業(yè)主因房屋質量問題不交物業(yè)服務費，物業(yè)起訴29戶業(yè)主

業(yè)主因房屋質量問題不交物業(yè)服務費，物業(yè)起訴29戶業(yè)主

案情描述：2012年12月，戴律師接受長沙某物業(yè)管理公司的委托，根據(jù)委托書的授權對拖欠物業(yè)服務費的長沙市某小區(qū)業(yè)務29戶業(yè)主進行追償。2013年5月28日將沈某某、歐陽某某等16位堅決不支付物業(yè)服務費的業(yè)主起訴于湖南省長沙市雨花區(qū)人民法院，請求法院依法審理，判決被告支付物業(yè)費及違約金。法院受理后，于2013年7月11日適用簡易程序審理了這些案件，于2013年下達了部分判決書。其中部分案件轉為了普通程序審理，于2013年12月27日再一次開庭審理，于2014年元月7日下達了判決書。至此，戴落根律師代理的這一系列案件，才算辦理完畢。

辦案過程：戴落根律師在接受委托后，在征得委托人同意后，先對擬將起訴的29位業(yè)主進行簡單的調(diào)查，然后逐一致電溝通，并發(fā)律師函以稱述委托方的態(tài)度、法律利害關系。至2013年5與28日向法院起訴前，部分業(yè)主已主動向委托人支付拖欠的物業(yè)服務費用。法院立案后，又有數(shù)名業(yè)主在收到法院受理通知后履行了支付義務，戴律師依法對這數(shù)名已經(jīng)履行支付義務的案件予以撤回起訴。開庭審理時，法院對原告方所提出的證據(jù)均予以采信。

辦案結果：法院并判令各被告自判決生效之日起7日內(nèi)向原告支付拖欠的物業(yè)服務費，并承擔案件受理費。雖然法院沒有判決支持違約金，但原告方的訴訟目的已然達到，所以戴律師建議委托人不再上訴，委托人表示同意。

辦案心得：在接受當事人的委托，對人數(shù)較多的被告提起民事糾紛訴訟，在保證不超出訴訟時效的前提下，不應急于提起訴訟。首先應建立被告信息檔案，以備能隨時與被告協(xié)商溝通。其次，逐一聯(lián)系，溝通，了解對方的真實意圖，在起訴前，先通過協(xié)商方式使一部分對方當事人履行義務，避免起訴時被告人數(shù)過多而導致審理周期延長。

附法律條文：

《中華人民共和國合同法》

第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效。

第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。

《物業(yè)管理條例》

第四十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 

附：律師函

湖南人和律師事務所

律 師 函

沈某某  先生：

湖南人和律師事務所戴落根律師接受長沙XXXX管理有限公司（下稱我委托人）的委托，現(xiàn)就貴方拖欠物業(yè)管理服務費一事，特致函給貴方。

根據(jù)我委托人的陳述及提供的證據(jù)材料表明：貴方（XXXX小區(qū)X棟XXX房業(yè)主）現(xiàn)已拖欠我委托人54個月的物業(yè)管理服務費(至2012年12月31日止）。在貴方辦理入住手續(xù)時曾向我委托人出具一份《承諾書》，同意遵守《格藍康都小區(qū)業(yè)主臨時公約》內(nèi)一切條款及有關物業(yè)服務規(guī)定。我委托人依約向貴方提供物業(yè)服務，貴方也應依約向我委托人支付物業(yè)管理服務費，即：貴方按季度在每季度結束前10日向我委托人預交物業(yè)管理服務費，交納標準為1.5元/平方米/月。如貴方逾期交納，則按應付金額的0.3%按天計收違約金。貴方自2008年7月1日起至今未向我委托人交納物業(yè)管理服務費，為此，本律師根據(jù)我國《合同法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等相關法律文件，鄭重告知如下：

一、我委托人向貴方提供的是有償物業(yè)服務，貴方應當依照約定按時足額交納物業(yè)管理服務費用。貴方經(jīng)我委托人催交多次，逾期仍不交納，我委托人有權依法追收。在我委托人向貴方以及格藍康都小區(qū)提供了質價相符的物業(yè)服務前提下，貴方?jīng)]有任何理由抗辯交納物業(yè)管理服務費。

二、貴方必須在本函送達后7日內(nèi)向我委托人付清所拖欠的物業(yè)管理服務費10374.5元，并支付違約金24742元，且預交下季度物業(yè)管理服務費576.3元。若貴方逾期仍不履行上述義務，本律師將不得不依照我委托人的委托向人民法院起訴，以維護其合法權益。屆時，因訴訟所產(chǎn)生的訴訟費也將一并由貴方承擔，請貴方慎重考慮。

                                           湖南人和律師事務所   

                                       戴落根 律師 電話13607310325

                                     2012年12月18日

• 戴落根律師辦案心得：作為法律人必須堅守兩點，第一是“未經(jīng)人民法院依法判決，對任何人都不得確定有罪”，第二是任何“證據(jù)必須經(jīng)過查證屬實，才能作為定案的根據(jù)”。

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