【相關(guān)案例】
劉某與建筑商張某簽訂了工程施工合同，將自家籌建的房屋工程實行單包，交給張某施工作業(yè)，并約定全部工程于三個月內(nèi)竣工。然而，在房屋修建過程中，多次到現(xiàn)場查看的劉某看到凌亂的布置和粗疏的施工，內(nèi)心極不滿意。在仔細對照圖紙后，劉某認(rèn)為張某在施工中不嚴(yán)格按照圖紙和合同要求施工，懷疑房屋有多處質(zhì)量問題。
在雙方多次交涉無果之后，原告劉某決定自行取證，后將建筑商張某告上了法庭。劉某為證明自己的訴訟主張向法庭提供了他自己所收集的兩份證據(jù)：一是調(diào)查筆錄兩份，二是照片一組。然而經(jīng)過庭審質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，這兩份調(diào)查筆錄中的被調(diào)查人不是建筑專業(yè)人員。
法院審理認(rèn)為，原告方未向法庭舉出合法有效且確實充分的證據(jù)證明房屋確有質(zhì)量問題。當(dāng)庭駁回原告劉某的訴訟請求。
【法律分析】
本案中，劉某提供了兩份證據(jù)：一是調(diào)查筆錄兩份，二是照片一組。這兩份調(diào)查筆錄中的被調(diào)查人不是建筑專業(yè)人員，他們對房屋質(zhì)量發(fā)表的意見純粹只是個人意見，該筆錄也并非是由專業(yè)部門出具的具有法律效力的認(rèn)證書，法庭不能予以采信。
此外，劉某出具的照片雖然具有一定的直觀性，但也不能說明房屋有質(zhì)量問題，因為房屋質(zhì)量的好壞應(yīng)由專業(yè)部門來鑒定，故該證據(jù)材料也不能作為有效證據(jù)使用。所以，法庭會作出以上判決。
【張律師支招】
房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是目前最常見也最容易引發(fā)糾紛的問題。具體來說包括：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，屋面漏雨、墻面脫落，門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定，有防水要求的地下室漏水，室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對于這類房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括修理、退房、換房、賠償?shù)取?/p>
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；第13條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
那么問題來了，作為買受人我應(yīng)該如何證明房屋質(zhì)量有缺陷？又如何主張缺陷所造成的房屋價值貶損呢？下面，張律師教您房屋價值貶損請求三步走—質(zhì)量鑒定、修復(fù)方案、缺損評估。
一、質(zhì)量鑒定=技術(shù)報告
首先你要能夠證明房屋確實存在質(zhì)量問題，你要持有一份關(guān)于該房屋的質(zhì)量鑒定報告或者叫技術(shù)報告。注意，房屋質(zhì)量檢測或者鑒定要請具有資質(zhì)的機構(gòu)進行，即具有國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書》。房屋質(zhì)量檢測單位必須按規(guī)定配備專職檢測管理人員和檢測試驗設(shè)備，建立嚴(yán)格的管理制度，報經(jīng)市房屋質(zhì)量檢測中心資質(zhì)審查合格，并發(fā)給證書后，方可在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)開展工作。；各檢測單位的專職檢測人員必須具備房屋質(zhì)量檢測的有關(guān)專業(yè)技術(shù)，掌握檢測標(biāo)準(zhǔn)和方法，經(jīng)市房屋質(zhì)量檢測中心資格審查合格，持有檢測作業(yè)證書。
后附：入選北京市高級人民法院司法評估活動的房地產(chǎn)評估公司名單。
費用方面，通常住宅的質(zhì)量鑒定費用在兩萬元左右，也有機構(gòu)按照鑒定的項目收費，每一項數(shù)千元。
二、缺損修復(fù)方案
質(zhì)量鑒定報告作出后，如確實存在質(zhì)量問題則需根據(jù)鑒定報告制作相應(yīng)的修復(fù)方案。同樣，修復(fù)方案也需要請具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)來做。上述房屋質(zhì)量鑒定公司通常都可以制作修復(fù)方案，兩套人馬，單獨收費。需要注意的是修復(fù)方案應(yīng)盡可能詳細，因為它直接影響下面缺損評估的進行。
修復(fù)方案費用大約是鑒定費用的一半。
三、房屋質(zhì)量缺損評估
在質(zhì)量鑒定和修復(fù)方案完成之后，需要進行的是房屋質(zhì)量缺損評估，也就是說房屋的質(zhì)量缺陷所引起的房屋價值貶損。注意，根據(jù)《房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》4.0.7的規(guī)定，房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。在訴訟中這類損失評估報告可作為證據(jù)使用。
評估報告應(yīng)用的有效期自完成評估報告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場狀況變化很大的場合，評估報告的有效期一般不超過半年。
經(jīng)市建委審定具有評估資格的評估機構(gòu)共59家，當(dāng)事人可以協(xié)商選定；當(dāng)事人不能協(xié)商確定時，法院將依規(guī)定在由市高院確定的《司法鑒定和拍賣機構(gòu)名冊》中評估機構(gòu)中確定。
費用方面，常見有兩種收費標(biāo)準(zhǔn)。一是按照房屋現(xiàn)值的百分比來收取，如小于100萬的部分收取千分之四，100萬—1000萬的部分收取千分之二；二是按照修復(fù)主張值的百分比來收取，通常為百分之二左右。
【張律師提醒】
需要注意的是，如果在訴訟前單方委托的鑒定，可以作為一方的證據(jù)提交，當(dāng)然也是有效的，同時也可以做到心中有數(shù)。但是如果對方不認(rèn)可，而且有合理的理由，可以申請法院重新委托鑒定機構(gòu)進行鑒定。制作上述三份報告費用不菲，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇是在訴前單方委托制作還是在訴訟中雙方協(xié)商選定機構(gòu)或者法院指定機構(gòu)制作，以免造成不必要的經(jīng)濟損失。
附：入選司法評估活動的房地產(chǎn)公司名單
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（注：以上入選的房地產(chǎn)評估機構(gòu)均取得國家住房部頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)一級資質(zhì)證書》和中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的《土地評估中介機構(gòu)注冊證書》）
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