【相關(guān)案例】
劉某與建筑商張某簽訂了工程施工合同，將自家籌建的房屋工程實(shí)行單包，交給張某施工作業(yè)，并約定全部工程于三個(gè)月內(nèi)竣工。然而，在房屋修建過程中，多次到現(xiàn)場(chǎng)查看的劉某看到凌亂的布置和粗疏的施工，內(nèi)心極不滿意。在仔細(xì)對(duì)照?qǐng)D紙后，劉某認(rèn)為張某在施工中不嚴(yán)格按照?qǐng)D紙和合同要求施工，懷疑房屋有多處質(zhì)量問題。
在雙方多次交涉無果之后，原告劉某決定自行取證，后將建筑商張某告上了法庭。劉某為證明自己的訴訟主張向法庭提供了他自己所收集的兩份證據(jù)：一是調(diào)查筆錄兩份，二是照片一組。然而經(jīng)過庭審質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，這兩份調(diào)查筆錄中的被調(diào)查人不是建筑專業(yè)人員。
法院審理認(rèn)為，原告方未向法庭舉出合法有效且確實(shí)充分的證據(jù)證明房屋確有質(zhì)量問題。當(dāng)庭駁回原告劉某的訴訟請(qǐng)求。
【法律分析】
本案中，劉某提供了兩份證據(jù)：一是調(diào)查筆錄兩份，二是照片一組。這兩份調(diào)查筆錄中的被調(diào)查人不是建筑專業(yè)人員，他們對(duì)房屋質(zhì)量發(fā)表的意見純粹只是個(gè)人意見，該筆錄也并非是由專業(yè)部門出具的具有法律效力的認(rèn)證書，法庭不能予以采信。
此外，劉某出具的照片雖然具有一定的直觀性，但也不能說明房屋有質(zhì)量問題，因?yàn)榉课葙|(zhì)量的好壞應(yīng)由專業(yè)部門來鑒定，故該證據(jù)材料也不能作為有效證據(jù)使用。所以，法庭會(huì)作出以上判決。
【張律師支招】
房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是目前最常見也最容易引發(fā)糾紛的問題。具體來說包括：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，屋面漏雨、墻面脫落，門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定，有防水要求的地下室漏水，室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對(duì)于這類房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括修理、退房、換房、賠償?shù)取?/p>
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；第13條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
那么問題來了，作為買受人我應(yīng)該如何證明房屋質(zhì)量有缺陷？又如何主張缺陷所造成的房屋價(jià)值貶損呢？下面，張律師教您房屋價(jià)值貶損請(qǐng)求三步走—質(zhì)量鑒定、修復(fù)方案、缺損評(píng)估。
一、質(zhì)量鑒定=技術(shù)報(bào)告
首先你要能夠證明房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題，你要持有一份關(guān)于該房屋的質(zhì)量鑒定報(bào)告或者叫技術(shù)報(bào)告。注意，房屋質(zhì)量檢測(cè)或者鑒定要請(qǐng)具有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，即具有國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。房屋質(zhì)量檢測(cè)單位必須按規(guī)定配備專職檢測(cè)管理人員和檢測(cè)試驗(yàn)設(shè)備，建立嚴(yán)格的管理制度，報(bào)經(jīng)市房屋質(zhì)量檢測(cè)中心資質(zhì)審查合格，并發(fā)給證書后，方可在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)開展工作。；各檢測(cè)單位的專職檢測(cè)人員必須具備房屋質(zhì)量檢測(cè)的有關(guān)專業(yè)技術(shù)，掌握檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)和方法，經(jīng)市房屋質(zhì)量檢測(cè)中心資格審查合格，持有檢測(cè)作業(yè)證書。
后附：入選北京市高級(jí)人民法院司法評(píng)估活動(dòng)的房地產(chǎn)評(píng)估公司名單。
費(fèi)用方面，通常住宅的質(zhì)量鑒定費(fèi)用在兩萬元左右，也有機(jī)構(gòu)按照鑒定的項(xiàng)目收費(fèi)，每一項(xiàng)數(shù)千元。
二、缺損修復(fù)方案
質(zhì)量鑒定報(bào)告作出后，如確實(shí)存在質(zhì)量問題則需根據(jù)鑒定報(bào)告制作相應(yīng)的修復(fù)方案。同樣，修復(fù)方案也需要請(qǐng)具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)來做。上述房屋質(zhì)量鑒定公司通常都可以制作修復(fù)方案，兩套人馬，單獨(dú)收費(fèi)。需要注意的是修復(fù)方案應(yīng)盡可能詳細(xì)，因?yàn)樗苯佑绊懴旅嫒睋p評(píng)估的進(jìn)行。
修復(fù)方案費(fèi)用大約是鑒定費(fèi)用的一半。
三、房屋質(zhì)量缺損評(píng)估
在質(zhì)量鑒定和修復(fù)方案完成之后，需要進(jìn)行的是房屋質(zhì)量缺損評(píng)估，也就是說房屋的質(zhì)量缺陷所引起的房屋價(jià)值貶損。注意，根據(jù)《房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》4.0.7的規(guī)定，房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。在訴訟中這類損失評(píng)估報(bào)告可作為證據(jù)使用。
評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成評(píng)估報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場(chǎng)狀況變化很大的場(chǎng)合，評(píng)估報(bào)告的有效期一般不超過半年。
經(jīng)市建委審定具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)共59家，當(dāng)事人可以協(xié)商選定；當(dāng)事人不能協(xié)商確定時(shí)，法院將依規(guī)定在由市高院確定的《司法鑒定和拍賣機(jī)構(gòu)名冊(cè)》中評(píng)估機(jī)構(gòu)中確定。
費(fèi)用方面，常見有兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一是按照房屋現(xiàn)值的百分比來收取，如小于100萬的部分收取千分之四，100萬—1000萬的部分收取千分之二；二是按照修復(fù)主張值的百分比來收取，通常為百分之二左右。
【張律師提醒】
需要注意的是，如果在訴訟前單方委托的鑒定，可以作為一方的證據(jù)提交，當(dāng)然也是有效的，同時(shí)也可以做到心中有數(shù)。但是如果對(duì)方不認(rèn)可，而且有合理的理由，可以申請(qǐng)法院重新委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。制作上述三份報(bào)告費(fèi)用不菲，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇是在訴前單方委托制作還是在訴訟中雙方協(xié)商選定機(jī)構(gòu)或者法院指定機(jī)構(gòu)制作，以免造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。
附：入選司法評(píng)估活動(dòng)的房地產(chǎn)公司名單
北京百成首信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估（北京）有限公司
北京中企華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
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（注：以上入選的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)均取得國(guó)家住房部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)證書》和中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)頒發(fā)的《土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書》）
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