約定，房屋竣工交付時，上訴人也依據(jù)相關規(guī)定提供了驗收證明書及質(zhì)量監(jiān)督報告等文件，被上訴人應當知道屋面未設置保溫層的事實，故一審判決認定上訴人在售房和交房時未盡告知義務，無事實依據(jù)。請求二審查明事實，依法改判上訴人僅對室內(nèi)裂縫部分承擔修復義務，并駁回被上訴人的其他訴訟請求。
鹽城市中級人民法院經(jīng)二審，確認了一審查明的事實。
鹽城市中級人民法院二審認為：
上訴人東盛房地產(chǎn)公司與被上訴人楊珺簽訂房屋買賣合同，其應當保證出賣的房屋符合法律規(guī)定或者合同約定的質(zhì)量，現(xiàn)上訴人交付給被上訴人的房屋出現(xiàn)墻體裂縫及滲漏問題，經(jīng)專業(yè)部門鑒定，其主要原因系溫度變化時結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，而屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。對此，上訴人作為房屋的出賣人，對其出售房屋存在的質(zhì)量缺陷，依法應當承擔相應的修復義務，一審判決并無不當。
關于上訴人東盛房地產(chǎn)公司以交付的房屋通過了有關行政管理部門的強制性標準審查且通過了竣工驗收為由拒絕承擔相應責任的主張，法院認為，雖然上訴人交付的房屋從設計施工至竣工均經(jīng)有關行政管理部門審核批準，未設置保溫層符合當時的建筑標準和規(guī)范，但是上訴人交付給被上訴人楊珺的房屋存在明顯有質(zhì)量缺陷，且已嚴重影響被上訴人對房屋的正常居住使用，其原因亦經(jīng)相關專業(yè)部門鑒定。上訴人提出的房屋通過標準審查僅是有關行政管理部門認定的事實，并不能據(jù)此否定房屋存在質(zhì)量缺陷的客觀事實。故對上訴人的該上訴理由，不予采納。
上訴人東盛房地產(chǎn)公司認為，其已向被上訴人楊珺出具了房屋的相關圖紙資料，被上訴人應當知道屋面未設置保溫層的事實。對此本院認為，房屋的圖紙資料屬于專業(yè)技術(shù)材料，沒有上訴人的相關告知，被上訴人僅憑常識，不可能得知房屋未設置保溫層，即使被上訴人知道未設置保溫層的事實，在上訴人交付房屋時，被上訴人也不可能知道未設置保溫層會產(chǎn)生裂縫滲漏等問題。且本案中的房屋質(zhì)量缺陷具有隱蔽性，被上訴人在使用過程中才得以發(fā)現(xiàn)。上訴人不能以訂立合同時所擁有的信息優(yōu)勢來免除保證房屋質(zhì)量的法定責任。故上訴人的這一上訴理由，不予采納。
據(jù)此，鹽城市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，于2009年5月15日判決：
駁回上訴，維持原判。
本判決為終審判決。
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