一房?jī)少u都沒過戶,應(yīng)當(dāng)履行哪份合同?

一套住房，房主先后和兩個(gè)買方簽訂房屋買賣合同，都沒有辦理房產(chǎn)過戶，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定那份合同有效，應(yīng)當(dāng)履行哪份合同。法院如何認(rèn)定這兩份合同的效力，會(huì)支持哪份合同繼續(xù)履行。

案情簡(jiǎn)介：

2009年3月16日，房主與第一買方簽訂了房屋買賣合同，房?jī)r(jià)款￥138萬元，第一買方支付了定金￥30萬元后，雙方產(chǎn)生糾紛訴至法院，法院一審判決合同有效，雙方繼續(xù)履行。在一審訴訟期間，房主又與第二買方簽約，房?jī)r(jià)款￥175萬元，房主收取全部房款后，將房屋交付給第二買方，第二買方收房后進(jìn)行了裝修。一審后房主不服，提起上訴，二審期間，第二買方提起訴訟，要求確認(rèn)與房主簽訂的房屋買賣合同合法有效，并辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。二審法院審理了房主與第一買方的上訴案之后，向朝陽法院了解了房主與第二買方之間的案情，最終作出了維持原判的判決。即房主與第一買方的合同有效，房主配合第一買方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

法院判決：

朝陽法院審理后認(rèn)為，房主與第一買方和第二買方先后簽訂的兩份房屋買賣合同均為有效合同，雖然第二買方的合同是在一審訴訟期間簽訂的，并且交付錢款時(shí)房子已被法院查封，因仍不影響合同有效。由于房主與第一買方的合同糾紛已經(jīng)法院兩審終審判決，判決房主和第一買方繼續(xù)履行合同，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，因此房主與第二買方之間的房屋買賣合同在客觀上已無法履行，法院據(jù)此作出判決，駁回第二買方要求過戶的訴訟請(qǐng)求。

律師點(diǎn)評(píng)：

對(duì)一房數(shù)賣，沒有特殊情況，法院一般都認(rèn)定數(shù)份合同均有效，原則上按如下順序履行：1、已辦房產(chǎn)過戶的；2、均未過戶，實(shí)際占有房屋的；3、均沒有過戶，也沒有占有房屋，綜合考慮支付房款的多少和先后，是否辦理網(wǎng)簽，合同簽訂的先后順序等因素予以確定。本案中雖然第二買方占有了房屋，但是第一買方的合同訂立在先，第二買方的合同訂立在后，并且是第二份合同在訴訟期間法院，尚在審查第一份合同效力還沒有作出結(jié)論之前，在此時(shí)簽訂第二份合同本身就有妨礙訴訟之嫌，法院作出如上判決是公正的。

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