城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸有與繼承相似，但不是繼承。繼承是一個人死亡后，他的財產(chǎn)由其繼承人繼承，繼承人取得遺產(chǎn)的所有權(quán)。在房屋租賃合同中，轉(zhuǎn)移的不是物權(quán)，而是租賃權(quán)。這就是當(dāng)代民法物權(quán)債權(quán)化和債權(quán)物權(quán)化的問題。債權(quán)物權(quán)化的典型，就是租賃合同產(chǎn)生的租賃權(quán)，房屋租賃合同的這些問題，其實(shí)都是租賃權(quán)，租賃房屋本來是出租人的，但承租人根據(jù)租賃合同的債權(quán)而取得租賃權(quán)，可以使用、收益，還可以轉(zhuǎn)租。這個租賃權(quán)就是物權(quán)化的債權(quán)。有的國家的法律承認(rèn)租賃權(quán)是物權(quán)，但大多數(shù)國家還是僅把它作為一個物權(quán)化的債權(quán)對待。既然租賃權(quán)不是財產(chǎn)權(quán)，就沒有繼承問題，當(dāng)承租人是自然人并且去世后，合同的租賃期還沒有完成，《合同法》第二百三十四條明確規(guī)定，與承租人生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋。這就是租賃合同效力延伸問題。司法解釋參照這一規(guī)定，第十九條規(guī)定了另外兩個效力延伸的規(guī)則：
第一，個人租賃房屋如果是給個體工商戶的家庭使用，不是自己使用，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個體工商戶的經(jīng)營者，有權(quán)主張繼續(xù)租賃合同的效力，一直用到合同約定的租賃期滿。按照合同相對性原則，出租人、承租人是當(dāng)事人，承租人死了，合同就應(yīng)該消滅。但是由于租賃權(quán)具有物權(quán)化的效力，由于承租人是個體工商戶，這時就準(zhǔn)許個體工商戶家庭的其他成員把合同的效力延伸到合同約定的租賃期結(jié)束后再消滅。這就是效力延伸的問題。
第二，個人租賃房屋從事合伙經(jīng)營，即合伙人個人租賃房屋給合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失蹤，其他合伙人說想把合同繼續(xù)延續(xù)到租賃期滿，也是可以的，其他合伙人有這個權(quán)利。
這兩個規(guī)則，即使出租人不同意，個體工商戶和其他合伙人也有權(quán)要求合同履行到租賃期限完成為止。這是強(qiáng)制性的規(guī)定。本來，民事法律關(guān)系主體消滅而消滅，合同當(dāng)事人一方死亡的，合同消滅，但在租賃中，由于租賃權(quán)帶有一定的物權(quán)性質(zhì)，所以它的效力可以延伸到合同期限屆滿。
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