因國家出臺新政,無法辦理過戶,怎么辦?

買賣雙方簽訂房屋買賣合同之后，還沒有履行完，國家出臺限購的新政策，使得買方無法辦理房產(chǎn)過戶，合同無法繼續(xù)履行，買方是否可以要求解除合同，要回已交的定金嗎？請看相關案例。

案情簡介：

2010年4月，買方與房主簽下房屋買賣合同，約定購買位于北京市朝陽區(qū)某處一套房屋，房屋成交總價為1000萬元，買方計劃貸款800萬元購買。簽約后買方向房主支付了100萬元定金。在買方辦理貸款過程中，“新國十條”出臺，暫停第三套房的貸款，買方所購房屋恰屬第三套房，無法得到銀行貸款。于是雙方協(xié)商改變付款方式和期限，但是不久，國家再次出臺新政，限制外地人購買第兩套以上住房不能辦理過戶手續(xù)。買方只得放棄購房，要求解除合同，因房主不同意退定金，買方起訴至法院，要求解約并退還定金。

爭議焦點：

因國家新政原因致使房產(chǎn)不能過戶，是否屬于情勢變更，是否可以解除合同，買方是否可以要求退還定金。

法院判決：

法院認為：根據(jù)有關規(guī)定，買方家庭住房套數(shù)已超過兩套，屬于限制辦理房產(chǎn)過戶的范圍。新政導致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風險的重大變化，是買方在簽訂合同時無法預見的，如果要求買方繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。

法院判決：1、解除買賣雙方簽訂的房屋買賣合同；2、賣方返還買方已交付的定金￥100萬元。

律師點評：

法院認定了雙方簽訂的房屋買賣合同屬于有效合同，為什么作出不繼續(xù)履行合同的判決。這是因為根據(jù)法理，如果在合同成立之后，在履行的過程中遇到不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現(xiàn)的，雙方均有權(quán)要求解除合同。本案中因國家出臺新政策導致買方無法貸款，無法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的情況，屬于合同成立后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的，不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對一方當事人明顯不公，或者不能實現(xiàn)合同目的，屬于合同情勢變更，當事人可以請求法院變更或解除合同。

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