業(yè)主因房屋質(zhì)量問題不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)起訴29戶業(yè)主
案情描述：2012年12月，戴律師接受長(zhǎng)沙某物業(yè)管理公司的委托，根據(jù)委托書的授權(quán)對(duì)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的長(zhǎng)沙市某小區(qū)業(yè)務(wù)29戶業(yè)主進(jìn)行追償。2013年5月28日將沈某某、歐陽(yáng)某某等16位堅(jiān)決不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主起訴于湖南省長(zhǎng)沙市雨花區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院依法審理，判決被告支付物業(yè)費(fèi)及違約金。法院受理后，于2013年7月11日適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砹诉@些案件，于2013年下達(dá)了部分判決書。其中部分案件轉(zhuǎn)為了普通程序?qū)徖?，?013年12月27日再一次開庭審理，于2014年元月7日下達(dá)了判決書。至此，戴落根律師代理的這一系列案件，才算辦理完畢。
辦案過程：戴落根律師在接受委托后，在征得委托人同意后，先對(duì)擬將起訴的29位業(yè)主進(jìn)行簡(jiǎn)單的調(diào)查，然后逐一致電溝通，并發(fā)律師函以稱述委托方的態(tài)度、法律利害關(guān)系。至2013年5與28日向法院起訴前，部分業(yè)主已主動(dòng)向委托人支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。法院立案后，又有數(shù)名業(yè)主在收到法院受理通知后履行了支付義務(wù)，戴律師依法對(duì)這數(shù)名已經(jīng)履行支付義務(wù)的案件予以撤回起訴。開庭審理時(shí)，法院對(duì)原告方所提出的證據(jù)均予以采信。
辦案結(jié)果：法院并判令各被告自判決生效之日起7日內(nèi)向原告支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并承擔(dān)案件受理費(fèi)。雖然法院沒有判決支持違約金，但原告方的訴訟目的已然達(dá)到，所以戴律師建議委托人不再上訴，委托人表示同意。
辦案心得：在接受當(dāng)事人的委托，對(duì)人數(shù)較多的被告提起民事糾紛訴訟，在保證不超出訴訟時(shí)效的前提下，不應(yīng)急于提起訴訟。首先應(yīng)建立被告信息檔案，以備能隨時(shí)與被告協(xié)商溝通。其次，逐一聯(lián)系，溝通，了解對(duì)方的真實(shí)意圖，在起訴前，先通過協(xié)商方式使一部分對(duì)方當(dāng)事人履行義務(wù)，避免起訴時(shí)被告人數(shù)過多而導(dǎo)致審理周期延長(zhǎng)。
附法律條文：
《中華人民共和國(guó)合同法》
第四十四條 依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
附：律師函
湖南人和律師事務(wù)所
律 師 函
沈某某 先生：
湖南人和律師事務(wù)所戴落根律師接受長(zhǎng)沙XXXX管理有限公司（下稱我委托人）的委托，現(xiàn)就貴方拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一事，特致函給貴方。
根據(jù)我委托人的陳述及提供的證據(jù)材料表明：貴方（XXXX小區(qū)X棟XXX房業(yè)主）現(xiàn)已拖欠我委托人54個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)(至2012年12月31日止）。在貴方辦理入住手續(xù)時(shí)曾向我委托人出具一份《承諾書》，同意遵守《格藍(lán)康都小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約》內(nèi)一切條款及有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)定。我委托人依約向貴方提供物業(yè)服務(wù)，貴方也應(yīng)依約向我委托人支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，即：貴方按季度在每季度結(jié)束前10日向我委托人預(yù)交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，交納標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/平方米/月。如貴方逾期交納，則按應(yīng)付金額的0.3%按天計(jì)收違約金。貴方自2008年7月1日起至今未向我委托人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，為此，本律師根據(jù)我國(guó)《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)法律文件，鄭重告知如下：
一、我委托人向貴方提供的是有償物業(yè)服務(wù)，貴方應(yīng)當(dāng)依照約定按時(shí)足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。貴方經(jīng)我委托人催交多次，逾期仍不交納，我委托人有權(quán)依法追收。在我委托人向貴方以及格藍(lán)康都小區(qū)提供了質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)前提下，貴方?jīng)]有任何理由抗辯交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
二、貴方必須在本函送達(dá)后7日內(nèi)向我委托人付清所拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)10374.5元，并支付違約金24742元，且預(yù)交下季度物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)576.3元。若貴方逾期仍不履行上述義務(wù)，本律師將不得不依照我委托人的委托向人民法院起訴，以維護(hù)其合法權(quán)益。屆時(shí)，因訴訟所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)也將一并由貴方承擔(dān)，請(qǐng)貴方慎重考慮。
湖南人和律師事務(wù)所
戴落根 律師 電話13607310325
2012年12月18日
戴落根律師辦案心得：作為法律人必須堅(jiān)守兩點(diǎn)，第一是“未經(jīng)人民法院依法判決，對(duì)任何人都不得確定有罪”，第二是任何“證據(jù)必須經(jīng)過查證屬實(shí)，才能作為定案的根據(jù)”。
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