在房屋買賣活動中，有些違約導(dǎo)致合同不能履行，有些問題不足以導(dǎo)致合同無法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對方造成日期的延誤。從合同約定的角度講，應(yīng)該對合同履行的所有細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，并約定出現(xiàn)某種違約的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)方式，通常情況下二手房買賣合同當(dāng)事人都會約定違約金。下文中，資深房產(chǎn)律師將會對進(jìn)行二手房買賣怎么約定違約金這一問題做詳細(xì)闡述。
違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。
如果合同中只對違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。
如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或者數(shù)額的，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按照對方遭受的實際損失確定。
根據(jù)我國《合同法》第114條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。因此，過高的違約金未必就能得到法院的認(rèn)可。在實踐中，一方要求法院對過高的違約金進(jìn)行調(diào)整需要滿足以下條件：
一、約定的違約金過分高于實際損失；
二、基于一方提出申請，但法院往往會主動釋明；
三、只能適當(dāng)減少，不能過多的減少；按照最高法的司法解釋，一般以30%為標(biāo)準(zhǔn)。
買房時，如果事先約定了違約金，那當(dāng)一方違約時，另一方就有了索賠的標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)房產(chǎn)律師要提醒您的是，約定的違約金不能過高也不能過低。違約金過低，不足于彌補(bǔ)您的損失，想要請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加是非常困難的。
王方律師辦案心得：房價的大幅起伏，不懂法律或不遵守誠信，再加上房產(chǎn)問題復(fù)雜等原因，導(dǎo)致此類糾紛居高不下。必須簽訂完善的合同，正確適用法律買賣房屋和解決爭議。
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