一房二賣時(shí)合同有效嗎

二手房市場(chǎng)中，出賣人違反誠(chéng)信原則，一房二賣的情況時(shí)有發(fā)生，那根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，一房二賣時(shí)合同有效嗎？請(qǐng)看資深房產(chǎn)糾紛律師的解讀。

1、如果出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立房屋買賣合同，買受人均沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，或者對(duì)后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)，兩份房屋買賣合同均有效，這無(wú)可爭(zhēng)議。但是如果出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同，后一份買賣合同的效力是否有效往往引來(lái)爭(zhēng)議。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。由此可見(jiàn)，即便出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后，與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同也是合法有效的。從權(quán)利角度分析，就是過(guò)戶登記確認(rèn)的是物權(quán)，不是債權(quán)，物權(quán)效力不影響債權(quán)效力。

綜上所述，一房二賣時(shí)合同有效。但是如果買賣合同出現(xiàn)諸如欺詐脅迫等合同無(wú)效的情形時(shí)，買賣合同當(dāng)然無(wú)效。

2、合同無(wú)效的情形具體包括：

（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立房屋買賣合同，損害國(guó)家利益。

（2）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付損害買受人利益。

（3）以訂立房屋買賣合同掩蓋非法目的。

（4）損害社會(huì)公共利益。

（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

（6）預(yù)告登記期間的商品房一房二賣。預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)將要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。

（7）補(bǔ)償安置房屋的一房二賣。

資深房產(chǎn)糾紛律師提醒購(gòu)房者，原則上講，買受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益?；谙群筚I賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。兩個(gè)合同均合法有效。

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