買(mǎi)方以房屋不能過(guò)戶(hù)為由解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同被駁

買(mǎi)方以房屋不能過(guò)戶(hù)為由解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同被駁

【案件事實(shí)】

甲方有一處商品房，由于開(kāi)發(fā)商原因一直無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)，甲方將無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的情況告知了有意向購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的乙方，乙方表示接受并與甲方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，交付了定金?，F(xiàn)乙方不愿繼續(xù)履行合同，是否可以以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同呢？

【張律師說(shuō)法】

一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同體現(xiàn)雙方真實(shí)的意思表示，沒(méi)有違法法律法規(guī)，屬于有效的合同。

《物權(quán)法》于2007年10月1日實(shí)施，該法第十五條區(qū)分合同效力與物權(quán)效力，明確規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案中，甲方從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)房屋，但由于開(kāi)發(fā)商的原因，至今未能辦理房屋過(guò)戶(hù)，從物權(quán)法上看，甲方未取得房屋所有權(quán)，不認(rèn)為是該房產(chǎn)的權(quán)屬人，但并不妨礙甲方對(duì)房屋的占有、使用和處分。甲方與乙方均具有締約能力，簽訂合同是買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)的意思表示，沒(méi)有違反法律法規(guī)，屬于有效合同。

二、本案中，乙方不能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

本案是否能以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同？

關(guān)于合同目的不能實(shí)現(xiàn)定在《合同法》第九十四條第（一）、（四）項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定，分別是：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。即合同不能實(shí)現(xiàn)的情況有三種：

第一，不可抗力的情形；

第二，第二，對(duì)方當(dāng)事人遲延履行債務(wù)；

第三，第三，其他的違約行為。

很明顯，本案不存在不可抗力的情況，對(duì)方當(dāng)事人亦未遲延履行債務(wù)，而且買(mǎi)賣(mài)合同是在乙方明知甲方?jīng)]有房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下簽訂的，甲方不存在任何的過(guò)錯(cuò)。

再者，因?yàn)榧追經(jīng)]有房產(chǎn)證，房屋買(mǎi)賣(mài)交易價(jià)格比市場(chǎng)房屋交易價(jià)格偏低，體現(xiàn)了甲乙買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)的平等對(duì)等，不存在任何權(quán)利的失衡，從意思自治原則出發(fā)，亦符合《合同法》鼓勵(lì)交易的原則。

最后，甲方可以如期交付房屋，乙方可以合理使用房屋，雙方交易目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，稱(chēng)合同不能實(shí)現(xiàn)的說(shuō)法頗為牽強(qiáng)。

因此，本案中乙方以合同目的不能實(shí)現(xiàn)而要求解除合同難以得到支持。

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