關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，是司法解釋重點規(guī)定的一個問題，寫得很好，作為重點問題研究。
民法上的優(yōu)先購買權(quán)，一是共有人的優(yōu)先購買權(quán)，一是承租人的優(yōu)先購買權(quán)，三是股東優(yōu)先購買權(quán)，四是合伙人優(yōu)先購買權(quán)等。共有人之一出賣其共有份額，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。股東出讓股權(quán)，其他股東享有優(yōu)先購買權(quán)，是一個道理。出租人要出賣租賃房屋，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這兩個優(yōu)先購買權(quán)設(shè)置的目的不同：共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的是盡量保持共有的狀態(tài)，保持共有人之間的關(guān)系和諧。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)，能夠繼續(xù)維持共有的關(guān)系，承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的是對承租人的照顧，除此之外沒有它意。比較而言，兩種優(yōu)先購買權(quán)的立法目的不同，共有人優(yōu)先購買權(quán)的目的比承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的更重要，必要性更強。
在司法實踐中，承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用比較混亂，缺乏準確的規(guī)則。例如，出租人沒有尊重承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人主張侵害了其優(yōu)先購買權(quán)，有的法院保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)，判決出租人和第三人的買賣合同無效；有的法院判決繼續(xù)買賣，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，有的法院甚至直接判決爭議房屋的所有權(quán)歸屬于承租人。
司法解釋在承租人優(yōu)先購買權(quán)問題上做了統(tǒng)一的規(guī)定，可以歸納為五個規(guī)則：
（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)
司法解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)，確認這種優(yōu)先購買權(quán)與基于共有的優(yōu)先購買權(quán)不同，效力有所差別，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)。至于承租人的優(yōu)先購買權(quán)為什么效力低于共有人優(yōu)先購買權(quán)，司法解釋認為承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定優(yōu)先締約權(quán)，系債權(quán)，不具有對抗第三人的效力。
（二）侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式為賠償損失
正因為承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)是債權(quán)，是優(yōu)先締約權(quán)，而不是物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此，司法解釋規(guī)定，出租人違反義務(wù)，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式損害賠償，而不是必須保障承租人優(yōu)先購買。這個規(guī)定與以往的理解是不同的。我認為，這個做法大體可行，是有道理的，就是因為承租人的優(yōu)先購買權(quán)的效力較弱，與共有人的優(yōu)先購買權(quán)效力不同的結(jié)果。因此，不能再適用對侵害優(yōu)先購買權(quán)的采取宣告買賣合同無效的做法了。
怎樣確定侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，解釋確定“出租人出賣租賃房屋在合理期限內(nèi)沒有通知承租人”，就構(gòu)成侵害優(yōu)先購買權(quán)。
這個規(guī)定有一個問題值得斟酌，就是有可能使出租人在出賣出租房屋的時候，都不通知承租人，最后了不起就是賠償損失而已。其后果，可能會使承租人的有效購買權(quán)成為一句空話。
（三）對以協(xié)議折價變賣方式實現(xiàn)抵押權(quán)的租賃房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)
司法解釋第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！痹趯ψ赓U房屋以協(xié)議折價、變賣方式實現(xiàn)抵押權(quán)時，出租人應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，在同等條件下，可以優(yōu)先購買，保障承租人的優(yōu)先購買權(quán)。其條件是，租賃房屋原來是設(shè)置了抵押權(quán)的，出租人要把該房實現(xiàn)抵押權(quán)，是用協(xié)議折價和變賣的方式，才可以主張承租人優(yōu)先購買權(quán)。這個規(guī)定還要和第二十條規(guī)定的實現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃原則限制聯(lián)系起來。以租賃房屋實現(xiàn)抵押權(quán)不受買賣不破租賃的約束，承租人不可以主張繼續(xù)保持租賃合同的效力，但在這里對承租人用優(yōu)先購買權(quán)的方法來保護。
但是，應(yīng)當注意，如果是用拍賣的方式實現(xiàn)抵押權(quán)的，不在此限。
（四）以拍賣方式出賣租賃房屋對承租人的保護
司法解釋對以拍賣方式對租賃房屋實現(xiàn)抵押權(quán)的，專門作出規(guī)定，即第二十三條：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)?！卑凑者@一規(guī)定，以拍賣方式出賣租賃房屋，不論是抵押權(quán)人為了實現(xiàn)抵押權(quán)而出賣，還是出租人自己出賣，只要是拍賣，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護，就統(tǒng)一適用這樣的方法，即出租人以拍賣的方式出賣租賃房屋的，出租人和拍賣行都有義務(wù)在拍賣五日前通知承租人，如果承租人不參加拍賣的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。這樣規(guī)定是完全對的。
在司法解釋的草案中，還規(guī)定了這樣的內(nèi)容：在拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，承租人當場表示高價購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條關(guān)于“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購買權(quán)。侵害優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當予以損害賠償。這樣的規(guī)定是不正確的，司法解釋將這些內(nèi)容刪掉，是完全正確的。
（五）對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由
司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！边@是規(guī)定了四種對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定事由。
1．房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)
共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因為共有人優(yōu)先購買權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購買權(quán)的競合或者競存，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。
2．房屋賣給出租人的近親屬
出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。這就是說，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購買權(quán)，并且這個優(yōu)先購買權(quán)比承租人優(yōu)先購買權(quán)更優(yōu)先，可以對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán)，是不是一個新的優(yōu)先購買權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購買權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么？
3．承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)
出租人出賣租賃房屋，對承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒有明確表示愿意購買的，就視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，對此，當然不得再主張優(yōu)先購買權(quán)。15日是個不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權(quán)利。
4．第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)
如果購買租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優(yōu)先購買權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購買權(quán)，就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權(quán)。
司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購買權(quán)的救濟方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責任，司法解釋并沒有給出方法。在司法實踐中可能無法操作。關(guān)鍵在于怎么去計算承租人優(yōu)先購買權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是，可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)那個時候的房價是多少，受到侵害后的房價是多少，其差別可以算作損失。還有一個辦法，就是參照一般的違約金的計算標準，確定損失賠償責任。
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