政府新政導(dǎo)致外地人無法貸款,定金能否要回?

國家為加強和完善宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場這兩年連續(xù)出臺新的限購，限貸政策，北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下統(tǒng)稱"京十五條"），對居民家庭在北京市購買住房的資格限制及限購套數(shù)等問題均作出了相應(yīng)的規(guī)定。上述政策的出臺對房屋買賣當(dāng)當(dāng)人的利益產(chǎn)生了重大影響。

上述國家和北京市的住房限購政策規(guī)定出臺后，出現(xiàn)了一批涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件。法院在處理這類案件時，依據(jù)國家和北京市的住房限購政策規(guī)定，妥善處理相關(guān)房屋買賣合同糾紛案件，確保司法審判與國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向相一致的原則處理。

住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，公布實施后確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房限購政策的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，一般不認(rèn)定一方當(dāng)事人違約。

當(dāng)事人要求解除合同的，除合同對限購政策或解除合同的條件另有約定外，法院一般會予以支持。合同解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將已收取的購房款或者定金返還給買受人。

當(dāng)事人一方因政策限購解除合同后，轉(zhuǎn)而要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，法院一般不予支持。經(jīng)人民法院審查合同解除確實導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，人民法院會酌情予以支持。

但是需要特別說明的是，如果房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請求，人民法院將支持守約方的要求對方賠償?shù)脑V訟請求。

如果確有證據(jù)證明因解除合同導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，經(jīng)人民法院審查，解除合同確實導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，會酌情考慮支持損失方提出由另一方補償其合理損失。

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